Lokatorzy mieszkań spółdzielczych będą mogli nabyć je na własność za kilka lub kilkanaście złotych. Na rozpoczynającym się dzisiaj posiedzeniu Sejmu odbędzie się drugie czytanie projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe rozwiązania mają wejść w życie już na początku lipca.

Kliknij, aby powiększyć
1. NOWE ZASADY WYKUPU Do wyodrębnienia własności mieszkania lokatorskiego będzie potrzebne wyłącznie uzupełnienie wkładu budowlanego, uregulowanie opłat eksploatacyjnych i spłata nominalnej kwoty kredytu, który spółdzielnia odda do budżetu państwa. Warto poczekać z wykupem mieszkania lokatorskiego do wejścia w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Lokatorzy będą mogli przekształcić lokal na znacznie korzystniejszych warunkach niż dotychczas. Żeby otrzymać odrębną własność mieszkania lokatorskiego, nie trzeba będzie wpłacać na konto spółdzielni różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wielkością wkładu mieszkaniowego (jest to obecnie kilkadziesiąt tysięcy złotych). Zamiast tego lokatorzy zapłacą kilkadziesiąt złotych, które będzie stanowiło równowartość nominalnej ceny mieszkania. Będzie to wartość mieszkania wyznaczona przed denominacją i obniżona o wartość spłat dokonanych przez lokatora i budżet państwa na rzecz spółdzielni. Lokator będzie musiał pokryć jedynie nominalną wartość spłaty umorzonej części kredytu udzielonego przez państwo. Do uzyskania odrębnej własności będzie konieczna, tak jak obecnie, spłata przypadającej na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową, w tym części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Nie będzie trzeba z kolei uzupełniać wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku i spłacać przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni związanych z remontami. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje obniżenie wynagrodzenia notariusza za czynności notarialne dokonane przy zawieraniu umowy z 1/3 do 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (zamiast więc 312 zł spółdzielca zapłaciłby 234 zł). Nie zmienią się natomiast koszty opłat wieczystoksięgowych. Za założenie księgi wieczystej trzeba będzie zapłacić 6-0 zł, a za wpis do niej prawa własności 200 zł. Spółdzielcy nie będą też musieli ponowić kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. To dlatego, że spółdzielcy nie będą musieli wpłacać różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wielkością wkładu mieszkaniowego albo jego części. W zależności od wielkości mieszkania i miejscowości, w której się ono znajduje spółdzielca zaoszczędza na tej zmianie średnio od 300 do 1 tys. zł.

2. ZAKŁADOWE PO KOSZTACH NABYCIA Byłe mieszkania zakładowe będą sprzedawane najemcom po kosztach nabycia budynków przez spółdzielnie mieszkaniowe od likwidowanych przedsiębiorstw. Zgodnie z projektem wszyscy najemcy mieszkań zakładowych, którzy postanowią wyodrębnić swoją własność będą musieli spłacić jedynie zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu i spłaty kosztów nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku. Jeżeli spółdzielnia nabyła lokale odpłatnie, to spółdzielca wpłaci jedynie brakującą część wkładu budowlanego. Będzie on naliczany nie na podstawie obowiązujących cen rynkowych, ale na podstawie cen nabycia budynku przez spółdzielnię, w którym znajduje się dany lokal. Ponieważ byłe mieszkania zakładowe będą sprzedawane ich najemcom po kosztach nabycia budynków przez spółdzielnie mieszkaniowe, nowi właściciele zaoszczędzą nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na takiej transakcji. 3. KONIEC SPÓŁDZIELCZEJ WŁASNOŚCI Spółdzielczej własności nie będzie można ustanawiać nie tylko w nowo wybudowanych blokach, ale i w wyniku przekształcenia praw lokatorskich czy najmu. Spółdzielcy posiadający lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu będą mogli przekształcić je wyłącznie w odrębną własność, a nie – jak teraz – także w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie można ustanawiać także w nowo wybudowanych lokalach. Osoby, które złożyły już wnioski o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie będą musiały składać nowych wniosków, gdyż dotychczas złożone zostaną potraktowane jako żądanie przeniesienia odrębnej własności. W podobnej sytuacji będą najemcy byłych mieszkań zakładowych. W zależności od ilości posiadanych środków finansowych będą mogli oni wystąpić o nadanie lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu albo odrębną własność. Przeniesienie odrębnej własności do lokalu nie będzie uzależnione od nabycia członkostwa spółdzielni. Deklaracje o przyjęciu w poczet członków będą natomiast musieli złożyć ci, którzy zdecydują się na przekształcenie najmu w prawo lokatorskie spółdzielcze. 4. BEZ OPŁAT ZA MODERNIZACJĘ Żeby otrzymać odrębną własność lokalu, nie trzeba będzie dopłacać spółdzielni za docieplenia budynków i wymianę okien. Obowiązujące przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują, że do przeniesienia odrębnej własności spółdzielczego lokalu konieczne jest uzupełnienie wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku. Zapis ten zostanie zlikwidowany. Posłowie wyszli z założenia, że spółdzielcy wnoszą opłaty na fundusz remontowy, więc nie ma podstaw do żądania od nich dodatkowych pieniędzy pod pretekstem modernizacji budynku. Prace takie jak ocieplenia budynku czy wymiana stolarki okiennej nie będzie mogła być uznawana jako polepszenie standardu budynku, co skutkuje obowiązkiem uzupełnienia przez członka wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Oprócz tego spółdzielcy ubiegający się o wyodrębnienie własności nie będą musieli spłacać zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie remontów spółdzielczych nieruchomości. 5. KARA ZA BLOKOWANIE PRZEKSZTAŁCEŃ Prezesi spółdzielni będą podlegali odpowiedzialności karnej i płacili grzywny za blokowanie przekształceń własnościowych. Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza odpowiedzialność karną dla członków zarządów mieszkaniowych, którzy blokują uwłaszczenia w spółdzielniach. W razie wystąpienia z wnioskiem o uwłaszczenie spółdzielnia mieszkaniowa będzie musiała zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Projekt nowelizacji zawiera również zastrzeżenie, że do dnia 31 sierpnia 2007 roku zarządy spółdzielni będą musiały zawrzeć umowy ze wszystkimi spółdzielcami, którzy złożyli stosowne wnioski do 31 maja 2007 r. Jeżeli tego nie zrobią lub przekroczą trzymiesięczne terminy, w przypadku nowych wniosków ich członkowie będą podlegali odpowiedzialności karnej w postaci grzywny (od 100 do 760 tys. zł) lub kary ograniczenia wolności. Terminy te nie będą jednak obowiązywały w przypadku, gdy spółdzielnia posiada nieuregulowany stan prawny gruntów. 6. ZAKAZ USTANAWIANIA HIPOTEKI ŁĄCZNEJ Wyodrębniony ze spółdzielczych nieruchomości lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Każdy, kto zamierza podpisać teraz akt notarialny o przeniesieniu własności lokalu z zarządem spółdzielni, powinien wcześniej sprawdzić, czy jego budynek nie jest obciążony hipoteką. Jeżeli ciąży na nim hipoteka zabezpieczająca kredyty spółdzielni, to na lokalu wyodrębnionym po 1 stycznia 2007 r. zostanie ustanowiona hipoteka łączna. Nowi właściciele mogą wtedy wpaść w pułapkę i narazić się na spłatę kredytów spółdzielni. Dlatego wszyscy, którzy myślą o tym, żeby w najbliższych dniach podpisać umowę u notariusza, powinni poczekać na pojawienie się nowych przepisów. Przewidują one, że w przypadku wyodrębnienia własności choćby jednego spółdzielczego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, hipoteka, która została ustanowiona na tej nieruchomości przed 23 kwietnia 2001 r., nie przekształci się w hipotekę łączną. Taka hipoteka będzie przeniesiona na nieruchomość, na której rzecz zaciągnięto kredyt, a gdyby takiej nie było, to na inne nieruchomości spółdzielcze.