Obowiązkiem każdego właściciela i zarządcy nieruchomości jest przede wszystkim utrzymywanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obiekt również powinien być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Dotyczy to nie tylko obiektów przemysłowych, ale również budynków wielorodzinnych mieszkalnych. Niedopełnienie tych obowiązków może narazić właściciela i zarządcę nieruchomości na odpowiedzialność cywilną oraz karną. Każdy bowiem, kto nie spełni obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (najwięcej może być to 360 stawek dziennych grzywny) o wartości od 10 zł do 2 tys. zł jedna, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ustawodawca nie definiuje określenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, ale przyjmując za orzecznictwem – stan taki jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też jest skutkiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (wyrok WSA w Łodzi z 29 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 1045/07).

Książka obiektu budowlanego

Jednym z podstawowych obowiązków każdego właściciela i zarządcy nieruchomości jest prowadzenie książki obiektu budowlanego. O wypełnieniu tego obowiązku powinni pamiętać szczególnie teraz, kiedy wiele budynków jest rozbudowywanych lub poddawanych remontom. Poza obowiązkiem uzyskania potrzebnych pozwoleń, zezwoleń i zgód, tego typu prace zawsze powinny być wpisywane do książki obiektu budowlanego, za prowadzenie której odpowiedzialny jest właściciel i zarządca nieruchomości.

Książka obiektu budowlanego powinna być prowadzona dla każdego wyodrębnionego obiektu oddzielnie, a więc liczba książek powinna odpowiadać liczbie użytkowanych obiektów. Obowiązek prowadzenia książki nie obejmuje jednak budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego, altan i obiektów gospodarczych na działkach, w pracowniczych ogrodach działkowych – jeśli powierzchnia ich zabudowy nie przekracza 25 mkw. w miastach i 35 mkw. – poza miastem oraz jeżeli ich wysokość nie przekracza 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich, parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw., a rozpiętość nie jest większa niż 4,80 m.

Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. Jej wzór określa załącznik do rozporządzenia z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego. Zgodnie z tym rozporządzeniem wpisy do książki powinny obejmować podstawowe dane identyfikujące obiekt, takie jak np.: rodzaj obiektu i jego adres, dane właściciela i zarządcy, datę sporządzenia i numer protokołu odbioru obiektu, numer oraz datę wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu, informacje o zmianie właściciela i zarządcy budynku oraz informacje o zamknięciu książki i dacie jej założenia.

Książka obiektu budowlanego powinna też zawierać dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki, plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła. Do książki należy też dołączać protokoły okresowych kontroli oraz badań oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu. Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane jego dokonanie. Jednocześnie każdy wpis powinien cechować się jednoznacznością i zwięzłością i powinien zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła.

Książka obiektu budowlanego powinna być dostępna w miejscu jej prowadzenia i przechowywania. Właściciel lub zarządca obiektu może powierzyć obowiązek prowadzenia książki konkretnej osobie fizycznej. Upoważnienie winno być udzielone na piśmie.

Właściciel lub zarządca nieruchomości, który nie wypełni obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, popełnia wykroczenie budowlane i może zostać ukarany karą grzywny w wysokości do 5 tys. zł.

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Gazety Prawnej.

W pełnej wersji artykułu znajdziesz odpowiedzi na pytania:

- Okresowe kontrole budynku
- Organy uprawnione do kontroli
- Przechowywanie dokumentacji