Są duże wspólnoty, które nawet przez lata nie wybierają organu wykonawczo-zarządzającego, a tylko podpisują umowy o zarządzanie z firmami zarządcami nieruchomościami. Jeśli jednak nie jest to umowa w formie aktu notarialnego, zawarta choćby przy okazji sprzedaży mieszania lub lokalu użytkowego art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to taka praktyka narusza przepisy ustawy o własności lokali, a przede wszystkim jej art. 20 ust. 1.

Wybór zarządu

Kiedy lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest w budynku więcej niż siedem (jest to kryterium wyróżniające dużą wspólnotę mieszkaniową), to członkowie wspólnoty muszą podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Do pełnienia takiej funkcji wolno powołać tylko osobę fizyczną. Nie musi ona być jednak właścicielem lokalu we wspólnocie. Może to być ktoś z zewnątrz.

Problem z powołaniem

Jeśli wspólnota ma profesjonalnych zarządców, to oni właśnie powinni zwrócić swoim mocodawcom uwagę na naruszenie prawa, jakiego się dopuszczają, nie powołując zarządu.

Od wejścia w życie ustawy jest problem z powoływaniem pierwszego zarządu w nowo powstających wspólnotach, które nie mają licencjonowanych zarządców.

Nadal nie wiadomo, kto ma zwołać pierwsze zebranie ogółu właścicieli, skoro ustawa o własności lokali mówi, że zebrania zwołuje właśnie zarząd albo zarządca. To ich obowiązek, nawet jeżeli czynią to na wniosek członków wspólnoty (reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej), jak mówi art. 31 u.w.l.

Komisja skrutacyjna

Kolejny praktyczny problem związany z wyborem pierwszego zarządu może powstać dlatego, że uchwały właścicieli lokali podejmowane są albo na zebraniu, albo w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Dlatego też, jeśli uda się zorganizować pierwsze spotkanie właścicieli lokali, to trzeba powołać komisję skrutacyjną do zbierania i liczenia głosów. Natomiast gdy powstanie konieczność dozbierania głosów poprzez odwiedzanie nieobecnych, to można przyjąć, że ma do tego prawo każdy właściciel lokalu (art. 27 u.w.l.).

Istniejąca luka prawna w ustawie wymaga wypełnienia nową, precyzyjną treścią. Na razie można założyć, że przez analogię wolno stosować art. 30 ust. 1a u.w.l., który mówi, że wyjątkowo dopuszczalne jest zwołanie zebrania członków wspólnoty przez każdego właściciela lokalu.

DobromiŁa Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

■ Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).