Osoby kupujące mieszkanie na rynku wtórnym bardzo często korzystają z usług agencji nieruchomości. Opłata pośrednika jest ustalana w formie stawki procentowej od ceny mieszkania. Zazwyczaj jest to 2,5 do 3 proc. ceny nieruchomości, ale można wynegocjować niższą stawkę. Wysokość wynagrodzenia musi być określona w umowie, którą obowiązkowo należy zawrzeć na piśmie. Należy w niej określić: w jakim czasie i w jaki sposób opłata zostanie przekazana pośrednikowi (na konto, wpłata gotówką) oraz wymienić czynności, za które należy się pośrednikowi wynagrodzenie.
Taksa notarialna
Umowa sprzedaży domu, mieszkania, działki, prawa użytkowania wieczystego gruntu – pod rygorem nieważności – musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Za jego sporządzenie rejent pobiera taksę notarialną. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości. Im nieruchomość jest droższa, tym taksa jest wyższa. W ramce podajemy maksymalne stawki opłat notarialnych. Oznacza to, że notariusz nie może ustalić wyższych stawek, może natomiast pobrać niższe.
Połowa taksy
Osoby, które finansują zakup mieszkania lub domu kredytem bankowym, zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Nie ma obowiązku, by taka umowa miała formę aktu notarialnego, ale zawarta w tej formie lepiej zabezpiecza prawa kupującego. W umowie przedwstępnej notariusz powinien zawrzeć wniosek o wpis roszczeń wynikających z tej umowy na rzecz kupującego. Gdyby sprzedający wycofał się z transakcji, kupujący może dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej. Za sporządzenie umowy przedwstępnej notariusz pobiera maksymalnie połowę stawki, którą by pobrał przy umowie sprzedaży. Połowę tej stawki notariusz pobierze także przy sporządzeniu umowy sprzedaży, jeśli będzie wykonywała postanowienia wcześniej zawartej umowy przedwstępnej. Maksymalnie połowę stawki notariusz może również pobrać, jeśli akt notarialny dokumentuje m.in. umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz umowę zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (czyli roszczenia o wyodrębnienie takiego lokalu). Ten ostatni przypadek dotyczy sytuacji, gdy sprzedawane jest mieszkanie w budowie.
Jaki podatek
Notariusz przy sporządzaniu umowy sprzedaży i zamiany nieruchomości (lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – brana jest pod uwagę różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a przy umowie zamiany – na stronach tej umowy. Stawka podatku wynosi 2 proc. od umowy sprzedaży i zamiany: nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa spółdzielczego do domu jednorodzinnego lub do lokalu w małym domu mieszkalnym. Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest także przy ustanawianiu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności. W przypadku wierzytelności istniejących zapłacimy 0,1 proc. – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a jeśli zabezpieczana jest wierzytelność o wysokości nieustalonej – zapłacimy 19 zł.
Opłata sądowa
W akcie notarialnym potwierdzającym sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego notariusz zawiera wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Jeśli mieszkanie kupowane jest np. od dewelopera i w wyniku tej umowy nastąpi wyodrębnienie lokalu – w akcie notarialnym znajdzie się również wniosek o założenie księgi wieczystej dla tego lokalu. Opłaty te pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego. Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, czyli: hipoteki, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, pobiera opłatę stałą w wysokości 200 zł. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, np. gdy dwie osoby kupują mieszanie na współwłasność, opłata dla każdej z tych osób wyniesie 100 złotych. Opłatę stałą w kwocie 150 złotych pobiera się m.in. od wniosku o wpis praw osobistych i roszczeń. Takie roszczenie może wynikać z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego. Opłatę stałą w wysokości 60 złotych pobiera się m.in. od wniosku o: • założenie księgi wieczystej; • połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości; • odłączenie nieruchomości lub jej części. Jeśli założenie księgi wieczystej następuje w związku z odłączeniem nieruchomości lub jej części z istniejącej księgi wieczystej, pobiera się tylko jedną opłatę stałą (60 zł). Zawsze jednak trzeba dodatkowo zapłacić za wpis własności lub użytkowania wieczystego (200 zł). Opłatę sądową od wniosku o wpis do księgi wieczystej uiszcza się gotówką, do rąk notariusza lub na rachunek bankowy kancelarii notarialnej.
MAKSYMALNE STAWKI TAKSY NOTARIALNEJ • do 3 tys. zł – 100 zł; • powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 tys. zł; • powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł; • powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł; • powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł; • powyżej 1 mln zł – 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Monitorze Polskim przez prezesa GUS.
JAKIE DOKUMENTY TRZEBA PRZEDSTAWIĆ U NOTARIUSZA Dla nieruchomości gruntowej, budynkowej, lokalowej: • aktualny wypis z księgi wieczystej, • tytuł własności (akt notarialny, decyzja administracyjna, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia praw do spadku oraz zaświadczenie US o uregulowaniu podatku od spadku), • wypis z rejestru gruntów, decyzja zatwierdzająca projekt podziału, • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, • zaświadczenie o braku zameldowanych osób (w przypadku sprzedaży lokalu lub domu). Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: • zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu i o braku obciążeń, • tytuł do lokalu (przydział spółdzielni i umowa o przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe, akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku wraz z zaświadczeniem US o uregulowaniu podatku od spadku), • odpis z księgi wieczystej (jeśli dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta), • zaświadczenie o braku zameldowanych osób.
 PRZYKŁAD UMOWA PRZEDWSTĘPNA Pan X kupuje działkę o wartości 70 tys. zł. Taksa notarialna wyniesie w tym przypadku maksymalnie 1060 zł. Gdyby pan X zawarł u notariusza umowę przedwstępną – zapłaciłby maksymalnie 530 zł, a kolejne 530 zł, przy zawarciu umowy finalnej sprzedaży nieruchomości.
 PRZYKŁAD WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU Pan X nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o wartości 70 tys. zł. Notariusz za sporządzenie aktu pobierze maksymalnie 530 zł. Gdyby przedmiotem zbycia było mieszkanie stanowiące odrębną własność (tzw. hipoteczne) o tej samej wartości 70 tys. zł – maksymalna opłata notarialna wyniosłaby 1060 zł.
 PRZYKŁAD ZAMIANA MIESZKAŃ Pan X kupując działkę o wartości 70 tys. zł będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1,4 tys. zł. Jeśli przedmiotem umowy będzie zamiana mieszkań: pierwszego – o wartości 120 tys. zł i drugiego – o wartości 200 tys. zł, podatek trzeba będzie zapłacić od różnicy w wartościach mieszkań, tj. 80 tys. zł. Wówczas podatek wyniesie 1,6 tys. zł.
 PRZYKŁAD UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI Pan X nabywa udział we własności nieruchomości, stanowiący 1 /2. Drugim udziałowcem w tej nieruchomości (1/2) jest jego brat. Pan X zapłaci 100 zł – podobnie jak jego brat.
 PRZYKŁAD URZĄDZENIE NOWEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ Nieruchomość gruntowa pana X została podzielona na dwie odrębne działki. Jedną z nich sprzedaje panu Y. W akcie notarialnym znajdzie się wniosek o wyłączenie tej nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej. Pan Y zapłaci 60 zł za nową księgę i dodatkowo 200 zł za wpis jego jako właściciela.
 PRZYKŁAD ZAKUP MIESZKANIA OD DEWELOPERA Pani X nabywa lokal od dewelopera. Od księgi prowadzonej dla całego budynku będzie odłączony jej lokal. Dla tego lokalu będzie założona nowa księga wieczysta. Pani X zapłaci 60 zł za założenie księgi wieczystej dla jej lokalu i dodatkowo 200 zł za wpis jej jako właściciela w księdze wieczystej.