Dobra umowa kredytu hipotecznego to nie tylko taka, w której bank zaoferował atrakcyjne oprocentowanie i niską prowizję. Równie ważne są zapisy umożliwiające bezproblemową zmianę długości trwania umowy czy waluty kredytu.
Zapisy w umowie z bankiem o kredyt hipoteczny powinny być tak sformułowane, aby nie budziły jakichkolwiek wątpliwości. Inaczej można mieć kłopot ze spłatą zobowiązania.
Jak wybrać bank
W poszukiwaniu jak najlepszego kredytu budowlanego w pierwszej kolejności powinniśmy udać się do banku, z którym mamy już kontakty. Najlepiej takiego, w którym mamy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy. Wbrew powszechnemu przekonaniu wcale nie dlatego, że tam kredyt uzyskamy łatwiej.
Obecnie dla wszystkich banków najważniejsza jest nie historia naszego rachunku, ale stan naszego konta w Biurze Informacji Kredytowej i każdy bank z BIK otrzyma w naszej sprawie raport o dokładnie takiej samej treści. Natomiast ewentualny staż w banku może mieć wpływ na wysokość opłat i prowizji związanych z udzielanym kredytem.
Nie historia rachunku
ale dane o koncie znajdujące się w Biurze Informacji Kredytowej są ważniejsze dla banku udzielającego kredytu na zakup mieszkania
Większość banków swoim klientom obniża stawki takich opłat, a czasami nie pobiera ich w ogóle. Ale jednocześnie inne banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych stosują w danym okresie różne promocje, polegające m.in. na rezygnacji z takich opłat w ogóle. Może się więc okazać, że dużo lepsze warunki kredytowania uzyskamy w banku cudzym niż własnym.
Gdy kredyt ma być przeznaczony na kupno nowego mieszkania, ważną rolę przy szukaniu najkorzystniejszego finansowania może odegrać deweloper. Jeśli ma on dobrą markę, a na dodatek bank lub inne banki wcześniej udzieliły kredytów na zakup mieszkań w ramach tej inwestycji, łatwiej będzie nam nie tylko uzyskać kredyt, ale i lepsze jego warunki, bo np. bank zrezygnuje z badania inwestycji, które to badanie najczęściej odbywa się na koszt kredytobiorcy.
Gdy natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym (oczywiście wówczas bez prawa do ulgi odsetkowej), a inwestycję chcemy sfinansować z kredytu hipotecznego, największą korzyść odniesiemy wówczas, gdy nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Wówczas bowiem od razu będzie można dokonać do niej wpisu hipoteki na rzecz banku. Odpadną więc koszty ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy, a i samo oprocentowanie tego kredytu będzie niższe, bo ceną braku księgi wieczystej jest zazwyczaj wyższa stopa oprocentowania.
Szczegółowa analiza umowy
Choć prawo konsumenckie coraz mocniej wkracza w dziedziny życia, w których do tej pory było nieobecne - np. na rynki finansowe - wciąż instytucje tam działające mają skłonność do wykorzystywania swojej dominującej nad konsumentem pozycji. Dotyczy to zwłaszcza banków oraz innych podmiotów zajmujących się udzielaniem pożyczek i kredytów. Dlatego konsument decydujący się na skorzystanie z tego rodzaju usług finansowych musi pamiętać o szczególnie dokładnym zapoznaniu się z umową, którą podpisze. Umowy kredytowe, często według wydrukowanych już wzorów, w które wpisuje się dane osobowe, przygotowują bankowi prawnicy, których jedynym zadaniem, z jakiego są rozliczani, jest zabezpieczenie interesów banku czy innego pożyczkodawcy.
Generalna zasada ostrożnościowa, zgodnie z którą trzeba dokładnie analizować umowę przed podpisaniem, jest nagminnie bagatelizowana, wskutek czego stale rośnie liczba sporów, które mają swoje źródło w wadliwie uregulowanych lub nieuregulowanych szczegółach umowy. Składa się na to wiele przyczyn, z których dwie mają fundamentalne znaczenie. Pierwsza wiąże się z determinacją pożyczko- lub kredytobiorcy. Ponieważ zazwyczaj potrzebuje on pilnie gotówki, to im trudniej mu ją uzyskać, tym mniejszą wykazuje uwagę przy zawieraniu umów. Czasami wręcz gotów jest pożyczyć pieniądze za każdą cenę. Druga zaś wiąże się z mniej lub bardziej uświadomionym przekonaniem, że każdy gotowy wzór należy przyjąć bez dyskusji, bo tak być musi.
Sposób uregulowania w umowie kredytowej oczekiwanych zachowań banku i kredytobiorcy, gdy trzeba będzie zmienić walutę kredytu, wcześniej go spłacić lub wydłużyć czas trwania umowy i im podobnych ważkich okoliczności, przesądza o tym, co można określić mianem elastyczności kredytu. Im bardziej jest on elastyczny, tym z pewnością niższe będą dodatkowe koszty, które w takich sytuacjach zazwyczaj się pojawiają.
A może być ich wiele. Nie sposób dokładnie tu wszystkie omówić. Dla przykładu - maksymalna długość okresu, w którym ubezpieczenie może zastąpić wpis do hipoteki. Ta okoliczność jest niezwykle ważna w przypadku każdego kredytu.
7 KROKÓW
JAK WYBRAĆ KREDYT HIPOTECZNY
1. Określamy, jaki rodzaj inwestycji o charakterze mieszkaniowym chcemy sfinansować: kupno nowego mieszkania, zakup nieruchomości na rynku wtórnym, budowa itp. Ustalamy, czy mamy prawo do ulgi odsetkowej i czy chcemy z niej skorzystać.
2. Na podstawie wcześniejszych ustaleń określamy, jakiego rodzaju zabezpieczenia kredytu będą mogły być zastosowane (zwłaszcza hipoteka) oraz czy w grę wchodzi tylko kredyt, czy kredyt albo pożyczka.
3. Szacujemy wartość przedsięwzięcia, ustalamy, jaką część inwestycji możemy sfinansować ze środków własnych, określamy wstępnie naszą zdolność kredytową, wysokość miesięcznych obciążeń i długość okresu spłaty. Na tym etapie rozważamy wariant skorzystania z usług pośrednika finansowego.
4. Analizujemy, czy skorzystamy z kredytu w złotych, czy denominowanego w obcej walucie.
5. Badamy dostępną na rynku ofertę kredytową i wybieramy kilka (nie więcej niż trzy) produktów bankowych z tego zakresu, które najbardziej spełniają nasze oczekiwania.
6. Poddajemy dokładnej analizie treść umów kredytowych przygotowanych przez bank. Niezależnie od tego, czy korzystamy z usług pośrednika finansowego, czy o kredyt staramy się sami, treść tych umów konsultujemy z prawnikiem lub inną osobą obytą z prawem bankowym.
7. Przystępujemy do negocjacji z kredytodawcą, w toku których dążymy do wyeliminowania z umów o proponowanej treści wszystkich rozwiązań, które mogą być dla nas zagrożeniem. Po dostosowaniu treści umowy do naszych oczekiwań, podpisujemy ją. Jeśli bank numer jeden na naszej liście odmawia negocjacji, idziemy do drugiego lub trzeciego. Gdy tam sytuacja się powtarza, wracamy do badania oferty kredytowej na rynku.
Ale mogą być też inne, uzależnione od konkretnej sytuacji kredytobiorcy oraz charakteru finansowanej przez niego inwestycji. Na przykład, jeśli kredyt ma posłużyć na sfinansowanie budowy domu, warto wybierać przede wszystkim w ofercie kredytów dopuszczających wypłatę pieniędzy w transzach, najlepiej w elastycznie regulowanej wysokości i dopuszczających w opcji rozliczenie części wydatków bez faktur, na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, co pozwoli nam zatrudnić np. tańszych fachowców, którzy nie wystawiają faktur ani rachunków.
Na podobnej zasadzie, gdy kupujemy mieszkanie, znajdziemy na rynku ofertę kredytu hipotecznego, który daje jako bonus wydatkowanie części pożyczonych pieniędzy na zakup wyposażenia lub dowolny cel konsumpcyjny.
Równie istotna jest elastyczność okresu spłaty kredytu. W trakcie jego spłaty, która przecież zazwyczaj jest rozłożona na lata, może się bowiem okazać, że zmieniła się nasza kondycja finansowa: polepszyła lub pogorszyła, a w związku z tym chcielibyśmy skrócić lub wydłużyć okres, na jaki zawarta jest umowa. Jeśli te kwestie nie są z góry uregulowane w umowie, chcąc zmienić warunki, skazani będziemy na żmudne negocjacje z bankiem i z całą pewnością będzie nas to kosztowało dużo więcej.
Co i jak negocjować z bankiem
Bank zajmujący się zawodowo pożyczaniem pieniędzy jest żywotnie zainteresowany w stworzeniu infrastruktury działalności kredytowej jak najlepiej zabezpieczającej jego interesy. Choć więc np. umowy kredytowe powstają na podstawie ogólnie obowiązującego prawa cywilnego oraz prawa bankowego, a to z założenia ma zapewnić równowagę sił, czyli zagwarantowanie wszystkim stronom umowy i obowiązków, i praw dostatecznie chroniących ich interesy, to jednak tam, gdzie prawo to można wypełnić szczegółową treścią, już tej równowagi być nie musi. Po prostu to zajmujące się profesjonalnie pożyczaniem pieniędzy banki przygotowują treść umowy. Dysponują przy tym doświadczeniami z niezwykle długiej i bogatej historii kredytowej. Mogą więc przewidzieć wszelkie rzadziej lub częściej zdarzające się przypadki i zabezpieczyć bank przed ich skutkami.
Negocjowanie szczegółowych warunków umowy kredytowej jest zjawiskiem rzadkim. Po pierwsze dlatego, że kredytobiorcy mają problem ze zrozumieniem treści szczegółowych zapisów. A nawet ze skojarzeniem, na jaką okoliczność dany zapis powstał i jakie potencjalne niebezpieczeństwo dla pożyczającego zostało w nim w swoisty sposób ukryte. Po drugie, nie ma wciąż w zwyczaju, by w takiej sytuacji umowę skonsultować z prawnikiem, a tym bardziej z doradcą finansowym.
Po trzecie wreszcie, istnieje przekonanie, a wiele banków świadomie je podtrzymuje, że klient banku ma do wyboru: albo podpisać umowę według przedstawionego wzoru, albo pójść do konkurencji, czyli innego banku, który oferuje umowę na nieco innych warunkach. W rzeczywistości takie przypadki są nagminne, bowiem wielu inspektorów kredytowych w bankach, bez ewidentnych rekomendacji ze strony swoich przełożonych, a jedynie dla komfortu własnego działania, zastrzega w kontaktach z klientami, że przedstawiona im umowa nie podlega negocjacjom.
Co doprecyzować w umowie
Zgodnie z prawem bankowym, przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
NASZA RADA
UWAGA NA ZAGROŻENIA
Wciąż mamy nawyk, by decydować się przede wszystkim na to, co najtańsze. Jednak gdy w grę wchodzi inwestycja rozłożona na lata, pamiętając rzecz jasna o ostatecznych kosztach bieżących, musimy w swoich kalkulacjach uwzględnić także potencjalne zagrożenia, bo w przeciwnym przypadku, gdy już one wystąpią, kosztować nas będą dużo więcej niż np. zaoszczędzone na wstępie 0,5 proc. prowizji.
Stosunkowo obszernie uregulowane są w prawie bankowym zasady ustalania zdolności kredytowej przed zawarciem umowy oraz w trakcie jej obowiązywania, wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany, sposób zabezpieczenia spłaty kredytu, zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu oraz warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.
Nie oznacza to jednak, że te kwestie umowne kredytobiorca może przy zawieraniu umowy zbagatelizować. Warto w tym miejscu od razu zaznaczyć, że wiele z nich jest w związku z tym w umowie pomijanych, konsekwencją czego jest to, że wielu kredytobiorców - nie znając prawa bankowego - nie ma świadomości działania takich reguł w umowie nieokreślonych.
Jak wiadomo, bank np. uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.
Ta kwestia jest na ogół znana, bo poprzedza zawarcie umowy. Natomiast wielu kredytobiorców nie ma świadomości obowiązywania reguł dotyczących zdolności kredytowej w trakcie trwania umowy, jeśli w samej umowie nie zostały one zapisane.
Uważać na promocje
Bardzo często banki wabią klientów niezwykle niskim oprocentowaniem. Przy weryfikacji tego wskaźnika trzeba pamiętać przede wszystkim o dwóch sprawach. Po pierwsze, o ostatecznej wysokości oprocentowania kredytu decyduje podawana stopa procentowa powiększona o prowizję banku. Jeśli np. pierwszy kredyt we frankach szwajcarskich oprocentowany jest w wysokości 2,49 proc. rocznie, a prowizja banku wynosi 3 proc., drugi kredyt w tej samej walucie oprocentowany jest w wysokości 3,49 proc., ale prowizja banku wynosi 1,5 proc., to w rzeczywistości pierwszy (rzekomo niższy) kredyt jest tak naprawdę o 0,5 proc. rocznie droższy.
Po drugie, nawet jeśli oprocentowanie i prowizja banku są zastanawiająco niskie, może się okazać, że jest to stawka promocyjna, po upływie okresu promocji (np. roku), zgodnie z umową, na pozostały okres spłaty ustalone zostaną w innej, bynajmniej nie tak atrakcyjnej wysokości.
Uściślić zasady wypowiedzenia
Standardowo bank może wypowiedzieć umowę w części dotyczącej warunków spłaty, jeżeli kredytobiorca nie dokona spłaty dwóch kolejnych rat w terminach określonych przez bank w wysłanych do kredytobiorcy dwóch kolejnych przypomnieniach lub nie dokona spłaty zadłużenia z tytułu spłaty raty wcześniej zgodnie z umową zawieszonej na okres jednego miesiąca w terminie określonym przez bank w wysłanym do kredytobiorcy przypomnieniu.
Bank może wypowiedzieć również umowę kredytu w części dotyczącej warunków spłaty w przypadku naruszenia przez kredytobiorcę postanowień umowy.
Bank powiadomi kredytobiorcę o wypowiedzeniu umowy listem poleconym lub przez doręczenie do rąk własnych - za zwrotnym potwierdzeniem odbioru - wyznaczając termin spłaty zadłużenia. Okres wypowiedzenia wynosi 30 dni, licząc od dnia doręczenia wypowiedzenia kredytobiorcy.
W przypadku utraty lub przewidywanej - według oceny banku - utraty zdolności kredytobiorcy do spłaty zadłużenia lub zmniejszenia się wartości zabezpieczenia bank może domagać się ustanowienia przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia lub wypowiedzieć umowę w części dotyczącej warunków spłaty.
OCENA ZDOLNOŚCI W TRAKCIE UMOWY
W czasie obowiązywania umowy kredytu kredytobiorca jest obowiązany przedstawić - na żądanie banku - informacje i dokumenty niezbędne do oceny jego sytuacji finansowej i gospodarczej oraz umożliwiające kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu. Zaś kredytobiorca jest obowiązany umożliwić podejmowanie przez bank czynności związanych z oceną sytuacji finansowej i gospodarczej oraz kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu.
Brak świadomości skutków działania tych reguł często prowadzi do sytuacji dramatycznych. W przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu albo w razie utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej bank może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę. W takim przypadku termin wypowiedzenia, o ile strony nie określą w umowie dłuższego, wynosi 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy - 7 dni.
Tymczasem trzeba pamiętać, że zgodnie z prawem bankowym, w czasie obowiązywania umowy kredytu kredytobiorca jest obowiązany przedstawić - na żądanie banku - informacje i dokumenty niezbędne do oceny jego sytuacji finansowej i gospodarczej oraz umożliwiające kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu. W razie stwierdzenia przez bank kredytujący, że warunki udzielenia kredytu nie zostały dotrzymane lub w razie zagrożenia terminowej spłaty kredytu z powodu złego stanu majątkowego kredytobiorcy, bank może wypowiedzieć umowę kredytu w całości lub w części albo zażądać dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu bądź przedstawienia w określonym terminie programu naprawczego i jego realizacji po zatwierdzeniu przez bank.
Jest sprawą oczywistą, że w czasie kilkunasto- czy kilkudziesięcioletniego okresu trwania umowy o kredyt hipoteczny w naszym życiu może zajść wiele okoliczności - w tym okresowa obniżka dochodów (np. wskutek zmiany miejsca pracy, korzystania z bezpłatnego urlopu, dłuższej choroby itd.) czy zwyżka kosztów utrzymania (konieczność sięgnięcia po krótkoterminowy kredyt na zakup sprzętu AGD lub dłuższego kredytu na zmianę samochodu). Jest też oczywiste, że w tym czasie nasza zdolność kredytowa może ulec obniżeniu, co niekoniecznie jednak jest równoznaczne z utratą (czy tylko zagrożeniem utraty) zdolności do obsługi zobowiązania długoterminowego.
Gdy tak się stanie, mając na uwadze fakt, że bank monitoruje naszą zdolność kredytową także metodami innymi niż nasze półroczne oświadczenia, powinniśmy o fakcie istotnych zmian w naszej sytuacji finansowej od razu bank powiadomić. A już należy to traktować jako obowiązek, jeśli odpowiedni zapis umowy kredytowej (a stanowi to kolejny standard w umowach) zobowiązuje nas do niezwłocznego przekazania tych informacji. W przypadku konfliktu z bankiem może to być bowiem formalna podstawa do wypowiedzenia umowy i postawienia w stan natychmiastowej wymagalności zobowiązania.
Warunki zabezpieczenia
Jeśli na etapie udzielania pożyczki nie jest możliwe ustanowienie hipoteki, bo finansowana jest budowa domu lub mieszkania, banki oferują kredyt w wersji budowlano-hipotecznej. W takim przypadku docelowo - jako zabezpieczenie kredytu - przewidziana jest hipoteka. Do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej zastosowane zostaną inne zabezpieczenia: przede wszystkim ubezpieczenie kredytu, ale i np. poręczenie, weksel.
Ważne!
W umowie warto także zastrzec możliwość zmiany waluty kredytu, w którym jest on spłacany. Warto też poszukiwać produktów, które dają możliwość karencji w spłacie - na początek kapitału (zwłaszcza gdy prowadzimy kosztowną budowę), a w przyszłości także rat kapitałowo-odsetkowych na okres przejściowy
Towarzystwa ubezpieczeniowe współpracujące z bankami z reguły limitują okres, na jaki może być zawarta umowa ubezpieczenia. Zazwyczaj są to dwa, trzy lata, choć znane jest nam ubezpieczenie, w którego ogólnych warunkach przewidziano - jako maksymalny - okres pięcioletni. Jest to szczególnie ważne, gdy zaciągamy kredyt na finansowanie inwestycji na jej wczesnym etapie. Trudno wówczas przewidzieć, jaki okres będzie musiał upłynąć do założenia księgi wieczystej. A gdy nie zmieścimy się w okresie przewidywanym w umowie na ubezpieczenie kredytu, bank może żądać od nas innych zabezpieczeń (podobnie jak w przypadku kredytu budowlanego) lub wręcz wypowiedzieć umowę kredytową, stawiając kredyt w stan natychmiastowej wymagalności. A to zazwyczaj jest prawdziwą katastrofą i bankructwem rodziny.
NASZA RADA
TRZEBA NEGOCJOWAĆ
Trzeba negocjować warunki umowy z bankiem. Jeśli bowiem wydarzy nam się coś niespodziewanego, my dopiero będziemy analizować, jak z tej niefortunnej okoliczności wybrnąć, bank natomiast już na tę okoliczność jest przygotowany i zadziała bezbłędnie z punktu widzenia swoich interesów, a nawet na wyrost, nim my zdążymy sobie uświadomić zaistnienie niebezpieczeństwa.
Pewnym alternatywnym rozwiązaniem tego problemu, honorowanym przez przynajmniej niektóre banki, jest zabezpieczenie kredytu na hipotece innej niż kredytowana nieruchomość. Praktycznie jest to możliwe wówczas, gdy np. własną księgę wieczystą ma mieszkanie lub dom stanowiące własność rodziców lub innych krewnych czy znajomych i zgodzą się oni na ustanowienie hipoteki na niej. Albo sam kredytobiorca jest już właścicielem innej nieruchomości nieobciążonej hipoteką, np. gdy zaciąga kredyt na kupno mieszkania, a ma działkę z domem letniskowym o określonej wartości albo ma własne mieszkanie, a zaciąga kredyt na budowę garażu, lokalu użytkowego itd.
Pożyczka zamiast kredytu
Warto też znać różnice - a tym samym wiedzieć, jak czerpać z nich korzyści - między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną. Przy zakupie mieszkania i każdej innej nieruchomości, gdy tylko zabezpieczeniem kredytu może być hipoteka, korzystniejszy (tańszy) jest zazwyczaj kredyt hipoteczny. Różnica między tymi dwoma grupami produktów bankowych polega na tym, że umowa kredytu uregulowana jest w prawie bankowym, zaś pożyczki w kodeksie cywilnym, z tym że do pożyczek udzielanych przez banki dodatkowo mają zastosowanie przepisy prawa bankowego, takie jak dla kredytów. W gruncie rzeczy jest to różnica formalna, ale nie do końca.
Jeśli przedmiotem
kredytowania ma być nieruchomość, przy decyzji o formie zadłużenia ważniejsze są przewagi kredytu nad pożyczką
W praktyce w Polsce banki udzielają kredytów hipotecznych na finansowanie lub refinansowanie nieruchomości, natomiast środki z pożyczki hipotecznej mogą być wykorzystane na dowolny cel. W konsekwencji takie pożyczki są nieco wyżej oprocentowane niż kredyty, a okres, na który są udzielane, jest w przypadku pożyczek krótszy: maksymalnie do 10-15 lat, gdy kredyt może być spłacany nawet przez 30 lat.
Korzyściami z kredytu są więc możliwość dłuższego okresu spłaty i niższe oprocentowanie. A korzyść z pożyczki to pełna swoboda w wydatkowaniu pożyczonych pieniędzy.
EDYTA DOBROWOLSKA