statystyki

Umowa z deweloperem – na co zwracać uwagę, żeby nie dać się oszukać?

15.10.2011, 06:00
  • Wyślij
  • Drukuj
Budowa osiedla Fot. Shutterstock

Budowa osiedla Fot. Shutterstockźródło: ShutterStock

Przy podpisywaniu umowy z deweloperem kupujący najczęściej zdaje się na profesjonalizm i uczciwość tego ostatniego. Tymczasem w umowie mogą znajdować się klauzule niedozwolone, zwane też abuzywnymi.



Komentuje Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com

Zgodnie z art. 385 (1) Kodeksu Cywilnego są to postanowienia umowy, które nie zostały uzgodnione z konsumentem indywidualnie lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

Obecnie jeszcze „gorąca” ustawa deweloperska podpisana we wtorek przez Prezydenta Bronisława Komorowskiego ma uregulować kwestię bezpieczeństwa środków wpłacanych deweloperom przez klientów. Zanim jednak zapisy ustawy wejdą w życie, deweloperzy mogą sprzedawać nieruchomości na starych zasadach nawet przez pięć kolejnych lat. Tym bardziej więc warto przypomnieć sobie najczęściej pojawiające się w umowach deweloperskich zapisy, które nie powinny się w nich znaleźć.

Klauzule dotyczące waloryzacji ceny w związku ze zmianą powierzchni nieruchomości

Jednym z najważniejszych punktów umowy z deweloper jest sposób ustalania ceny końcowej lokalu, która zależy głównie od jego powierzchni. Często bywa tak, że umowa zawierana jest w trakcie trwania budowy, kiedy nie jesteśmy jeszcze w stanie wpisać do niej dokładnego metrażu kupowanej nieruchomości. Może się okazać, że nasze przyszłe lokum jest większe lub mniejsze od metrażu wpisanego do umowy przedwstępnej. Stąd wielu deweloperów zastrzega sobie prawo podania ostatecznej ceny po końcowym obmiarze lokalu. Rozwiązaniem są widełki metrażu, np. procent powierzchni lokalu, który mieści się w ustalonej cenie za lokal wpisany do umowy przedwstępnej. Co więcej, jeżeli metraż jest mniejszy lub większy, niż ten podany w umowie, nabywcy powinno przysługiwać prawo do rezygnacji z umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Zmiana ceny mieszkania w przypadku zmiany stawki VAT

Często wymienianą przez Urząd Ochrony Konkurencji i Kosumenta zakazaną klauzulą jest zastrzeganie podwyższenia ceny lokalu w przypadku zmiany stawki VAT bez możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego. Postanowienie zostało zastrzeżone przez UOKiK z uwagi na istotną zmianę umowy, która naraża kupującego na dodatkowe koszty. W tym przypadku nabywca powinien mieć możliwość rezygnacji z umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Termin oddania do użytkowania z uwagi na wystąpienie niezależnych od dewelopera przeszkód.

Te „niezależne przeszkody” to najczęściej złe warunki atmosferyczne utrudniające lub uniemożliwiające prowadzenie robót budowlanych zgodnie z ich harmonogramem. Sęk w tym, że – zgodnie z prawem – takie czynniki nie mogą być przyczyną wyłączenia dewelopera z odpowiedzialności. Prowadząc przedsiębiorstwo komercyjne, jest on narażony na różnego rodzaju ryzyko, które powinien wziąć na siebie i uwzględnić w harmonogramie budowy inwestycji. Wyjściem z sytuacji jest dłuższy czas realizacji projektu (od miesiąca do kilku miesięcy), zabezpieczający interesy przedsiębiorcy. Jeżeli inwestycja zostanie oddana przed zakładem terminem, umowa nie traci na ważności.

Odpowiedzialność zbywcy względem kupującego wyłączająca lub istotnie wyłączająca niewykonanie lub nienależycie wykonane zobowiązanie do wybudowania budynku

Tutaj znaczenie mają precyzyjne zapisy co do terminów wykonania i przewidywanych konsekwencji niedotrzymania umowy. Jeżeli nie ma takiego zapisu, to kupujący zdaje się tylko i wyłączenie na dobrą wolę dewelopera do wybudowania budynku.

Obowiązek zapłaty ustalonej sumy pieniędzy przez kupującego na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy ostatecznej, czyli aktu notarialnego

Często w umowach przedwstępnych występuje taki zapis, nakładający karę na kupującego. Taki sam zapis powinien dotyczyć sprzedającego czyli w tym przypadku dewelopera. Jest to nierówne traktowanie obu stron transakcji.

Jurysdykcja polskich sądów

Klauzula wyłączająca jurysdykcję polskich sądów lub poddająca sprawę pod rozstrzygnięcie Sądu Polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, który wg ustawy terytorialnie nie jest właściwy. Zawsze kwestie sporne powinny być rozstrzygane przez sąd ze względu na siedzibę firmy, położenie nieruchomości czy zameldowanie kupującego. Niedopuszczalny jest wybór sądu ze względu np. na kraj pochodzenia finansowania inwestycji.

Foldery, wizualizacje, informacje

Równie ważny problem to rozbieżność pomiędzy tym, co zostało wybudowane, a tym co widniało na wizualizacjach czy reklamach inwestycji. Niektórzy deweloperzy informują o cenie mieszkania bez podatku VAT, tymczasem podana w broszurach i folderach cena zawsze powinna być kwotą brutto.
Dotyczy to również przedstawianych wizualizacji. Najlepszym zabezpieczeniem dla kupującego jest dokładne wymienienie w załączniku do umowy przedwstępnej, w co zostanie wyposażony lokal, części wspólne budynku oraz przestrzeń dokoła niego. Uchroni to nabywcę przed rozczarowaniem pomiędzy tym, co przedstawiały piękne materiały reklamowe a tym, co zostało wybudowane.

Jak interweniować w UOKiK

Na stronie internetowej UOKiK znajduje się formularz zgłoszeniowy, z którego każdy konsument może skorzystać w celu zgłoszenia wątpliwego zapisu nie tylko dotyczącego umowy deweloperskiej, ale i innych umów. Maksymalna możliwa kara dla przedsiębiorcy wynosi 10 proc. przychodu rocznego z roku poprzedzającego wydanie decyzji. Obecnie jest przeszło 240 klauzul zarejestrowanych przez UOKiK, dotyczących postanowień firm działających w branży nieruchomości. Od jakiegoś czasu obserwujemy sukcesywny spadek tej liczby.




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:RynekPierwotny.pl
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie