Mieszkanie lub inna nieruchomość, które są przedmiotem najmu, muszą być co pewien czas remontowane lub nawet modernizowane. Im większy zakres niezbędnych prac, tym wyższe koszty.
Optymalne przygotowanie finansowania remontu lub modernizacji wynajmowanej nieruchomości zależy od kilku czynników. Jeśli właściciel nieruchomości nie ma własnych środków na pełne sfinansowanie przedsięwzięcia, musi sięgnąć po pożyczki lub kredyty. W takim przypadku istotne będą zarówno źródła i wysokość uzyskiwanych przez niego dochodów (ustalenie zdolności kredytowej przez bank), jak i stan posiadanych już zobowiązań wobec banków oraz innych instytucji kredytujących.
Dochody i kredyt
Koszt remontu lub modernizacji wynajmowanej nieruchomości zależy zarówno od zakresu przewidzianych prac, ceny niezbędnych materiałów oraz usług fachowców, jak i wydatków na obsługę pożyczki lub kredytu. Te z kolei mogą być uzależnione pośrednio zarówno od jakości zabezpieczeń, jakie kredytobiorca może zaoferować bankowi czy innej instytucji pożyczkowej, jak i jego kondycji finansowej.
Kredytobiorca, który jest w dobrej kondycji finansowej – a składa się na to zarówno wysoki poziom dochodów, jak i niska suma stałych kosztów oraz spłacanych już zobowiązań – łatwiej uzyska kredyt na korzystnych warunkach niż osoba, która ma raczej ograniczoną zdolność kredytową. Poza tym dla wielu potencjalnych pożyczko- czy kredytobiorców istotną okoliczność stanowi nie poziom zamożności klienta, ale to, czy uzyskuje on stałe dochody z pewnego źródła – najlepiej z umowy o pracę na czas nieokreślony.
Jednak w wielu bankach dostatecznym źródłem na udokumentowanie stałych dochodów będzie nawet umowa najmu. I to także wtedy, gdy jest ona jedynym źródłem stałych dochodów potencjalnego kredytobiorcy.
Hipoteka czy raty
Oczywiście najtańszym źródłem finansowania remontu czy modernizacji jest pożyczka lub kredyt hipoteczny. Zwłaszcza wtedy, gdy trzeba pożyczyć znaczną kwotę. Gdy bowiem w grę wchodzi kilka tysięcy złotych, formalności oraz koszt wpisu i wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych może przeważyć nad korzyściami z niższego oprocentowania pożyczki hipotecznej. Ale przy wydatku już rzędu kilkunastu tysięcy złotych warto to źródło finansowania wydatków poważnie brać pod uwagę. Bardzo często stosowanym sposobem finansowania części wydatków związanych z remontem lub modernizacją jest zakup na raty. W ten wygodny sposób można nabyć nie tylko elementy wyposażenia mieszkania lub innej nieruchomości (meble, sprzęt AGD lub RTV), ale i np. materiały oraz akcesoria budowlane. Koszt zakupów ratalnych, które w istocie są formą kredytu konsumenckiego, jest zbliżony do kosztów pożyczki lub kredytu gotówkowego uzyskiwanego w banku. Głównym atutem finansowania ratalnego jest przede wszystkim wygoda polegająca na tym, iż wszystkie formalności załatwiamy w punkcie sprzedaży.
Ważne!
W wielu bankach dostatecznym dowodem na stałe dochody jest nawet umowa najmu
Trzeba jednak mieć na względzie fakt, że zakupy robimy zazwyczaj w kilku miejscach. Ponadto poza zakupem materiałów potrzebne mogą nam być pieniądze na zapłacenie faktur wystawianych przez fachowców wykonujących roboty budowlane lub modernizacyjne. A to oznacza konieczność zawarcia kilku umów sprzedaży ratalnej lub takiej umowy i dodatkowo umowy o kredyt gotówkowy. Musimy zaś pamiętać, że koszt obsługi kilku zobowiązań pożyczkowo-kredytowych jest zawsze wyższy od jednego, skonsolidowanego długu.
Konsekwencje podatkowe
Planując sposób sfinansowania przedsięwzięć remontowych lub modernizacyjnych nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu, powinno się też uwzględnić konsekwencje podatkowe. Są one istotne przede wszystkim dla osób, które tego typu wydatki mogą zakwalifikować jako koszt uzyskania przychodu z najmu, a więc niekorzystających przy rozliczaniu przychodów z najmu z ryczałtu.
Wydatki na remont mogą być bowiem w całości wliczone w koszty uzyskania przychodów z najmu zarówno przez osoby rozliczające najem według skali podatkowej jak i przedsiębiorców rozliczających najem jako formę usługi świadczonej w ramach działalności gospodarczej. Z kolei modernizacja przekraczająca koszt 3,5 tys. zł musi być rozliczana poprzez amortyzację.
Natomiast ryczałtowcy powinni pamiętać, że chcąc podatkowo skorzystać z remontu lub modernizacji, mogą go zaplanować na następny rok i wówczas, jeśli konkretna kalkulacja potwierdzi opłacalność takiego rozwiązania, wyjątkowo na ten jeden rok wybrać zasady ogólne jako formę opodatkowania przychodów z najmu.