statystyki

Jak kupić działkę budowlaną, rekreacyjną, rolną

18.06.2007, 13:52; Aktualizacja: 29.02.2008, 15:33
  • Wyślij
  • Drukuj


Aby zakup działki rekreacyjnej, budowlanej lub rolnej był ważny, a sprzedający nie chciał w przyszłości unieważnić zawartej transakcji i odebrać nieruchomości, umowę kupna sprzedaży należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Najpierw jednak trzeba upewnić się, czy jest ona własnością sprzedającego.

A Wgląd do księgi wieczystej

Zanim nabywca zdecyduje się kupić konkretną nieruchomość, powinien zapoznać się z treścią księgi wieczystej, którą dla niej prowadzi wydział wieczystoksięgowy właściwego miejscowo sądu. Księgi wieczyste są jawne, więc nie będzie miał problemu z wglądem do tej konkretnej księgi. Nie trzeba uzasadniać, w jakim celu ktoś chce się zapoznać z jej treścią.

Należy w niej szukać informacji o stanie prawnym gruntów i budynków, obciążeniach, które na nich ciążą, o tym, kto jest właścicielem i jakie ciążą na nim zobowiązania. Na przykład do księgi wieczystej wpisana jest hipoteka, odrębna własność lokali mieszkalnych, powstanie użytkowania wieczystego w drodze umowy oraz roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali. Na postawie tych wpisów osoba, która chce kupić nieruchomość, bardzo szybko sama ustali, jaki jest jej stan prawny. Jeżeli przyszły właściciel nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej i dlatego nie zna obciążeń, jakie ciążą na nieruchomości, to nie może później domagać się z tego powodu unieważnienia transakcji. Informacje o nieruchomości zawarte są w czterech działach księgi wieczystej.

Cztery działy księgi

Księga wieczysta składa się z czterech działów.

  •  Pierwszy dział zawiera oznaczenie działki oraz prawa związane z jej własnością,
  •  Drugi dział zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Tam wpisywany jest właściciel i użytkownik wieczysty, a jeżeli jest osobą fizyczną, to podane jest jego imię, nazwisko i imiona rodziców. Gdyby nieruchomość należała do spółki cywilnej, to wówczas do księgi wieczystej powinni zostać wpisami jako właściciele jej wszyscy wspólnicy. Jeżeli właścicielem nieruchomości byłaby spółka jawna albo komandytowa, to wówczas wpisywana jest ona jako właściciel do działu drugiego. Wpis obejmuje firmę i siedzibę tej spółki.
  •  Trzeci dział - wpisuje się tam dane dotyczące ciążących na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń. Nie wpisuje się w tym dziale hipoteki i roszczeń dotyczących hipoteki.
  •  Czwarty dział - wpisuje się tam hipotekę obciążająca nieruchomość.

Analizując zawartość księgi, warto zwrócić uwagę, czy do księgi wieczystej nie zostały wpisane następujące ograniczenia w rozporządzaniu działką:

  •  prawo pierwokupu,
  •  wpis ujawniający postanowienie o ogłoszeniu upadłości,
  •  wpis o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, scaleniowego albo wymiennego,
  •  ujawnienie wpisania nieruchomości do rejestru zabytków,
  •  zakaz zbywania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych,
  •  prawo współspadkobiercy do mieszkania przez kilka lat w nieruchomości,
  •  wpis o wszczęciu egzekucji przez komornika.

Wpis hipoteki

Do księgi wieczystej może być wpisana hipoteka zabezpieczająca pożyczkę albo kredyt, który zaciągnął właściciel, który teraz chce sprzedać tę nieruchomość. W razie sprzedaży hipoteka pozostanie i będzie dalej obciążała nieruchomość, mimo że jej właścicielem będzie osoba, która tej pożyczki nie zaciągnęła. Dopiero po spłacie pożyczki wraz z odsetkami wpis do księgi wieczystej będzie można usunąć. Wierzyciel posiadający zabezpieczenie roszczeń w formie hipoteki może żądać zwrotu określonej kwoty od nowego kolejnego właściciela działki. W dodatku ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi aktualnego właściciela nieruchomości.

B Umowa w formie aktu notarialnego

Obrót działkami budowlanymi, rekreacyjnymi i rolnymi będzie ważny pod warunkiem, że wszystkie umowy z tym związane zostaną zawarte w formie aktu notarialnego. Umowę kupna sprzedaży działki musi sporządzić notariusz w formie aktu notarialnego przy jednoczesnej obecności obu stron, tzn. sprzedającego i kupującego. Jeżeli sprzedawana jest działka stanowiąca współwłasność (na przykład sprzedaje ją kilku spadkobierców, którzy ją odziedziczyli), to wówczas wszyscy powinni się jednocześnie stawić się u notariusza. Gdyby zaś działkę kupowały dwie lub więcej osób (na przykład małżonkowie, matka i córka albo konkubenci), to wówczas wszyscy muszą być obecni przy sporządzaniu aktu notarialnego i powinni podpisać go. Dopełnienie tych wymogów jest istotne, ponieważ w przeciwnym razie umowa kupna sprzedaży nie będzie ważna.

Przepisy kodeksu cywilnego zastrzegają dla ważności zawieranych umów w obrocie gospodarczym szczególną formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa zawarta na przykład w formie pisemnej nie będzie podstawą do wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej, ponieważ właściciel faktycznie nie zmienił się i nadal nim będzie poprzedni.

Jak zatrzymać działkę

Kilkanaście lat temu kupiłem kawałek pola pod lasem, które przeznaczyłem na działkę rekreacyjną. Zawarliśmy umowę na piśmie. Poprzedni właściciel nie żyje. Zwróciłem się do jego spadkobierców, aby poszli do notariusza i zawarli ze mną umowę w formie aktu notarialnego. Odmówili, a w dodatku chcą mi odebrać działkę. Jak mogę zatrzymać działkę?

Umowa sprzedaży działki rekreacyjnej zawarta w formie pisemnej, a nie aktu notarialnego skutecznie nie przeniosła własności z poprzedniego właściciela na Czytelnika. Obecnie właścicielami tej działki rekreacyjnej są spadkobiercy poprzedniego właściciela. Są oni prawdopodobnie wpisani do księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości jako właściciele w miejsce zmarłego spadkodawcy.

Teraz od ich dobrej woli zależy, czy przystąpią do aktu notarialnego i przeniosą prawo do działki rekreacyjnej (czyli faktycznie do części swojej nieruchomości) na Czytelnika. Nie można ich zmusić, aby przystąpili do aktu.

Czytelnik może jednak wystąpić o zasiedzenie nieruchomości. Aby ją zasiedzieć, musi udowodnić przed sądem, że posiada ją nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Natomiast po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli więc czytelnik spełnia wymogi do zasiedzenia, to wówczas powinien wystąpić z wnioskiem do sądu udowadniając, że przez ten cały czas władał działką jak właściciel, płacił podatki itd.

Jeżeli Czytelnik nie ureguluje prawa własności działki, to wówczas musi liczyć się z tym, że spadkobiercy poprzedniego właściciela wystąpią o wydanie jej i rozliczą zwrot ceny i poczynionych nakładów.

U notariusza

Umowa kupna sprzedaży działki rekreacyjnej, budowlanej lub rolnej ma formę aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Najczęściej wystarczy jedno spotkanie sprzedającego i kupującego w celu sporządzenia przez notariusza umowy przeniesienia własności i podpisania jej przez strony. Każda ze stron powinna mieć wówczas przy sobie dowód osobisty albo paszport. Na podstawie tych dokumentów notariusz powinien sprawdzić tożsamość osób biorących udział w transakcji. Gdyby miał jakieś podejrzenia, że strona czynności prawnej nie ma zdolności do czynności prawnych albo ma ograniczona zdolność do tych czynności, to wówczas ma prawo odmówić dokonania tej czynności.

Wyjaśnienia u notariusza

Przed sporządzeniem aktu notarialnego sprzedająca wyjaśnia, że działka stanowi jej majątek osobisty i umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej nie zawierała. Zapewnia też, że nieruchomość nie jest obciążona długami, ciężarami i ograniczeniami w rozporządzaniu.

Natomiast obie strony podają, że nieruchomość nie jest zabudowana, ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i status nieruchomości rolnej.

Jeszcze przed sporządzeniem umowy w formie aktu notarialnego właściciel dodatkowo powinien okazać dokument potwierdzający jego prawo własności do sprzedawanej nieruchomości. Jest to wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości potwierdzający jej stan prawny wydany nie później niż przed trzema miesiącami. Coraz częściej jednak mimo przedstawienia takiego wypisu notariusze sprawdzają w sądzie w wydziale wieczystoksięgowym w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości jeszcze dodatkowo w dniu sporządzenia aktu notarialnego, czy stan prawny wpisów w tym dniu jest zgodny z oświadczeniem składanym przez sprzedającego. W pewnych przypadkach musi też przedłożyć mapę i opis działki oraz zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Składa go nawet wówczas, gdy obszar, na którym znajduje się działka, nie jest objęty od 31 grudnia 2003 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Notariusz odbiera również od stron oświadczenia dotyczące sprzedawanej działki i tego kto jest jej właścicielem.

Odczytanie aktu

Notariusz sporządza akt notarialny, odczytuje go stronom i w miarę potrzeby udziela im wyjaśnień. Po odczytaniu aktu powinien przekonać się, czy osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją jego treść, znaczenie aktu i czy jest ona zgodna z ich wolą. Następnie strony w obecności notariusza składają na akcie własnoręczne podpisy. Akt notarialny może być sporządzony w dwóch lub więcej arkuszach. Wówczas arkusze muszą być parafowane, ponumerowane i połączone.

Każda ze stron powinna otrzymać wypis aktu notarialnego. Dokument ten jest dosłownym powtórzeniem oryginału i podpisuje go notariusz oraz opatruje pieczęcią. Gdyby wypis miał więcej niż jeden arkusz to - podobnie jak oryginał - musi być ponumerowany, połączony parafowany i spojony pieczęcią.

Dwa akty dla rolnej

Jeżeli sprzedawana jest działka rolna, to wówczas notariusz sporządza dwa akty notarialne. Jeden to umowa sprzedaży warunkowej, drugi - umowa przeniesienia własności. W takim przypadku przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę nastąpiłoby dopiero po podpisaniu umowy o przeniesieniu własności, również sporządzonej w formie aktu notarialnego przez tego samego notariusza.

Akt notarialny sporządzony dla sprzedaży warunkowej będzie podstawą do zawiadomienia przez notariusza Agencji Nieruchomości Rolnych o zawarciu tej umowy.

Agencja ma wówczas prawo skorzystać z prawa pierwokupu, płacąc sprzedającemu kwotę wskazana w jako cena w akcie notarialny, pod warunkiem, że nie została ona nadmiernie zawyżona w stosunku do obowiązujących cen rynkowych za podobną nieruchomość na tym obszarze.

Jeżeli Agencja w ciągu miesiąca licząc od zawiadomienia jej o zawarciu umowy sprzedaży warunkowej nie wykona prawa pierwokupu, to wówczas nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywców. W tym celu zostanie sporządzony przez notariusza drugi akt notarialny dotyczący umowy przeniesienia własności. Na podstawie tej umowy dotychczasowy właściciel sprzeda nabywcy działkę rolną.

Nieruchomość a nieruchomość rolna

Nieruchomością (gruntem) jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Nieruchomościami są też budynki trwale z gruntem związane lub ich części, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast nieruchomość rolna, zwana też gruntami rolnymi, to nieruchomość, która jest wykorzystywana, albo może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej rolnictwie, do produkcji roślinnej i zwierzęcej, do produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Szerszym pojęciem jest natomiast gospodarstwo rolne, ponieważ definiuje się je jako grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Muszą one stanowić zorganizowana część gospodarczą.

Dla pewności zadatek

Zadatek jest to pewna kwota lub rzecz dana przy zawieraniu umowy kupna działki. W ten sposób kupujący przynajmniej częściowo zabezpiecza swoje interesy, w razie gdyby umowa nie doszła do skutku.

W razie niewykonania umowy przez jedną stronę, druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od niej odstąpić. Natomiast co wówczas dalej dzieje się z zadatkiem, zależy od tego, kto wycofał się z umowy: kupujący czy sprzedający.

Jeżeli był to sprzedający, to niedoszły nabywca ma prawo wówczas nie tylko do zwrotu zadatku, lecz nawet do sumy dwukrotnie wyższej. Otrzyma więc kwotę równą podwójnemu zadatkowi.

Natomiast gdyby do zrealizowania umowy nie doszło, ponieważ wycofał się kupujący, to zadatek zatrzymuje sprzedający.

Jednakże strony w przedwstępnej umowie kupna działki mogą sprawę rozliczenia zadatku uregulować w inny sposób. Najczęściej taka odmienna regulacja ma miejsce w razie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działki rolnej wówczas, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych może w ciągu miesiąca skorzystać z prawa pierwokupu działki rolnej. W umowie sprzedaży warunkowej (tzw. przedwstępnej) strony zastrzegają wówczas, że gdyby Agencja wykonała prawo pierwokupu, to wówczas sprzedający musi zwrócić kwotę pierwszej raty, którą otrzymał na poczet ceny. Oddaje ją wówczas w pojedynczej wysokości i dlatego najczęściej w umowie używa się określenia pierwsza rata, a nie zadatek.

W razie skorzystania przez Agencję z prawa pierwokupu dochodzi do niewykonania umowy sprzedaży działki wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Odstąpienie od umowy

W umowie zobowiązującej do sprzedaży działki rolnej, budowlanej lub rekreacyjnej można zastrzec, że jednej stronie albo obu może przysługiwać prawo do odstąpienia od niej. Określa się również termin, w którym kupujący i sprzedawca mogą z tego uprawnienia skorzystać. W razie takiego odstąpienia uważa się, że umowa zobowiązująca do kupna działki nie została zawarta.

Natomiast w umowie przenoszącej własność nieruchomości (czyli kupna działki budowlanej, rekreacyjnej lub rolnej) nie można zastrzec umownego prawa odstąpienia od umowy.

Przy okazji dla jasności warto wyjaśnić, co rozumie się przez pojęcie działki budowlanej. Jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z kolei wspomniany dostęp do drogi publicznej jest to bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzna lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (np. służebności drogi koniecznej).

Zakup z pośrednikiem

Kupując lub sprzedając działkę budowlaną, rekreacyjną lub rolną nierzadko korzystamy z usług pośrednika. Zawieramy z nim wówczas umowę pośrednictwa.

Pośrednik - w ramach ustalonego w umowie wynagrodzenia - szuka klienta dla swojego zleceniodawcy. Oferuje przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość innym klientom, zamieszcza oferty w prasie, wyszukuje oferty, oferuje nieruchomość innym pośrednikom, a nawet umieszcza ofertę we wspólnej informatycznej bazie danych wykorzystywanej przez pośredników w danym rejonie.

W umowie pośrednictwa można zobowiązać pośrednika, aby uczestniczył w negocjacjach oraz w zawarciu umowy, a nawet do zorganizowania obsługi prawnej transakcji. Można go też zobowiązać do uzyskania dokumentów potrzebnych do zawarcia transakcji (np. wypisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości o aktualnym jej stanie prawnym).

Umowa pośrednictwa powinna określać również wysokość wynagrodzenia należnego pośrednikowi. W praktyce przyjęło się, że otrzymuje on je dopiero wówczas, gdy zleceniodawca i kontrahent zawrą umowę sprzedaży (kupna) działki. Najczęściej wysokość wynagrodzenia jest uzależniona od wartości nieruchomości.

C Kiedy można rozpocząć budowę

Zakup działki budowlanej nie daje nowemu właścicielowi uprawnienia do natychmiastowego rozpoczęcia na niej budowy. Roboty budowlane może on rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Potrzebne pozwolenie

Aby otrzymać decyzje o pozwoleniu na budowę, należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę wraz z wykazem wymaganych załączników. Na odwrocie formularza z wnioskiem znajduje się spis tych wymaganych dokumentów. Są to: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana. Projekt budowlany powinien wskazywać konkretnego projektanta. Wprawdzie sprzedawane są w wielu wersjach gotowe projekty, to najlepiej wykorzystać je w taki sposób, że projektant włączy gotowy projekt jako architektoniczno-budowlany do konkretnego projektu budowlanego odnoszący się do konkretnej lokalizacji. Kupując gotowy projekt należy zwrócić uwagę na to, czy podano na nim imię i nazwisko autora, specjalność, numer uprawnień budowlanych, licencję umożliwiającą upowszechnianie projektu i zgodę autora projektu na wprowadzenie przez projektanta zmian adaptacyjnych.

Kiedy decyzja wygaśnie

Właściciel działki, który uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę, musi rozpocząć budowę przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Po upływie tego terminu decyzja wygaśnie i aby legalnie rozpocząć inwestycje właściciel musiałby uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę albo decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Co w projekcie

Projekt budowlany zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie. Powinien on określać granice działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, a nawet układ zieleni. Niekiedy wymagane jest też dołączenie oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych.

Do wniosku dołącza się oryginały dokumentów lub ich kopie, ale wówczas trzeba przedstawić do wglądu oryginały, aby można było poświadczyć ich zgodność.

Wniosek zawiera dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu.

Jeżeli już zostanie wydane pozwolenie na budowę, to wówczas inwestor nie może w sposób istotny odstąpić od zatwierdzonego projektu. Zmiany byłyby możliwe tylko wówczas, gdyby uzyskano decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl



  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 1

  • 1: arnold k. z IP: 83.19.196.* (2010-04-25 08:06)

    autorze ja mam działke budowlana sprzedałem ja po 102 zł za 1 m2 burmistrz wtraciłmi sie w akt i zazyczył sobie ta działke jako grunt rolny podczas gdy na planie przestrzennym jest to działka budowlana czyli urzednik moze durnia zrobic z własciciela.

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie