Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest potrzebna ani wola jej zawiązania, jak dzieje się w przypadku spółdzielni, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Powstaje wówczas, gdy jest co najmniej dwóch właścicieli lokali w jednym budynku.

Wspólnoty mieszkaniowe powstają od początku 1995 roku. Wówczas bowiem weszła w życie ustawa o własności lokali. Jednocześnie wszystkie budynki, w których wcześniej sprzedano najemcom mieszkania, także podlegają temu prawu. Nie ma wobec tego wspólnot - poza powstałymi w spółdzielniach mieszkaniowych - które podlegałyby innym zasadom.
Wspólnot się nie rejestruje. Nie ma dla nich żadnej specjalnej ewidencji. Wyjątkiem są sytuacje, w których wspólnota chce prowadzić działalność gospodarczą. Wówczas jest rejestrowana jako przedsiębiorca. Czym innym jest uzyskiwanie dla niej REGON i NIP. Jest to konieczne z powodów statystycznych i dla celów rachunkowych.
Ogół właścicieli
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli wszystkich lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Są to właściciele odrębnych lokali i właściciel budynku, z którego nie wszystkie mieszkania i np. sklepy czy biura zostały już wyodrębnione. Pierwotny właściciel jest członkiem wspólnoty do chwili sprzedaży ostatniego lokalu.
Działka i dom
Nieruchomością, na której zawiązuje się wspólnota, jest działka zabudowana jednym lub wieloma budynkami składającymi się z co najmniej kilku mieszkań, a często i lokali użytkowych. Ustalenie odrębnej własności lokalu tworzy z punktu widzenia prawa nową rzecz. Wcześniej nieruchomości lokalowej nie ma. Jest tylko rzecz większa - nieruchomość gruntowa z posadowionym na niej budynkiem albo nieruchomość budynkowa, o ile dom stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, z której powstaną przez wydzielenie mniejsze nieruchomości lokalowe.
Status prawny
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wolno jej pozywać i być pozywaną. Takie uregulowanie w ustawie o własności lokali nie likwiduje jednak kłopotu, jaki sprawia niektórym sądom status prawny wspólnoty. Jedne orzekają, że wspólnota może dla siebie nabywać własność nieruchomości, a inne, że wolno jej zaciągać zobowiązania tylko na rzecz właścicieli lokali należących do wspólnoty.
Małe i duże
Prawo dzieli wspólnoty na małe i duże w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Tam, gdzie jest ich nie więcej niż siedem, wspólnota określana jest jako mała. Pozostałe nazywane są dużymi. Małe rządzą się przede wszystkim przepisami kodeksu cywilnego, zaś wszystko, co dotyczy dużych, w pierwszej kolejności reguluje ustawa o własności lokali, choć oczywiście i do nich stosuje się przepisy k.c.
Kiedy powstaje
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, po wydzieleniu pierwszego samodzielnego lokalu, czyli po ustanowieniu jego odrębnej własności. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to mieszkanie, czy lokal użytkowy i czy wydzielono jednocześnie własność jednego z nich, czy wielu.
Ważne jest tylko, że dotychczasowy właściciel nie może utworzyć wspólnoty mieszkaniowej sam ze sobą. Nie wystarczy więc, że tylko wyodrębni lokal i zatrzyma prawo własności dla siebie. Musi sprzedać co najmniej jedną taką nowo utworzoną nieruchomość.
PRZYKŁAD:
WŁAŚCICIEL PIERWOTNY I JEGO CÓRKA
Deweloper (przedsiębiorca wpisany do ewidencji działalności gospodarczej) postawił na własnym gruncie dom, w którym mieszczą się lokale użytkowe. Po to, by powstała wspólnota, musi sprzedać co najmniej jeden z nich osobie fizycznej albo prawnej lub jednostce organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej (np. spółce jawnej). Żeby można było mówić o wspólnocie, wystarczy więc, że jego córka (także przedsiębiorca wpisany do ewidencji działalności gospodarczej) kupi pomieszczenia na gabinet kosmetyczny.
Odrębna własność lokalu rodzi się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, lecz z mocą wsteczną, od daty złożenia wniosku o dokonanie takiego wpisu.
Metoda wydzielenia własności pierwszego lokalu nie skutkuje jedynie w spółdzielniach mieszkaniowych. W nich, żeby można było mówić o wspólnocie, potrzebne jest ustanowienie odrębnej własności wszystkich lokali w budynku.
Szczególnym przypadkiem ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni jest powstanie odrębnej własności lokali po likwidacji spółdzielni. Ci, którzy dysponują spółdzielczym prawem do lokalu, nabywają wówczas ich własność z mocy prawa.
Metody powstania
Prawo wyróżnia kilka metod ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli powstania wspólnoty mieszkaniowej.
Może to nastąpić przede wszystkim wskutek
  • umowy,
  • jednostronnej czynności prawnej dotychczasowego właściciela nieruchomości,
  • orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
  • wykonania umowy zobowiązującej właściciela gruntu lub nawet użytkownika wieczystego do wybudowania domu i ustanowienia w nim odrębnej własności lokali, a następnie przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy o budowę,
  • przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu we własność,
  • podziału większej wspólnoty na mniejsze.
Na podstawie umowy
Jeżeli nieruchomość lokalowa powstaje przez zawarcie umowy - koniecznie w formie aktu notarialnego, bo każda inna byłaby nieważna - wspólnota powstaje po złożeniu podpisów i po wpisaniu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu (art. 8 ust. 3 u.w.l.).
Jeżeli lokal jest sprzedawany przez dewelopera, akty dokumentujące taką transakcję przeważnie są zatytułowane „umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży”. Deweloper i kupujący oświadczają wówczas, że ustanawiają odrębną własność lokalu. Potem deweloper oświadcza, że sprzedaje ten lokal kupującemu, a kupujący, że go kupuje. Można jednak od razu założyć, że taka umowa przenosząca własność lokalu ma zarazem na celu wyodrębnienie lokalu i nie ma potrzeby dzielenia jej na kilka kroków.
Jednostronna czynność prawna
Na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciel nieruchomości może ustanowić dla siebie odrębną własność lokali. Ułatwia to przyszły nimi obrót. Daje nabywcom pewność, że istnieją w sensie prawnym. Wtedy po sprzedaniu choć jednego lokalu deweloper lub inny pierwotny właściciel, np. gmina, tworzą z nabywcą wspólnotę.
Na mocy orzeczenia sądu
Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 11 ust. 1 u.w.l.). W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd jest władny ustanowić odrębną własność lokali. Kiedy jednak metodą fizyczną część dotychczas wspólnej nieruchomości staje się odrębną nieruchomością zarówno pod względem prawnym, jak i ekonomicznym, wpis do księgi wieczystej ma charakter tylko deklaratywny.
Wykonanie umowy
Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz do ustanowienia po zakończeniu prac odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy albo na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9 u.w.l.). Jest to jedna z umów deweloperskich czy realizatorskich.
Zawarcie jej wymaga aktu notarialnego. Do jej ważności niezbędne jest też uzyskanie przez właściciela gruntu lub użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę. Potem należy ujawnić w dziale II księgi wieczystej nieruchomości wyjściowej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa.
Ze spółdzielni
Odrębna własność lokali może powstać także z majątku spółdzielni. Do wspólnot powstałych wskutek przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu we własność w zasadzie dalej stosuje się ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawę o własności lokali używa się tu odpowiednio i tylko o tyle, o ile pozwala na to ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nie będą więc w takich sytuacjach automatycznie brane pod uwagę przepisy mówiące o zarządzaniu nieruchomością wspólną. Niemniej większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie jednej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jeśli jednak takiej uchwały nie podejmą, to mimo że będą właścicielami swoich lokali, a nie tylko osobami dysponującymi spółdzielczym prawem do lokalu, ich status organizacyjny i tak nie ulegnie zmianie.
PRZYKŁAD:
WSPÓLNOTA W SPÓŁDZIELNI
W budynku liczącym dwadzieścia lokali, należącym do spółdzielni mieszkaniowej, wszyscy mieszkańcy - mając nadzieję na wydzielenie się z molocha liczącego pół dzielnicy w dużym mieście - powstała wspólnota mieszkaniowa po wyodrębnieniu własności ostatniego mieszkania w tym domu.
Niemniej gdy chodzi o zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni i nowych właścicieli, to i tak będzie on wykonywany przez spółdzielnię, jak zarząd powierzony, uregulowany w ustawie o własności lokali (art. 18 ust. 1). Będzie tak nawet wtedy, kiedy właściciele lokali nie należą do spółdzielni.
Przez podział
Czasem członkowie wspólnoty, której nieruchomość wspólna składa się z gruntu i kilku budynków, chcą ją podzielić. Wówczas, gdy dzielona jest nie tylko działka, każdą z nowych, mniejszych wspólnot tworzą właściciele mieszkań w rozdzielonych budynkach. Zmieniają się przy tym udziały w nieruchomości wspólnej, związane z każdym lokalem wyodrębnionym i niewyodrębnionym, położonym w każdym z budynków. Dla dokonania takiej operacji niezbędna jest uchwała właścicieli.
Księgi wieczyste
Dla każdego odrębnego lokalu i dla nieruchomości wspólnej prowadzi się oddzielne księgi wieczyste. Każdego właściciela lokalu ujawnia się imiennie w księdze lokalowej. Bezimiennie, tzn. tylko przez podanie numerów lokali, ujawnia się właścicieli mieszkań czy biur w księdze nieruchomości wspólnej.
Ważne!
Za moment powstania wspólnoty - choć żaden przepis tego nie reguluje wprost - można uznać chwilę, w której powstaje odrębna własność pierwszego wyodrębnionego lokalu czy lokali. Prawo to wymaga wpisu do księgi wieczystej. Jest on konstytutywny, czyli powoduje powstanie nowego stanu prawnego
DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-JAKUBCZYK
dobromila.niedzielska@infor.pl
Podstawa prawna
■ Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80 ze zm.).