• Ceny mieszkań są stabilne, ale znów zaczną rosnąć z początkiem 2008 roku
  • Większych podwyżek należy spodziewać się w Katowicach i w małych miastach
  • Przez tydzień oprocentowanie kredytów we frankach wzrosło o 0,7 proc.

Po gorączce cenowej z 2006 roku i początku 2007 roku osoby planujące zakup mieszkania mogą wreszcie odetchnąć. Do końca roku ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie, a w niektórych miastach mogą nawet spadać - prognozują analitycy. Nie oznacza to jednak końca podwyżek. Nowa fala wzrostu cen ruszy z początkiem 2008 roku, ale wyniesie on w największych miastach najwyżej 10-15 proc. w skali roku. Nieco silniejszy wzrost może być w miastach, które ominęła gorączka podwyżek sprzed roku.

- W najbliższym czasie czeka nas dalsza stabilizacja na rynku jako całości. Można oczekiwać wzrostu udziału w rynku lokali, które są już zrealizowane i dostępne od zaraz. To z kolei podniesie konkurencję między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Hossa na tym ostatnim spowodowana była między innymi długim okresem oczekiwania na nowe mieszkanie - tłumaczy Maciej Dymkowski, dyrektor zarządzający w firmie redNet Consulting.

O zysk nie będzie łatwo

Nie jest wykluczone, że okresowo na niektórych rynkach może dojść do niewielkiego spadku cen. Taki trend można zaobserwować np. w Trójmieście.

- Wbrew temu, co podawane jest w niektórych raportach, jakoby ceny nieruchomości w Trójmieście wciąż rosły, stanowczo stwierdzam, że tak nie jest. Co więcej, ceny od maja 2007 r. do dziś albo stały w miejscu, albo spadały. Wydłużył się też czas sprzedaży. Odczuli to już wszyscy najwięksi uczestnicy rynku wtórnego - mówi Mariusz Feliński z trójmiejskiej agencji Partnerzy Nieruchomości.

Ten trend widoczny jest również na trójmiejskim rynku pierwotnym - szczególnie w nowych ofertach deweloperów. Inwestorom, którzy kupowali mieszkania nie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz tylko dla zysku, trudno będzie liczyć na łatwy zysk.

Przeszacowany wydaje się też Kraków.

- Kraków już dziś odbija się od sufitu. Średnia cena w tym mieście nie powinna wychodzić poza 7-7,5 tys. zł za mkw. Obecnie jest ona na wyższym poziomie, można więc spodziewać się pewnej korekty - prognozuje Maciej Dymkowski.

Podobnego zdania jest Radosław Machnik, analityk Biura Nieruchomości Północ.

- Do końca tego roku cena mieszkań w Krakowie nie powinna się zmieniać i będzie się stabilizować. W roku 2008 bardzo prawdopodobny jest powrót do kilkuprocentowych wzrostów - prognozuje.

Taki trend widoczny jest też w mniejszych miastach. Z końcem lata wyraźnie spadły ceny mieszkań w Koszalinie.

- Obserwujemy twarde negocjacje między kupującymi a sprzedającymi. W wielu przypadkach mieszkania sprzedawane są po cenie nawet o 10 proc. niższej w porównaniu z ceną wywoławczą - mówi Tomasz Galicki z agencji Ankam.

W porównaniu z okresem wiosennym, ceny wywoławcze mieszkań w Koszalinie spadły średnio z 3,8 do 3,5 tys. zł za mkw.

- W dół poszły też ceny mieszkań deweloperskich. Przed wakacjami nikogo nie dziwiła cena 4,1 tys. zł za mkw., dzisiaj takie mieszkania kosztują maksymalnie 4 tys. zł. Taki poziom cen powinien się utrzymać przynajmniej przez najbliższe miesiące - dodaje Tomasz Galicki.

Mimo uspokojenia się sytuacji na rynku mieszkaniowym, niektóre miejscowości czekają ponadprzeciętne wzrosty cen. Analitycy wskazują zwłaszcza na aglomerację katowicką.

- Podaż w śladowych ilościach sprawia, że jest to rynek wciąż spragniony nowych mieszkań. Zaledwie 6 proc. istniejących lokali powstało tu po roku 1989. Dla porównania w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu wskaźnik ten waha się w granicach 18-20 proc. Jednocześnie ceny są jeszcze na tyle niskie, że istnieje potencjał wzrostu. Biorąc pod uwagę możliwości finansowe, poziom średniej ceny mkw. nie powinien znacząco przekroczyć 7 tys. zł - mówi Maciej Dymkowski.

Rynek bardziej dojrzały

Nie wszystkich przekonuje wizja korekty cen mieszkań. W grę wchodzić może jedynie wyhamowanie wzrostów.

- Wystarczy zajrzeć do ofert deweloperów czy ogłoszeń, żeby przekonać się, że ceny idą do góry, choć oczywiście nie w takim tempie jak w 2006 roku - mówi Dariusz Karbowniczak z agencji Ober-Haus.

Jego zdaniem, w perspektywie długoterminowej w dużych miastach można spodziewać się wzrostu cen na poziomie 10-15 proc. w skali roku. W mniejszych miastach, np. w Rzeszowie, Olsztynie, Bydgoszczy, Toruniu czy Szczecinie, tempo wzrostu jest nieprzewidywalne i może być jeszcze wyższe.

Eksperci rynku nieruchomości są natomiast zgodni co do tego, że polski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej dojrzały - wyraźnie się segmentuje. Już teraz widać coraz większe rozbieżności pomiędzy cenami mieszkań w poszczególnych lokalizacjach czy rynkiem pierwotnym i wtórnym.

- Dla przykładu w Warszawie w ubiegłym roku ceny wszystkich mieszkań szły do góry mniej więcej w tym samym tempie. Obecnie w jednej dzielnicy ceny wyhamowały, a w centrum, na Powiślu czy starym Mokotowie cały czas idą do góry - dodaje Dariusz Karbowniczak.

ZE STRONY PRAWA

Minister sprawiedliwości podpisał rozporządzenie znacznie obniżające wysokość taksy notarialnej. W wyniku wprowadzonych zmian nastąpi między innymi obniżenie o 50 proc. stawek notarialnych przy transakcjach związanych z zakupem mieszkań, domów oraz działek. Zmniejszone zostaną maksymalne stawki we wszystkich kategoriach spraw, których wartość przedmiotu przewyższa 60 tys. zł. Obniżone taksy zaczną obowiązywać czternaście dni od daty publikacji nowelizacji w Dzienniku Ustaw. KR

Wyższe odsetki we frankach

Po raz drugi GP publikuje niezbędnik dla kupujących mieszkania, w którym pokazujemy tygodniowe zmiany kosztów kredytów hipotecznych oraz średnich cen mieszkań w wybranych miastach. Dla kredytu w wysokości 200 tys. zł i zaciągniętego na okres 30 lat, warunki dla kredytu w złotych nie zmieniły się. Średnie oprocentowanie wynosi 6,09 proc. (średnia marża dla dziesięciu najlepszych ofert bankowych oraz stawka WIBOR z dnia 11 października), a rata takiego kredytu - 1210,7 zł. O 0,68 proc. wzrosło natomiast oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich, wyliczone według tej samej metodologii. Jednocześnie spadł średni kurs spłaty kredytu (o 1,72 proc.), a w efekcie wysokość miesięcznej raty obniżyła się aż o prawie 14 zł i wynosi 980,4 zł.

Spośród pięciu analizowanych miast średnia cena mieszkań o powierzchni około 50 mkw. spadła o 1,6 proc. w Warszawie. W pozostałych miastach (Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław) wzrosła od 0,04 do 0,42 proc.

Maciej Bednarek

maciej.bednarek@infor.pl