Po kilku latach braku zainteresowania Śląskiem, coraz więcej zachodnich inwestorów kupuje obecnie mieszkania, biurowce, magazyny i działki budowlane w tym regionie Polski.
Ostatnie kilkanaście miesięcy w sposób zasadniczy zmieniło sytuację w Aglomeracji Śląskiej. Pojawiło się wiele nowych, dużych inwestorów dotychczas koncentrujących swoją działalność na innych polskich miastach. Podaż nie nadąża za popytem. Według firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne gwałtowny wzrost cen, do niedawna typowy dla Warszawy, Krakowa czy Wrocławia, jest odczuwalny teraz zarówno w Katowicach, jak i pozostałych miastach Aglomeracji. Ceny na poziomie 1,5 tys. zł za 1 mkw. działki przeznaczonej pod zabudowę biurowo-usługową czy 1 tys. zł za 1 mkw. terenu mieszkaniowego w centrum miasta, nie są już ewenementem.
Regionalne atuty
Aglomeracja Górnośląska to największy zurbanizowany obszar w Europie Środkowo-Wschodniej. Tworzony przez 24 średniej wielkości miasta oraz kilka mniejszych ośrodków, zamieszkiwany jest przez 2,7 miliona mieszkańców, co plasuje go na dziewiątym miejscu w Europie. Położenie regionu w południowej części Polski, w pobliżu granicy z Czechami i Słowacją, jak również jego doskonałe skomunikowanie drogowe, kolejowe i lotnicze to zasadnicze atuty Aglomeracji. Dzięki temu region jest jednym z liderów pod względem napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Przez Aglomerację przebiegają dwa paneuropejskie korytarze transportowe: wschód-zachód (Calais - Charków, w Polsce Zgorzelec - Medyka) oraz północ-południe (Rovaniemi - Ateny, na terenie Polski Gdańsk - Gorzyczki), krzyżując się w jej zachodniej części. Natomiast komunikacja lotnicza jest zapewniona dzięki dwóm lotniskom: MPL Katowice w Pyrzowicach oraz MPL im. Jana Pawła II pod Krakowem. Dzięki aktywności tanich linii lotniczych Wizzair, Ryanair i Skyeurope oraz regularnym przewoźnikom, zapewnione są bezpośrednie połączenia z większymi europejskimi miastami (Londynem, Berlinem, Paryżem, Rzymem, Brukselą, Monachium czy Sztokholmem). Lotniska te obsługują niemal 25 proc. pasażerskiego ruchu lotniczego w Polsce.
O potencjale gospodarczym regionu decyduje dostępność i zasoby doskonale wykwalifikowanej siły roboczej. Studiuje tu niemal 200 tys. osób, głównie na kierunkach ekonomicznych (50 tys. studentów), humanistycznych (35 tys. osób) oraz inżynieryjnych i ścisłych (odpowiednio 12 i 7 tys. studentów). Stosunkowo wysoka jakość kształcenia przy wynagrodzeniach wynoszących w regionie średnio 605 euro brutto, lokalizowanie w regionie działalności produkcyjnej oraz usługowej (głównie centrów usług) przynosi ewidentne korzyści inwestorom. Podaż powierzchni biurowych klasy A, B+ i B w Katowicach kształtuje się na poziomie 150 tys. mkw., z czego w obrębie centralnej strefy miasta zlokalizowano 60 proc. powierzchni. Atrakcyjną lokalizacją dla budynków biurowych są także bardzo dobrze tzw. skomunikowane tereny w pobliżu skrzyżowania autostrady A4 i DK 86 (Warszawa - granica polsko-czeska).
Zróżnicowany standard
Powierzchnie typu A to nowoczesne budynki wybudowane w ostatnich kilku latach, zajmowane głównie przez prestiżowych najemców-oddziały zagranicznych przedsiębiorstw, firmy konsultingowe itd. Powierzchnie typu B+ i B to przede wszystkim gruntownie zmodernizowane starsze obiekty. Istnieje także poważny zasób powierzchni biurowych klasy C (ok. 50 tys. mkw.), czyli budynków kilkudziesięcio- lub kilkunastoletnich, których właściciele nie zdecydowali się na podniesienie standardu. Ubiegły rok charakteryzował się znacznym ruchem na rynku powierzchni biurowych. Poziom pustostanów w obiektach klasy A obniżył się do rekordowego poziomu 2,5 proc., klasy B do 16 proc.
Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe zgłaszane przez inwestorów związane jest ze wzrostem zainteresowania Śląskiem jako miejscem lokowania inwestycji o charakterze usługowym. Dostępność wykwalifikowanych pracowników przy wyczerpujących się zasobach innych miast Europy Środkowo-Wschodniej, jak też innych miast Polski (Wrocław, Poznań, Kraków) sprawia, że Śląsk jest w chwili obecnej optymalnym miejscem na lokowanie centrów obsługi klientów, ośrodków badawczo-rozwojowych oraz zaplecza finansowo-księgowego. Ceny ofertowe powierzchni biurowej klasy A kształtują się na poziomie około 19 euro za 1 mkw. Istnieje możliwość negocjacji cen, w zależności od powierzchni najmu, czasu trwania umowy. Natomiast powierzchnie biurowe klasy B udostępniane są w cenie około 10-12 euro za 1 mkw. Dodatkowo każdy najemca musi płacić za media. Warto wiedzieć, że stosowana zasada tzw. części wspólnych skutkuje jednak doliczeniem dodatkowych opłat na poziomie 20-30 proc. ceny wyjściowej. Czynsz w większości przypadków nie podlega negocjacji. Stosowane są umowy na czas określony oraz bezterminowe.
Plany i potrzeby
Duże zainteresowanie biurowcami powoduje, że firmy deweloperskie budują coraz więcej w tym rejonie Polski. Obecnie jest planowana budowa kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, która będzie udostępniana sukcesywnie do końca 2010 roku.
- W naszej ocenie planowane aktualnie inwestycje nie zaspokoją w pełni zgłaszanego popytu - wyjaśnia Marek Wolnik, partner zarządzający Metropolis Nieruchomości Komercyjne.
Powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że przez kilka ostatnich lat nie budowano nowych biurowców w tym regionie kraju. Lokalne firmy mają coraz więcej pieniędzy i z tego powodu są zainteresowane poprawą warunków lokalowych. Dodatkowo rośnie popularność regionu jako miejsca lokalizacji inwestycji typu Shared Services Center. Dodatkowym czynnikiem, który powoduje, że jeszcze przez kilka lat będzie brakować powierzchni biurowych, jest to, że część realizacji inwestycji powstaje w trybie build-to-suit. W praktyce to oznacza, że znaczna część nowych powierzchni ma już swoich długookresowych najemców. Eksperci zwracają uwagę, że ceny powierzchni biurowych w Katowicach najprawdopodobniej nie ulegną zmianom, gdyż osiągnęły średni poziom krajowy. Dodatkowym czynnikiem, który powoduje stabilizację cen powierzchni biurowych, jest fakt, że rynek regulowany jest długookresowymi umowami najmu.
Popyt na magazyny
Inwestorzy coraz bardziej są zainteresowani wynajmem powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku. Podaż nowoczesnej powierzchni logistycznej na tym terenie kształtuje się na poziomie 400 tys. mkw. Najbardziej cenione przez deweloperów logistycznych lokalizacje to tereny położone przy głównych trasach komunikacyjnych regionu: autostradzie A4, DK 86 (między Warszawą a centrum Aglomeracji) oraz w pobliżu planowanego przebiegu autostrady A1. W okolicy Gliwic już w 2010 roku powstanie skrzyżowanie autostrad A4 i A1, co znacznie usprawni transport drogowy w kierunku południowych sąsiadów Polski. Natomiast popyt na powierzchnie magazynowe wynika bezpośrednio z potencjału rynku lokalnego oraz rozwoju sieci handlowych: ceramika i chemia budowlana oraz produkty spożywcze zajmują sporą część powierzchni magazynowych na Śląsku. Ceny najmu powierzchni magazynowych utrzymują się na stosunkowo stabilnym poziomie ze względu na preferowany przez inwestorów tryb realizacji przedsięwzięć, czyli niewielką liczbę projektów o charakterze spekulacyjnym. Wahają się one w przedziale 3-4,5 euro za 1 mkw. miesięcznie plus opłaty eksploatacyjne na poziomie 1-1,5 euro za 1 mkw. Zróżnicowanie cen wynika przede wszystkim z zakresu oferowanych przez operatorów magazynowych usług: od udostępnienia samej powierzchni składowania do pełnej obsługi magazynowej i spedycyjnej.
2,5 proc. jest pustostanów w budynkach klasy A w Aglomeracji Górnośląskiej
15 euro trzeba zapłacić za 1 mkw. powierzchni biurowej w budynkach klasy B
30 proc. wzrosły czynsze w ciągu ostatnich miesięcy na Śląsku
BOŻENA WIKTOROWSKA
