statystyki

Jak bez podatku przekazać mieszkanie członkom rodziny

18.06.2007, 12:25; Aktualizacja: 29.02.2008, 15:33
  • Wyślij
  • Drukuj




Począwszy od tego roku najbliżsi krewni mogą w dowolnym momencie i dowolną liczbę razy przekazywać sobie mieszkanie czy dom, nie płacąc przy tym podatku. Wystarczy, że zawiadomią o tym urząd skarbowy. Dalsi krewni unikną podatku tylko wtedy, gdy spełnią warunki uprawniające do ulgi.

A Jaki jest zakres ulgi mieszkaniowej

Od nowego roku zmieniły się zasady opodatkowania darowizn oraz spadków. Radykalnie dla najbliższych w rodzinie, którzy muszą dopełnić jedynie prostych formalności, by nie płacić podatku w ogóle. Ale i dla dalszych krewnych, którzy mogą choćby w szerszym zakresie korzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn.

Choć zięć, synowa i teściowie zaliczani są w dalszym ciągu do I grupy pokrewieństwa dla celów podatku od spadków i darowizn, nie mogą korzystać z pełnego zwolnienia od podatku przy nabywaniu własności rzeczy lub praw majątkowych. Muszą więc zawsze w takiej sytuacji płacić podatek od darowizny lub spadku według tabeli podatkowej przewidzianej dla I grupy pokrewieństwa. Jedynie gdy przedmiotem spadku lub darowizny jest własność mieszkania, domu czy praw majątkowych związanych z nieruchomością mieszkalną, a ponadto spełnią cały szereg warunków określonych w art. 16 ustawy, mogą oni skorzystać ze specjalnej ulgi mieszkaniowej.

Jedyny przywilej, jaki takim osobom zaliczanym do I grupy pokrewieństwa pozostał w stosunku do innych krewnych kwalifikujących się do II grupy, to możliwość skorzystania z takiej ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku gdy mieszkanie lub prawo majątkowe o charakterze mieszkaniowym otrzymają w spadku, jak i w darowiźnie. Podczas gdy dla osób z kręgu II grupy pokrewieństwa prawo to jest i pozostanie zawężone jedynie do spadków.

Udział z ulgą

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn dotyczy nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie.

Przepisy po ostatniej nowelizacji nie pozostawiają już wątpliwości, iż ulga ta dotyczy także przypadków, w których przedmiotem darowizny lub spadku jest współwłasność nieruchomości lub udział w spółdzielczym prawie własności, co w przypadku starego brzmienia ustawy powodowało rozbieżności interpretacyjne ze strony organów skarbowych.

W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Nadal ulga polega na tym, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Podobnie jak dotychczas, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn, trzeba spełnić łącznie kilka warunków.

Stopień pokrewieństwa

O zakresie ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn decyduje stopień pokrewieństwa. Od 1 stycznia 2007 r. w tej kwestii zmieniło się tylko tyle, że osoby z I grupy pokrewieństwa za wyjątkiem teściów, synowych i zięciów przy darowaniu lub spadkobraniu mieszkań czy domów nie muszą w ogóle oglądać się na tę ulgę, gdyż mogą zawsze skorzystać z ogólnego zwolnienia z tego podatku.

Zięć zapłaci podatek

Podatnik odziedziczył po zmarłym teściu 1/4 domu mieszkalnego o powierzchni 268 mkw. Nie może skorzystać z ogólnego zwolnienia z podatku spadkowego, bo z I grupy pokrewieństwa nie obejmuje on m.in. zięcia i teścia. Ponieważ posiada już własne mieszkanie, którego nie zamierza zbywać, musi zapłacić podatek spadkowy. Zostanie on wyliczony od 1/4 powierzchni domu, czyli od 67 mkw.

W efekcie przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej dla osób z I grupy podatkowej tak naprawdę mają praktyczne zastosowanie wyłącznie do krewnych w relacjach zięć i synowa oraz teściowie.

Teść skorzysta z ulgi

Podatnik otrzymał w darowiźnie od synowej 1/3 domu mieszkalnego o powierzchni 310 mkw. Podatnik nie ma prawa do ogólnego zwolnienia z podatku od darowizny w ramach I grupy pokrewieństwa, bo nie dotyczy ono relacji synowa-teść. Może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od darowizn, gdyż nie dysponuje żadnym innym lokalem mieszkalnym, a otrzymany udział odpowiada powierzchni 103,3 mkw., a więc mniej niż limit 110 mkw.

Formalnie osoby, zaliczone do I grupy podatkowej a zalicza się do niej: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów, skorzystają z tej ulgi zarówno wtedy, gdy nabędą wyżej wymienione nieruchomości lub tytuł prawny do nich w drodze spadku, jak i darowizny. Nowelizacja doprecyzowała tę listę w ten sposób, że będzie to: w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy.

Zięć skorzysta z ulgi, ale po darowiźnie

Podatnik otrzymał w spadku po teściach mieszkanie o powierzchni 90 mkw. Posiada już własne mieszkanie o powierzchni 60 mkw. By skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku spadkowym, postanowił mieszkanie 60-metrowe podarować córce. W tym celu sporządził akt notarialny przed upływem 6 miesięcy od momentu otrzymania spadku. Córka podatku od darowizny nie zapłaci, gdyż skorzysta z nieograniczonego zwolnienia z podatku od darowizn, składając tylko w urzędzie skarbowym zawiadomienie o przyjęciu darowizny na specjalnym formularzu SD-Z1.

Natomiast osoby zaliczone do II grupy podatkowej, przypomnijmy - zalicza się do niej zstępnych rodzeństwa (siostrzeńców, bratanków), rodzeństwo rodziców, zstępnych (dzieci, wnuki itd.) i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych, będą mogły skorzystać z ulgi tylko w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego.

Zaś osoby zaliczone do III grupy nabywców (bez pokrewieństwa) będą mogły skorzystać z ulgi tylko w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego i to wyłącznie w przypadku, gdy na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza.

Darowizna na spłatę kredytu

Od nowego roku zwolnione z podatku jest także nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie pięciu lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.

Ponadto zwolnione z podatku jest nabycie w drodze darowizny praw do rachunku oszczędnościowo-kredytowego przez rodzeństwo oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego w kasie mieszkaniowej, pod warunkiem przeznaczenia środków zgromadzonych na tym rachunku na cele mieszkaniowe.

Od 1 stycznia 2007 r. dodatkowo zwolnienie od podatku dotyczy nabycia w drodze spadku praw do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej, jeżeli nie mają w inny sposób zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Oczywiście w przypadku I grupy podatkowej praktyczne znaczenie tego przepisu ograniczy się jedynie do relacji: zięć, synowa i teściowie, ponieważ wszyscy inni krewni w ramach tej grupy mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn bez żadnych ograniczeń czasowych, kwotowych i wszelkich innych, jeśli tylko dopełnią obowiązku powiadomienia naczelnika urzędu skarbowego o zaistniałym zdarzeniu.

B Jakie warunki musi spełnić beneficjent ulgi

Ulga ta przysługuje tylko osobom, które w chwili nabycia będą posiadać obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo będą miały miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa. W myśl przepisów obowiązujących do końca 2006 roku takie prawo przysługiwało tylko obywatelom RP zamieszkałym w Polsce.

Brak tytułu do mieszkania

Z ulgi mogą skorzystać wyłącznie osoby, które nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź będąc nimi, przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Brak prawa do omawianej ulgi dotyczy także osób, które już dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, z tym że prawo do ulgi podatnicy tacy w razie dysponowania powyższymi prawami uzyskają, jeśli prawa te przekażą zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Zięć ma ulgę, gdy odda mieszkanie spółdzielni

Podatnik zajmujący spółdzielcze mieszkanie lokatorskie otrzymał w spadku dom po teściach o powierzchni 230 mkw. Chce skorzystać z ulgi w podatku od spadków. Ponieważ nie ma dzieci ani wnuków, zdecydował się oddać spółdzielcze mieszkanie lokatorskie do dyspozycji spółdzielni. Uczynił to w formie aktu notarialnego przed upływem 6 miesięcy od otrzymania spadku. Spółdzielnia zwróciła mu wkład mieszkaniowy, on sam zaś dzięki temu zapłaci podatek spadkowy tylko od wartości 120 mkw. odziedziczonego domu, a nie od pełnej jego powierzchni, czyli 230 mkw.

Na tym nie koniec. Potencjalni beneficjenci omawianej ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn nie mogą też być najemcami lokalu lub budynku. Jeśli są, a chcą skorzystać z omawianej ulgi, muszą rozwiązać taką umowę najmu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Bratanek rezygnuje z najmu

Podatnik nie ma własnego mieszkania i zajmuje stosowny lokal na podstawie cywilnej umowy najmu. W spadku po stryju otrzymał mieszkanie o powierzchni 49 mkw. By skorzystać ze zwolnienia z podatku spadkowego, musi rozwiązać (wypowiedzieć) umowę najmu.

Zameldowanie przez pięć lat

Osoby, które już skorzystały z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn, muszą pamiętać o kolejnym warunku. By nie utracić prawa do ulgi, muszą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały, w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonać jego zbycia przez okres pięciu lat od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku.

Gdy zaś nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, ten pięcioletni okres liczony jest od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku.

Przed upływem pięciu lat

Niedotrzymanie warunku zameldowania na pobyt stały w mieszkaniu lub domu, w stosunku do którego podatnik wykorzystał ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn, spowoduje konieczność zapłacenia tego podatku z odsetkami za zwłokę. Od tej reguły są jednak na szczęście wyjątki.

Nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych.

Podobnie rzecz się ma, jeżeli zbycie było uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a podatnik przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, wynosi pięć lat.

Ulga z pięcioletnim przymusem

Podatnik otrzymał w darowiźnie od teściów mieszkanie o powierzchni 100 mkw. W momencie otrzymania darowizny podatnik był zameldowany w tym mieszkaniu, gdyż mieszkał z teściami. Nie miał jednak żadnych praw do dysponowania ani tym, ani żadnym innym lokalem mieszkalnym. Dlatego skorzystał z ulgi mieszkaniowej w podatku od darowizny (zięciowi nie przysługuje ogólna ulga w podatku, choć łączy go z teściami pokrewieństwo I stopnia). Jeśli z mieszkania wyprowadzi się przed upływem pięciu lat od daty aktu notarialnego, mocą którego nastąpiła darowizna, utraci prawo do ulgi.

Warunek zamieszkiwania w uzyskanym drogą spadku lub darowizny mieszkaniu lub domu, po uzyskaniu zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego przez pięć lat, uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal mieszkalny (udział w budynku lub lokalu) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (udział w takim prawie) zostało zbyte przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia (w przepisach obowiązujących do końca 2006 roku podatnik ma na to tylko sześć miesięcy).

Mieszkanie za mieszkanie

Podatnik uzyskał w darowiźnie od ciotki mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Ponieważ nie dysponował tytułem do żadnego innego lokalu mieszkalnego, mógł skorzystać z ulgi w podatku od darowizny. Następnie zamieszkał w tym lokalu i zameldował się w nim na pobyt stały. Po upływie roku postanowił sprzedać to mieszkanie, a za uzyskane z tej transakcji pieniądze oraz oszczędności kupił większe. W tej sytuacji nie utraci prawa do ulgi w podatku od darowizny, ale pod warunkiem że zamelduje się na pobyt stały w nowo zakupionym mieszkaniu i będzie w nim mieszkał przez minimum kolejne cztery lata.

C Jak wyliczyć podatek od nadwyżki

Zdarza się też i tak, że podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi w podatku od spadków i darowizn, uregulowanej w art. 16 ustawy, ale powierzchnia nieruchomości jest większa niż 110 mkw. W takim przypadku podatnik, który spełnia wszystkie warunki uprawniające do ulgi, musi zapłacić podatek od wartości różnicy powierzchni użytkowej (nadwyżki ponad 110 mkw.).

Trzeba przy tym pamiętać, że za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię tę pomija się.

Ulga proporcjonalna

W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Ten przepis ma także charakter porządkujący i rozwiewający wątpliwości interpretacyjne. W praktyce stosowania przepisów obowiązujących do tej nowelizacji zdarzało się bowiem, że gdy przedmiotem darowizny lub spadkobrania był udział w mieszkaniu lub domu o powierzchni przekraczającej 110 mkw., fiskus wymagał płacenia podatku nawet wtedy, gdy sam udział podatnika był niższy od tego limitu.

Sposób wyliczenia

W przypadku gdy przedmiotem spadku lub darowizny jest nieruchomość, podatnik sam musi ustalić jej wartość (podstawę opodatkowania) według cen rynkowych. Jednak urząd skarbowy może tę podstawę opodatkowania podwyższyć.

Obowiązuje przy tym następująca procedura. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, mimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy.

Podatek w III grupie

Podatnik otrzymał mieszkanie w spadku po konkubinie swojego ojca. Wartość rynkowa mieszkania wynosi 150 tys. zł. Podatnik musi zapłacić podatek od spadku bez wykorzystania ulgi, ponieważ posiada już kilka nieruchomości. Ponieważ w tym przypadku w grę wchodzić może tylko III grupa podatkowa, podatek będzie jeszcze wyższy. Kwota wolna to tylko 4902 zł. Jak łatwo policzyć, podstawa opodatkowania wyniesie więc 149 510 zł. Teraz sięgamy do tabeli dla III grupy podatkowej i liczymy: 2877 zł 90 gr i 20 proc. od nadwyżki ponad 20 556 zł, czyli 28 668,70 zł.

Gdy organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca.

Powyższe zasady stosuje się także wówczas, gdy kilku nabywców podało różne wartości tej samej rzeczy lub prawa majątkowego.

Sumowanie przez pięć lat

I jeszcze jedna okoliczność, którą zawsze trzeba brać pod uwagę, gdy w grę wchodzi ustalanie wysokości podatku od spadku i darowizn. Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie