Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy tytułu XVI kodeksu cywilnego, które normują umowy tego rodzaju, stosuje się także wobec umów o wykonanie remontu budynku lub budowli. Oba wymienione typy kontraktów dotyczą usług, których realizacja w praktyce może nastręczać wiele problemów.
Złe wykonywanie
Zamawiający roboty może chronić swoje interesy w sytuacji, gdy wykonawca wadliwie lub sprzecznie z umową wykonuje powierzone mu zadania. Wadliwe wykonanie to np. złe zamontowanie systemów dźwiękoszczelnych, alarmowych, przeciwpożarowych, ale także przeciekający kran lub niedomykające się okna czy drzwi. W takich przypadkach zamawiający ma prawo wezwać przyjmującego zamówienie do zmiany sposobu wykonywania lub poprawienia dzieła, wyznaczając mu na to odpowiedni termin. Jeżeli przyjmujący zamówienie nie zastosuje się w wyznaczonym terminie do wezwania, zamawiającemu służy wybór między możliwością powierzenia poprawienia lub dalszego wykonywania dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie, a prawem odstąpienia od umowy. W obu przypadkach zamawiający powinien złożyć przyjmującemu zamówienie stosowne oświadczenie (o odstąpieniu od umowy lub o powierzeniu wykonywania dzieła innej osobie).
Gdy dzieło jest wadliwe
Jeśli z kolei oddane dzieło ma wady(czyli w tym przypadku np. budynek lub wyremontowane mieszkanie), inwestorowi przysługuje rękojmia na mocy art. 637 k.c. W takiej sytuacji zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po jego upływie nie przyjmie naprawy. Przyjmujący zamówienie może jednak odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Sąd Najwyższy w uchwale z 15 lutego 2002 r., III CZP 86/01 (OSNC 2002, nr 11, poz. 132) orzekł, że jeżeli przyjmujący zamówienie nie usunął skutecznie wad dzieła w wyznaczonym terminie (art. 637 par. 1 k.c.), zamawiający nie może także żądać upoważnienia przez sąd do usunięcia wad na koszt przyjmującego zamówienie. Zdaniem SN taka sytuacja pozbawia wykonawcę ochrony, którą zapewnia art. 637 par. 1 zdanie drugie k.c., przyznający mu prawo odmowy naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wad nie można usunąć albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Jeśli zaś nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.