MACIEJ PRUSAK

adwokat, partner w kancelarii BSJP Taylor Wessing

Częstym sposobem zabezpieczenia przez strony w umowie przedwstępnej zawarcia umowy ostatecznej jest zapłata zadatku. Instytucję zadatku regulują przepisy zawarte w art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 96 z późn. zm.). Wspomniana regulacja stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W praktyce problemy może rodzić ta właśnie regulacja kodeksowa, zgodnie z którą zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy.

Warto w tym przypadku zwrócić uwagę na orzecznictwo Sądu Najwyższego. W jednym z orzeczeń SN stwierdził, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek (wyrok SN z 7 października 1999 roku, sygn. akt I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71). W takiej sytuacji powstaje więc pytanie, czy dopuszczalne jest wprowadzanie do umów zapisów, według których kupujący wpłaci zadatek w ściśle określonym terminie po zawarciu umowy.

Często bowiem w praktyce bardzo utrudnione jest wręczanie zadatku przy samym zawieraniu umowy. Ponadto prawo w określonych sytuacjach nakłada na strony obowiązek dokonywania rozliczeń poprzez rachunki bankowe. W takim przypadku konieczne byłoby skorzystanie z instytucji depozytu notarialnego, aby zapewnić, że kwota zadatku będzie zapłacona na rachunek bankowy kontrahenta przy zawarciu umowy, a nie przed zawarciem umowy.

Konstrukcja art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazuje na jego dyspozytywny charakter. Strony mogą wprowadzać w umowie modyfikacje w zakresie zadatku w stosunku do regulacji kodeksowej, np. ustalając umowny obowiązek zapłaty zadatku na rachunek bankowy sprzedawcy w terminie, który upłynie po dniu zawarcia umowy (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07, OSNC 2009, nr 4, poz. 60). Ważne jest zatem, żeby odpowiednie regulacje o sposobie i terminie zapłaty zadatku zostały zawarte w umowie przedwstępnej.