Początek roku akademickiego to okres, kiedy najwięcej osób decyduje się na wynajęcie własnego mieszkania. Wśród poszukujących są nie tylko studenci, którzy przyjechali na studia do stolicy, ale także warszawiacy, którzy decydują się na usamodzielnienie. Z najnowszego raportu Warszawski rynek najmu mieszkań - Raport oferty.net i Open Finance wynika, że średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wyniósł 1548 zł.

Kawalerki najdroższe

Zauważalny wzrost cen jest spowodowany okresowym wzrostem popytu na mieszkania, szczególnie te najmniejsze, jednopokojowe. To one bowiem są najlepszym rozwiązaniem dla osób żyjących w pojedynkę, dla dwójek dążących do zminimalizowania kosztów utrzymania, jak również dla par chcących prowadzić wspólne gospodarstwo, ale niedysponujących środkami pozwalającymi na wynajęcie większego lokum. W porównaniu z lipcem wzrosły także ceny wynajmu mieszkań dwupokojowych. W sierpniu wynajęcie takiego mieszkania wiązało się ze średnim wydatkiem na poziomie 2069 zł. Równocześnie eksperci oferty.net i Open Finance zwracają uwagę, że zdecydowanie spadły natomiast średnie ceny mieszkań dużych, które staniały nawet o 586 zł. To w głównej mierze efekt pojawienia się na rynku większej liczby mieszkań o średnim standardzie, których ceny są znacznie niższe od tych, jakich oczekują właściciele nowych, komfortowych mieszkań i apartamentów.

Analitycy zwracają uwagę na niewielkie różnice między cenami wynajmu mieszkań jedno- i dwupokojowych. Średnio wynoszą one około 500 zł. Dlatego zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem z ekonomicznego punktu widzenia jest znalezienie współlokatora i wspólne wynajęcie dwójki. Osoby planujące wynajem mieszkania jeszcze większego - z trzecim pokojem - muszą się już liczyć ze znacznie większym, bo o ponad 1,2 tys. zł, wydatkiem w stosunku do mieszkania dwupokojowego. Podobnie przedstawia się sytuacja w przypadku mieszkań czteropokojowych. Próg średnich cen w tym segmencie jest wyższy o kolejne 1,4 tys. zł. Co ciekawe, zdecydowanie bardziej opłaca się wynająć mieszkanie pięcio- zamiast czteropokojowego - może okazać się tańsze. Brzmi to zaskakująco, ale znalezienie amatora na duże mieszkanie jest dużo trudniejsze. Dlatego w tym przypadku zachowanie rozsądku przy formułowaniu oczekiwań finansowych przez właścicieli ma szczególne znaczenie.

Trudno zarobić

Z analiz statystycznych wynika, że coraz trudniej zarobić na wynajmowaniu mieszkań. Założono, że średnia zakupu jednego metra kwadratowego mieszkania wynosi 9797 zł, średni czynsz 4,5 zł za 1 metr kwadratowy, a mieszkanie jest wynajęte tylko przez 10,5 miesiąca w roku. W takim przypadku rentowność najmu brutto (przed odliczeniem podatku) jest ledwie porównywalna z rentownością lokaty bankowej, a nigdzie nie osiąga rentowności porównywalnych z dochodem z obligacji dziesięcioletnich (te dają 6,5 proc. zysku w skali roku). Nieco lepiej sprawa ma się w przypadku większych mieszkań, jednak w ich przypadku po pierwsze trzeba dysponować większą kwotą na inwestycję, po drugie trudniej znaleźć na nie chętnych - koszt nie należy bowiem do niskich. Inwestorzy kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych nadal muszą więc liczyć przede wszystkim na wzrost wartości mieszkań w czasie - tylko ona pozwoli bowiem na zrobienie korzystnego interesu. Warto też zauważyć, że w każdym przypadku, a więc obojętnie od powierzchni mieszkania, rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania będzie wyższa od dochodów z najmu, wyższe jest bowiem oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jednocześnie należy spodziewać się, że wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów i wzrostem cen na rynku, mieszkania staną się trudniej dostępne dla nabywców, co z kolei przełoży się na większy popyt na rynku najmu. To zaś może zaowocować wzrostem stawek najmu.

Najdroższy Mokotów

Jak wynika z analizy średnich cen ofert najmu zgłoszonych do serwisu oferty.net na przestrzeni ostatnich pięciu miesięcy, to nie Śródmieście przoduje pod względem cen, lecz Mokotów. W porównaniu z zestawieniem średnich cen sprzedaży mieszkań dzielnice te zamieniły się pozycjami. Powodów tej sytuacji jest kilka. Po pierwsze, z Mokotowa pochodzi znaczny odsetek ofert najmu dużych, komfortowych mieszkań i apartamentów, których ceny są znacznie wyższe od przeciętnej. Mokotów z wielu względów jest dzielnicą bardzo atrakcyjną do zamieszkania. Do tego postrzegany jest jako dzielnica bezpieczna i cicha. Natomiast relacja cen najmu w innych dzielnicach, np. na Ochocie czy na Bielanach, jest podobna do tej, jaką obserwujemy na rynku sprzedaży mieszkań - kluczowe znaczenie ma odległość od centrum. Analiza zmian cen mieszkań jednopokojowych w przeciągu ostatnich pięciu miesięcy wskazuje, że średnia cena wynajmu takiego mieszkania w Warszawie wzrosła w badanym okresie o blisko 15 proc. Wzrost ten jest wynikiem z jednej strony rosnącego popytu, z drugiej zaś pojawianiem się na rynku coraz większej ilości ofert wynajmu mieszkań nowych - o większych powierzchniach, nowocześnie wykończonych i wyposażonych, często z garażem i np. monitoringiem. Tego typu oferty są znacznie droższe od mieszkań w starym budownictwie, z wyposażeniem z minionych epok. Dokonując analizy cen mieszkań pod względem wieku budynków, w których owe mieszkania się znajdują, można zauważyć stałą prawidłowość - najdroższe są mieszkania najstarsze, a więc w przedwojennych kamienicach, zwykle w Śródmieściu bądź w prestiżowych częściach sąsiadujących z nim dzielnic oraz mieszkania nowe - w budynkach wybudowanych w ciągu ostatniej dekady. Decydując się na wynajem mieszkania nowego, płacimy za jakość, wysoki standard wykończenia i wyposażenia mieszkania, za czyste klatki, nowe windy, zadbane tereny zielne oraz dodatkowe udogodnienia - miejsce parkingowe lub garaż, monitoring, ochronę. Na drugim biegunie cenowym plasują się oferty wynajmu mieszkań w budynkach z lat 1966 - 1980.

Podaż lokali

Równocześnie analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę, że, podobnie jak w poprzednich okresach, na rynku najmu największa jest podaż mieszkań dwupokojowych. Stanowią one ponad 40 proc. ogólnej liczby ofert najmu zgłoszonych w sierpniu. Mieszkania trzypokojowe miały w tym samym czasie 28-procentowy udział w podaży. Cieszące się niezmiennie największym zainteresowaniem kawalerki to w dalszym ciągu dobro deficytowe na rynku najmu. Jedynie co piąte oferowane mieszkanie należy do tej kategorii. Biorąc pod uwagę poszczególne dzielnice stolicy, najłatwiej jest wynająć kawalerkę w Śródmieściu (35 proc. całkowitej podaży mieszkań jednopokojowych w Warszawie) oraz na Mokotowie i Pradze Płd. odpowiednio 20 i 10 proc.

4,5  tys. zł

średnio trzeba zapłacić za wynajem pięciopokojowego mieszkania w Warszawie

3,7 tys. zł

średnia cena wynajmu czteropokojowego mieszkania w stolicy

3,3 tys. zł

średnio kosztuje wynajęcie trzypokojowego lokalu mieszkalnego w Warszawie

BOŻENA WIKTOROWSKA

bozena.wiktorowska@infor.pl