Na uruchomienie firmy świadczącej usługi zarządcze wystarczy niecałe 20 tys. zł. To wiedza jest największym kapitałem. Najwięcej czasu i pieniędzy pochłoną właśnie nauka, praktyki i szkolenia.
Założenie firmy specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami nie wiąże się z dużą inwestycją. Z roku na rok zajęcie to jest coraz bardziej opłacalne, a uzyskanie stosownej licencji jest dziś sporo tańsze niż choćby jeszcze rok temu. Nic dziwnego, że w zawodzie tym konkurencja stale rośnie. Jedyną barierą mogą okazać się wymogi związane ze zdobyciem odpowiednich kwalifikacji.

7 tys. zł na zdobycie licencji

Aby wykonywać zawód zarządcy, niezbędne jest wykształcenie w tym kierunku. Możemy zdobyć je nie tylko podczas studiów, ale także na kursach podyplomowych. Przebrnięcie przez wiele godzin zajęć jest niezbędne, by zdobyć zarówno konieczną wiedzę teoretyczną, jak też licencję zawodową. Kolejnym warunkiem jej uzyskania jest ukończenie półrocznych praktyk oraz zdanie obowiązkowego egzaminu, organizowanego przez Ministerstwo Infrastruktury (MI). To dość czasochłonne. Zanim zdobędziemy licencję, minie bowiem co najmniej rok. Nauka zaważy też na kosztach uruchamianej działalności. Według Anny Rzeźnickiej, dyrektor biura Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości (PSZN), na start zazwyczaj wystarczy 20 tys. zł. Znaczną część tej kwoty stanowić będzie spełnienie warunków uzyskania licencji. Choć dziś i tak jest taniej niż jeszcze kilka lat temu. Do niedawna zdobycie wiedzy i przystąpienie do egzaminu kosztowało bowiem nawet ponad 10 tys. zł. Dziś wystarczy mieć na ten cel ok. 7 tys. zł. To efekt obniżenia stawek za postępowanie kwalifikacyjne dla osób ubiegających się o licencję. Egzamin kosztuje 400 zł. Ewentualna poprawka to kolejne 450 zł. Egzaminy organizowane są średnio dziesięć razy w roku. Terminy publikowane są na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury. W tym roku odbędą się one jeszcze 10 i 11 września oraz 19 i 20 listopada 2009 r. Średnio w egzaminach uczestniczy 80–130 osób. Zdaje 70–75 proc. z nich.
Zarządca nieruchomości, by wykonywać zawód, musi uzyskać licencję. Aby prowadzić firmę zarządzającą nieruchomościami, nie musimy jednak jej mieć. Wystarczy, że zatrudnimy licencjonowanych pracowników. Eksperci odradzają jednak takie rozwiązanie, tłumacząc to tym, że najlepiej prowadzić biznes, jeśli samemu się na nim zna.
Zdobycie odpowiedniej wiedzy teoretycznej może okazać się jednak niewystarczające. Zdaniem ekspertów Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości (PFZN) niezbędne jest praktyczne doświadczenie.
– Można zdobyć je, pracując jako zarządca na etacie w innej firmie. Najłatwiej uczyć się na mieszkaniówce. Po dwóch, trzech latach praktyki dopiero ma się pojęcie o tym biznesie – twierdzi Zbigniew Lewandowski, wiceprezydent PFZN.
Jednak nawet potem szkolenia są nieodłącznym elementem pracy zarządcy.
– W tym zawodzie wiedzę trzeba ciągle poszerzać – podkreśla Anna Rzeźnicka.



10 budynków na zarządcę

Na początku działalność można prowadzić samemu, to najtańsze rozwiązanie. Wówczas musimy być jednocześnie zarządcą i administratorem. Pracy będzie na pewno dużo, tym bardziej że na bieżąco trzeba być z przepisami i śledzić wszelkie zmiany prawne. To trudne zadanie, więc dobrze współpracować z prawnikiem. Z porad prawnych bezpłatnie mogą korzystać członkowie stowarzyszeń branżowych.
– U nas cieszą się one dużym zainteresowaniem. Biorąc pod uwagę miesięczną opłatę za członkostwo, która wynosi 30 zł, to opłacalne rozwiązanie – wyjaśnia dyrektor PFZN.
Z czasem nie obędzie się jednak bez zatrudnienia prawnika na etacie lub umowy o stałej współpracy z kancelarią. Jeśli będziemy pozyskiwać kolejne budynki, firma będzie musiała zatrudniać też administratorów, zarządców z licencją, księgową. To naturalna ścieżka rozwoju, jeśli chcemy, by działalność była rentowna. Małe firmy mają bowiem ograniczone możliwości.
Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą nie da rady obsłużyć więcej niż pięć, dziesięć budynków – podkreśla Zbigniew Lewandowski.
W tym zawodzie klientów szuka się więc cały czas. Eksperci twierdzą bowiem, że – aby biznes był opłacalny – trzeba mieć pod opieką co najmniej 100 mieszkań. By zarobić, czasem wystarczy więc administrowanie jednym osiedlem.
– Średnie firmy zarządzające nieruchomościami obsługują 10–20 wspólnot. Czasami jest to pięć większych. Innym z kolei wystarcza na przykład jedna placówka bankowa – wyjaśnia Anna Rzeźnicka.
Łakomym kąskiem są też centra handlowe, biurowce, hotele.
– Najbardziej intratne umowy zdobywają jednak najwięksi, najbardziej doświadczeni gracze – zaznacza Zbigniew Lewandowski.
Mniejsze firmy skupiają się więc głównie na lokalach mieszkalnych. Tam też należy ich szukać w pierwszej kolejności.



Rynek wciąż nienasycony

Jeśli już pozyskamy klientów, zarządzanie nieruchomościami może być bardzo dochodowym interesem. Większe firmy o ugruntowanej pozycji rynkowej mają stawki wynagrodzenia na poziomie powyżej 1 zł za metr kwadratowy. Przy 50 tys. mkw. powierzchni zarządzanych lokali łatwo wyliczyć, że miesięczny przychód sięga 50 tys. zł. Małe firmy zarządzają z reguły lokalami o łącznej powierzchni 10 tys. mkw. To cel, do którego dążą początkujący. Przy średnich stawkach za wynagrodzenie na poziomie 60–80 gr za mkw., jakie obowiązują w mniejszych spółkach, łatwo wyliczyć, że można zarobić 6–8 tys. zł miesięcznie. Wydatki poniesione na założenie działalności zwracają się więc po dwóch, trzech miesiącach.
Rynek na usługi zarządcze w Polsce wciąż nie jest nasycony. Choć wydano już w sumie prawie 16,4 tys. licencji zawodowych, to wciąż wspólnoty, ale także mieszkańcy starych budynków gminnych czy spółdzielczych poszukują wyspecjalizowanych firm. Ze względu na spowolnienie gospodarcze i kryzys na rynku nieruchomości rynek nie rozwija się dziś jak jeszcze kilka lat temu, ale przecież taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie.
– Nie ma wątpliwości, że rynek będzie się rozwijał. Nadal powstają nowe osiedla mieszkaniowe. Nie ma wątpliwości, że każdy może znaleźć dla siebie pewną niszę – podkreśla Zbigniew Lewandowski.
Najwięcej inwestycji powstaje oczywiście w Warszawie i innych dużych miastach. Nie powinno więc dziwić, że właśnie tam też jest największa konkurencja. Wystarczy spojrzeć na statystyki. Najwięcej licencji na zarządcę nieruchomości wydano do tej pory na Mazowszu (3375), Śląsku (2275), w Małopolsce (1600) oraz na Dolnym Śląsku (1330). Najmniej – w woj. podlaskim (257), opolskim (300) i świętokrzyskim (330).
Konkurencja toczy się głównie między małymi i średnimi firmami. Dużych, wyspecjalizowanych przedsiębiorstw zagranicznych na tym rynku jest niewiele. Zajmują się one poza tym nieruchomościami komercyjnymi.



KTO MOŻE UBIEGAĆ SIĘ O NADANIE LICENCJI ZAWODOWEJ
Składający do Ministerstwa Infrastruktury wniosek o nadanie licencji zarządcy nieruchomości muszą spełniać następujące kryteria:
● posiadać pełną zdolność do czynności prawnych,
● nie mogą być karani za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, znaków urzędowych, papierów wartościowych, za przestępstwa skarbowe i inne przestępstwa mające znaczenie przy wykonywaniu zawodu,
● posiadać wykształcenie wyższe,
● ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami (z obowiązku tego zwolnione są osoby z wykształceniem wyższym o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami),
● odbyć praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami,
● sporządzić plan zarządzania nieruchomością,
● zdać egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.
ZE STRONY PRAWA
Ministerstwo Infrastruktury nałożyło na licencjonowanych zarządców nieruchomości obowiązek przekazania organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego. Oznacza to, że obowiązek dotyczy wszystkich licencjonowanych zarządców nieruchomości zarządzających wynajmowanymi lokalami mieszkalnymi stanowiącymi głównie własność osób fizycznych. Teraz zbliża się właśnie kolejny termin wykonania obowiązku wynikającego z ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603).
Zarządca nieruchomości przekazuje dane w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu lokali mieszkalnych położonych w zarządzanych przez niego budynkach. Dane te składa się za okresy półroczne danego roku kalendarzowego urzędowi gminy właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości w terminie:
● za I półrocze – do końca lipca danego roku,
● za II półrocze – do końca stycznia roku następnego.