W czasie kryzysu ceny nieruchomości w mniejszych miastach spadły mniej niż w dużych. Większość domów i mieszkań poza dużymi miastami kupuje się za gotówkę. Największy popyt jest na domy do remontu za nieco ponad 1 tys. zł za metr kwadratowy.
Przeciętnego mieszkańca dużego miasta szokować mogą ceny nieruchomości w mniejszych miejscowościach. Ceny mieszkań rzadko przekraczają 3 tys. zł za mkw., a ceny zdecydowanej większości działek są poniżej 100 zł za metr. Nie brakuje okazji, czyli nieruchomości odbiegających od średnich cen nabytku. Takie oferty najczęściej bardzo szybko znikają.
– W ubiegłym tygodniu pośredniczyłam w sprzedaży 100-metrowego domu parterowego za jedyne 160 tys. zł. Taki dom kosztuje u nas najczęściej 300 tys. zł – mówi Paulina Słubicka z Biura Obrotu Nieruchomościami Atut z Żarach w woj. lubuskim.
– Niedawno sprzedałem 54-metrowe mieszkanie w Suwałkach za mniej niż 120 tys. zł. Oczywiście było ono do remontu, ale jak widać, zdarzają się okazje za 2,2–2,3 tys. zł za metr – wspomina z kolei Marcin Świeczak właściciel Biura Obrotu Nieruchomościami Transakcja w Suwałkach.
Tak jak wszędzie decydującym czynnikiem przy nabyciu nieruchomości jest lokalizacja, wygląd nieruchomości i przede wszystkim cena.
– Ludzie szukają ofert najtańszych, a zainteresowanie nieruchomościami o cenie powyżej 200 tys. zł jest bardzo małe – mówi Danuta Bystra-van Vals, właściciel agencji Siedlisko Nieruchomości z Kępna w województwie wielkopolskim.
Niestety, żadna wyspecjalizowana firma zajmująca się rynkiem nieruchomości nie zajmuje się analizą sytuacji na lokalnych rynkach w małych miejscowościach. Nie ma więc zbiorczych danych mówiących o tym, jak zmieniają się ceny w poszczególnych regionach i miejscowościach.
– Nie ma inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości w małych miejscowościach i dlatego takich badań nie robimy – przyznaje Kazimierz Kirejczyk prezes firmy Reas.
Eksperci podkreślają, że są też problemy z tworzeniem zbiorczych informacji o transakcjach poza dużymi miastami. Czasem tych transakcji jest tak mało, że trudno mówić o średnich cenach i tendencji na rynku. Sprawdziliśmy jednak, co się dzieje z cenami nieruchomości na wybranych, małych rynkach.
– Patrząc tylko na ceny ofertowe, to spadku cen nieruchomości w Żarach niemal nie widać. Dopiero podczas negocjacji udaje się najczęściej zbić cenę mieszkania do około 2,3 tys. zł za metr – mówi Paulina Słubicka.
W ciągu roku ceny nieruchomości spadły tam o ok. 10 proc. Podobnie jest w Suwałkach.
– Ceny transakcyjne spadły u nas do ok. 2,6–2,7 tys. zł za mkw. Wszystko zależy od jakości sprzedawanego mieszkania i jego lokalizacji. Przed kryzysem 3 tys. zł za metr to był u nas standard – mówi Marcin Świeczak.
– W Kępnie średni spadek cen mieszkań w porównaniu z ubiegłym rokiem wyniósł maksymalnie 5–10 proc. Ceny są bardzo różne i wynoszą od 2,5 do nawet 4 tys. zł za metr – twierdzi Danuta Bystra-van Vals.
Porównywalne są także ceny nieruchomości na Podlasiu.
– Pod Lubartowem sprzedaliśmy ostatnio mieszkanie o powierzchni 57,7 mkw. za 145 tys. zł, czyli około 2,5 tys. zł za metr. W Radzyniu Podlaskim mieszkanie można kupić za ok. 3 tys. zł za metr – mówi Cezary Papliński z firmy AD REM Nieruchomości z Lublina.
Są jednak miejscowości, gdzie nieruchomości zostały znacznie bardziej przecenione.
– W zeszłym roku ceny mieszkań w Bornem-Sulinowie dochodziły do 3 tys. zł za metr, a dzisiaj spadły do 2,5, a nawet 2 tys. zł za metr. Z naszego punktu widzenia najgorsze jest jednak to, że transakcji na rynku jest w tej chwili znacznie mniej – mówi Grzegorz Mazurkiewicz z Pomorskiej Giełdy Nieruchomości.
Podobnie jest w Polsce Północno-Wchodniej.
– Obroty naszej firmy spadły o 70 proc. – twierdzi Marcin Świeczak z Suwałk.
Tak duży spadek jest porównywalny ze spadkiem obrotów w wielu agencjach nieruchomości w dużych miastach. Generalnie jednak sytuacja na lokalnych rynkach nieruchomości jest lepsza niż w wielkich aglomeracjach.
– W Żarach transakcji jest mniej niż rok temu, ale spadek nie przekracza 20 proc. – mówi Paulina Słubicka.
– Nasze obroty są obecnie na porównywalnym poziomie jak w ubiegłym rok, więc nie odczuwamy teraz spadku liczby transakcji na rynku kępińskim – mówi Danuta Bystra-van Vals.
Dlaczego spadek cen w małych miejscowościach jest mniejszy niż w dużych miastach? Według ekspertów banki zaostrzyły politykę kredytową w całym kraju, ale w małych miejscowościach kredyt nigdy nie miał tak dużego znaczenia przy nabywaniu nieruchomości, jak w wielkich aglomeracjach. Dlatego teraz spadek liczby transakcji – i cen – na prowincji jest mniejszy.
– W małych miejscowościach ceny mieszkań są czasami tak niskie, że w praktyce nie ma już z czego obniżać – mówi Kazimierz Kirejczyk.
Z drugiej strony banki są obecnie bardziej zainteresowane udzielaniem mniejszych kredytów, które są mniej ryzykowne.
Zdaniem lokalnych pośredników wpływ na rynek ma też to, że wielu mieszkańców ich regionów wyjechało do pracy za granicę. Jest to znacznie większy odsetek niż w dużych miastach. Dzisiaj ci ludzie wracają i często za zarobione pieniądze kupują nieruchomości.
NOWE BLOKI MIESZKALNE PRAWIE W OGÓLE NIE POWSTAJĄ
Na większości lokalnych rynków brak nowych inwestycji wielorodzinnych.
– W Radzyniu Podlaskim nowych bloków praktycznie nie ma, w Lubartowie buduje się bardzo niewiele i podobnie jest w Łęcznej. Nowych inwestycji nie było nawet w okresie, gdy był wielki boom budowlany. Deweloperzy unikają mniejszych miejscowości – mówi Cezary Papliński.
Zdaniem ekspertów jest to spowodowane niskimi cenami, które na tych rynkach obowiązują.
– W Suwałkach zawsze się budowało mało tego typu nieruchomości. W tej chwili deweloper sprzedaje apartamenty w cenie 4,2 tys. zł za metr – mówi Marcin Świeczak.
To znacznie powyżej cen obowiązujących na rynku wtórnym.
– Ceny nieruchomości w małych miejscowościach są na tyle niskie, że najczęściej nie opłaca się tam budować, dlatego tak mało jest nowych inwestycji. Poza ceną działek koszty budowy w dużych miastach i małych miejscowościach są porównywalne, a marże, jakie można uzyskać, są całkowicie różne – przyznaje Kazimierz Kirejczyk.