Nowe prawo Od dzisiaj prawie milion lokatorów ma możliwość nabycia pełnej własności mieszkania po kosztach jego budowy. Zarządy spółdzielni mają obowiązek w ciągu trzech miesięcy zrealizować wniosek o przekształcenie lokalu.

Dziś wchodzi w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873). Nowe przepisy wprowadzają kilkadziesiąt przełomowych zmian w zakresie funkcjonowania spółdzielni, w tym m.in. tańsze i szybsze przekształcenia mieszkań spółdzielczych w odrębną własność, oddzielne rozliczenia przychodów i kosztów dla każdej nieruchomości oraz odpowiedzialność karną dla członków zarządów, którzy nie wywiązują się z przewidzianych w ustawie obowiązków.

Mieszkanie za kilkadziesiąt złotych

Spółdzielcy, którzy posiadają mieszkania lokatorskie, otrzymają odrębną własność lokalu już po wpłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. ubiegłego wieku, którą spółdzielnia odprowadziła do państwowego budżetu. Oznacza to, że lokatorzy nabędą odrębną własność już za kilkadziesiąt złotych, a nie jak obecnie - za kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Mieszkanie lokatorskie za kilkadziesiąt złotych będą mogli przekształcić jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową (uzupełnili wkład budowlany) i nie zalegają z czynszem czy innymi opłatami na rzecz spółdzielni (np. składki na fundusz remontowy, opłaty za wywóz śmierci). Do uzyskania odrębnej własności nie jest już konieczne uregulowanie zaległości związanych z pożyczkami zaciągniętymi na docieplanie bloków i inne prace modernizacyjne. Nie trzeba również spłacać przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty. Z nowych stawek skorzystają jednak wyłącznie ci, którzy złożyli wnioski o przekształcenie, a nie podpisali jeszcze umowy notarialnej.

WAŻNE

Do uzyskania odrębnej własności mieszkania lokatorskiego wystarczy spłata przypadającej na lokal części kosztów budowy, spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu i spłata zaległych opłat eksploatacyjnych.

Trzy miesiące na przekształcenie

Zarząd spółdzielni musi podpisać umowę notarialną w sprawie przeniesienia własności w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku przez członka spółdzielni. Przekroczenie tego terminu jest dopuszczalne tylko w drodze wyjątku, z uwagi na nieuregulowaną sytuację prawną gruntów znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Przez grunt o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej albo innych dokumentów nie można ustalić jej właściciela.

WAŻNE

Opóźnienie przekształcenia prawa do lokalu będzie uzasadnione, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Nie stracą ci, którzy wykupili wcześniej

Spółdzielcy, którzy przekształcili mieszkania lokatorskie na odrębną własność i wpłacili na konto spółdzielni kwoty, z których zwalniają znowelizowane przepisy, będą mogli odzyskać pieniądze dzięki zwolnieniu z opłat na fundusz remontowy. Zgodę na to musi jednak wyrazić walne zgromadzenie spółdzielni. W razie podjęcia takiej uchwały osoby, które dokonały przekształcenia na starych zasadach, nie płaciłyby składek aż do momentu wyrównania wniesionych kwot. Na poczet funduszu będzie zaliczana nie tylko kwota różnicy pomiędzy ceną rynkową lokalu a wkładem mieszkaniowym, ale także pieniądze wpłacone z tytułu modernizacji i remontów. Całkowitego zwolnienia ze składek nie otrzymają członkowie, którzy jeszcze nie zdążyli pokryć całego wkładu budowlanego. Ze zwrotów będą mogli skorzystać wyłącznie ci, którzy przekształcili mieszkania lokatorskie po 23 kwietnia 2001 r.

WAŻNE

Dawni lokatorzy, którzy spłacają teraz raty związane z przekształceniem, od 31 lipca zostają zwolnieni z tego obowiązku. Wszelkie zobowiązania pieniężne zostają umorzone z mocy prawa. Umorzeniu nie podlegają wyłącznie raty potrzebne do pokrycia całkowitych kosztów budowy lokalu.

Własność po niższej cenie

Mniej zapłacą także spółdzielcy, którzy zdecydują się na przekształcenie mieszkania własnościowego na mieszkanie hipoteczne. W ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku spółdzielnia musi przenieść własność lokalu, jeśli spółdzielca spłacił wcześniej wszystkie koszty związane z jego budową i ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Podobnie jak przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego, członkowie i tutaj nie muszą wnosić dodatkowych opłat z racji rozliczenia pożyczek na modernizację i remonty.

Obniżone zostały również stawki wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy przekształcającej prawo lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe w odrębną własność. Zamiast 1/3 trzeba zapłacić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (zamiast więc wcześniejszych 312 zł spółdzielca zapłaci 234 zł). Spółdzielcy nie muszą też ponosić kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

WAŻNE

Za podpisanie umowy notarialnej będzie trzeba zapłacić nie 312 zł, ale 234 zł.

Jawność finansów spółdzielni

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza nieograniczony dostęp członków do wszystkich dokumentów finansowych dotyczących każdej spółdzielczej nieruchomości, w tym umów zawieranych z firmami, które świadczą usługi na rzecz spółdzielni. Każdy spółdzielca może bez uzasadnienia wystąpić do zarządu z prośbą o dostarczenie mu odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi.

Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów będzie musiał pokryć zainteresowany członek spółdzielni. Wyjątkiem jest jedynie statut i regulaminy uchwalone na jego podstawie. Tu koszty będzie musiała ponieść sama spółdzielnia.

WAŻNE

Spółdzielnie muszą udostępniać na własnej stronie internetowej treść statutu, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe. Te spółdzielnie, które nie założyły własnej witryny w internecie, muszą to teraz zrobić.

Rozliczenia na każdą nieruchomość

Znowelizowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzają bardziej restrykcyjne zasady rozliczeń przychodów i wydatków w spółdzielniach. Będą się one odnosiły przede wszystkim do zarządów spółdzielni, które są odpowiedzialne za sporządzanie i przedstawianie wyliczeń mieszkańcom. Zarząd spółdzielni ma teraz obowiązek sporządzania i prowadzenia rozliczeń wydatków dla każdej nieruchomości wchodzącej w skład spółdzielni. Dzięki odrębnym rozliczeniom nie tylko spółdzielcy będą wiedzieli dokładnie, za co i ile płacą, ale także samym władzom spółdzielni będzie łatwiej zarządzać i gospodarować powierzonym mieniem.

WAŻNE

Spółdzielcy będą pokrywali koszty utrzymania jedynie swojej nieruchomości. Nie będą płacili np. za wodę, która została zużyta w sąsiednim bloku. Nie oznacza to jednak, że osoby te będą zwolnione z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych spółdzielni.

Ewidencje wydatków spółdzielni

Zarządy spółdzielni muszą prowadzić dwa rodzaje ewidencji dla każdej nieruchomości, czyli dokumentacji, w której będą podane do wiadomości spółdzielców wszystkie wpływy i wydatki. W pierwszej z nich zostaną zawarte dane dotyczące przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Zarząd będzie musiał pokazać mieszkańcom, jakie sumy wpływają od nich do kasy spółdzielni, nie tylko z tytułu kosztów eksploatacji, ale także z lokali użytkowych i innych źródeł (np. jeżeli na dachach bloków zostały postawione anteny operatorów sieci komórkowych).

Druga ewidencja obejmie wpływy i wydatki funduszu remontowego. Wbrew obawom wielu przedstawicieli spółdzielni obowiązek sporządzania oddzielnych ewidencji dla funduszy remontowych nie jest równoznaczny z zakazem przepływów środków między różnymi nieruchomościami. Ewidencje mają na celu wyłącznie zapisanie, ile członkowie danego bloku wpłacili, ile wydali, a ile komuś pożyczyli. Dają mieszkańcom wiedzę o kwotach, jakie dołożyli, np. do remontów innych obiektów w spółdzielni. Umożliwia to w dalszym ciągu wspólną zbiórkę pieniędzy na remonty, docieplanie poszczególnych bloków.

WAŻNE

Władze spółdzielni powinny pamiętać, że ewidencje powinny być przejrzyste i zawierać konkretne wyliczenia.

Surowsze kary dla prezesów

Nowe przepisy wprowadzą również odpowiedzialność karną dla członków zarządów, którzy bezzasadnie blokują realizację wniosków o przeniesienie własności na rzecz spółdzielców. Członkowie zarządów, a także ich pełnomocnicy, którzy nie podpiszą umowy o przeniesienie własności mieszkania w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku, będą podlegać grzywnie (zgodnie z kodeksem wykroczeń - od 20 do 5 tys. zł) lub karze ograniczenia wolności (do miesiąca prac społecznych).

Wyjątkowo mogą przekroczyć terminy, gdy nieruchomość, na której znajduje się lokal, ma nieuregulowany stan gruntów lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu. Postępowanie w sprawie ukarania członka zarządu będzie wszczynane na wniosek spółdzielców do właściwej rejonowo prokuratury.

WAŻNE

Członkowie zarządu spółdzielni, którzy spóźnią się z podpisaniem umowy o przeniesienie własności lokalu, zostaną ukarani kilkutysięczną grzywną.

Nabycie gruntów przez zasiedzenie

Sporym ułatwieniem wprowadzonym przez nowe przepisy jest umożliwienie spółdzielniom mieszkaniowym nabywania gruntów przez zasiedzenie. Jest to dopuszczalne, gdy spółdzielnia była 5 grudnia 1990 r. posiadaczem działki, która stanowiła własność Skarbu Państwa, gminy, albo gdy jej właściciel pozostaje nieznany, a spółdzielnia poczyniła starania, żeby go ustalić.

Zasiedzenie będzie uznane tylko wtedy, gdy spółdzielnia wybudowała na tym gruncie na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej jakikolwiek budynek. Podstawą wpisu do księgi wieczystej jest orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności tej nieruchomości.

WAŻNE

Spółdzielnia może wystąpić o uznanie zasiedzenia gruntu, gdy posiadała go w dniu 5 grudnia 1990 r. i wcześniej wzniosła na nim budynek. Działka musi jednak należeć do gminy, Skarbu Państwa lub osoby nieznanej.

Statut trzeba zmienić do 30 listopada

Do zmian wprowadzonych nowelizacją władze spółdzielni będą musiały dostosowywać przepisy wewnętrzne spółdzielni, a więc ich statuty i regulaminy. Ustawa wprowadza termin, w jakim trzeba będzie to zrobić. Spółdzielnie będą musiały dokonać zmian swoich statutów nie później niż do 30 listopada 2007 r.

Zgodnie z procedurą przyjętą w prawie spółdzielczym taka zmiana wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3 głosów. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego będzie musiał dokonać zarząd w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, nie później jednak niż do 30 grudnia 2007 r.

WAŻNE

Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych aktów wewnątrzspółdzielczych pozostaną w mocy. Jednakże w razie sprzeczności z ustawą władze spółdzielni będą musiały stosować nowe przepisy.

Umowę notarialną przenoszącą własność lokalu zarząd musi podpisać w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku przez członka spółdzielni

3,5 mln jest mieszkań spółdzielczych w Polsce w tym

2,5 mln mieszkań lokatorskich

979 tys. mieszkań spółdzielczych własnościowych dane z 2006 roku

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl