Popyt na mieszkania znacznie przewyższa ich podaż. Z szacunków GUS i resortu budownictwa wynika, że deficyt przekracza 1,5 mln mieszkań. Tymczasem rocznie do użytku oddawanych jest tylko około 100 tys. nowych lokali. W ubiegłym półroczu wydano pozwolenia na budowę ponad 114,4 tys. mieszkań (wzrost o 53,9 proc. z pierwszym półroczem 2006 roku). To zapowiada zwiększenie podaży w przeciągu 1,5-2 lat, lecz nawet w tym tempie potrzeba przynajmniej kilku, a może nawet kilkunastu lat na zrównoważenie popytu.

Trudny biznes

Jeszcze pięć lat temu polscy deweloperzy mieli poważne problemy ze sprzedażą mieszkań. Powodem takiego stanu rzeczy był wyjątkowo niski popyt na mieszkania spowodowany głównie małą dostępnością zewnętrznych środków na finansowanie inwestycji. Dodatkowo koszty kredytów na inwestycję kształtowały się na poziomie 20-25 proc. Wobec tego deweloperzy realizowali projekty w oparciu o własny kapitał, wspomagając się wpłatami klientów na etapie realizacji inwestycji.

- Taki model utrudniał rozwój firm deweloperskich i znaczące zwiększenie podaży mieszkań. Sytuację pogarszała niestabilność finansowa firm wykonawczych. Konsekwencją tego były liczne bankructwa deweloperów - mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group.

Budowa na kredyt

W 2004 roku deweloperzy stali się godnym zaufania partnerem dla instytucji finansowych - potencjalnych kredytodawców. Koszty kredytów spadły wskutek niższych stóp procentowych. Początkowo banki udzielały pożyczek głównie na realizację projektów, z czasem również na zakup gruntów.

- Obecnie dostępnych jest kilka możliwości finansowania projektów deweloperskich. Najważniejszymi są środki własne, wpłaty klientów, kredyty bankowe, fundusze inwestycyjne wysokiego ryzyka, prywatni inwestorzy - mówi Dorota Tobiasz, dyrektor inwestycyjny CEE Property Group.

Jednak najbardziej popularnym modelem finansowania inwestycji jest połączenie środków własnych, kredytu na inwestycje oraz wpłat klientów. Mało znanym rozwiązaniem jest pozyskanie kapitału zewnętrznego, który umożliwia realizację inwestycji właściwie bez wkładu własnego. Takich pożyczek udzielają zarówno fundusze inwestycyjne, jak i prywatni inwestorzy. Ze względu na koszt kapitału bardziej atrakcyjny jest wybór drugiego wariantu.

Opłatność inwestycji

Analiza wyników finansowych deweloperów wskazuje, iż rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych w największych polskich aglomeracjach waha się od 8 do 16 proc. Eksperci zwracają uwagę, że proces przygotowania projektu mieszkaniowego jest długi. Trwa najczęściej dwa lata, licząc od momentu zakupu działki. Wobec tego inwestycje, które są sprzedawane obecnie, znajdują się na terenach zakupionych przez deweloperów kilka lat temu. W takich przypadkach marża deweloperów może sięgać 25-30 proc.

Wyższe marże są wynikiem dynamicznego wzrostu cen mieszkań. Równocześnie rosły także ceny gruntów i wykonawstwa (w tym robocizny i materiałów budowlanych). Połączenie tych przeciwnych (z punktu widzenia zyskowności deweloperów) tendencji spowodowało umiarkowany wzrost rentowności działalności deweloperskiej. Rentowność będzie stale maleć ze względu na fakt, iż deweloperzy będą coraz częściej zmuszeni kupować grunty po wysokich cenach, a ceny mieszkań nie będą tak szybko rosnąć, jak ceny gruntów.

Coraz drożej

Istotnym zagrożeniem w branży deweloperskiej są zmienne koszty. Działalność deweloperów jest w dużym stopniu uzależniona od firm budowlanych. W związku z tym w pośredni sposób, ryzyka związane z procesem wykonawczym oddziaływają także na inwestorów. Rosnące na początku roku ceny materiałów budowlanych i długi czas oczekiwania na dostawy wydłużał proces inwestycyjny i podnosił jego koszty. Warto wiedzieć, że na cenę jednego metra mieszkania składają się koszt materiałów budowlanych (55 proc.) oraz koszty robocizny (45 proc.). Eksperci obliczyli, że koszt materiałów budowlanych (cegła, stal zbrojeniowa, cement) potrzebnych do zbudowania budynku w stanie surowym stanowi około 15 proc. kosztów wybudowania 1 mkw. Pozostałe 35 proc. stanowi wykończenie, w tym instalacje elektryczne i sanitarne, tynki.

Najgorzej było na koniec I kwartału 2007 r., kiedy to w niektórych województwach odnotowano znaczne braki materiałów budowlanych sięgające aż 30 proc. Wzrost cen materiałów budowlanych był daleko bardziej dotkliwy dla niewielkich podmiotów świadczących usługi wykonawstwa prac budowlanych. Duże firmy kupują materiały bezpośrednio od producentów, przez co eliminują wynagrodzenie dla pośredniczących w procesie składów budowlanych. W drugim kwartale tego roku sytuacja ta uległa poprawie wskutek zwiększenia produkcji w zakładach oraz zwiększonego importu brakujących materiałów budowlanych (głównie z Niemiec i Czech). Gdyby taka tendencja się utrzymała, to istniała realna groźba, że ceny lokali w Warszawie byłyby wyższe niż w Paryżu czy Londynie.

- Myślę, że należy raczej spodziewać się uspokojenia rynku i urealnienia cen. Już wszyscy zauważamy, że ceny mieszkań przestały gwałtownie rosnąć, widać to szczególnie na rynku wtórnym - coraz więcej inwestorów inwestujących na rynku pierwotnym chce zrealizować zyski. Rynek dewelopera również się stabilizuje - nabywcy kupują już z większą rozwagą - mówi Piotr Puchała, prezes firmy deweloperskiej Prestige.

- Nie dalej niż za rok klienci będą mogli przebierać w ofertach, które pojawią się nie tylko na rynku pierwotnym, ale także na wtórnym. Wybór będzie dotyczył mieszkań nowych i stosunkowo drogich, które zostały kupione w celach spekulacyjnych i niedługo właściciele będą chcieli wprowadzić je do sprzedaży lub wynajmować - mówi Sławomir Doliński, przewodniczący Rady Nadzorczej Dolcan.

Z tego też powodu coraz więcej firm będzie musiało albo taniej budować, albo dokonać korekty cen, gdyż w innym przypadku zostaną z mieszkaniami oferowanymi dziś po co najmniej 10 tys. za mkw. i będą musieli je sprzedawać jeszcze bardzo długo.

Korelacja cen

Według Marty Kosińskiej z portalu internetowego szybko.pl ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym są ze sobą skorelowane. Po pierwsze na obu rynkach sprzedaje się ten sam produkt. Deweloperzy, ustalając ceny nowych inwestycji, poza tym, iż biorą pod uwagę koszty i swoją marżę, kierują się także ceną obowiązującą na rynku wtórnym: nowa inwestycja na Mokotowie zostanie wyceniona inaczej niż na Gocławiu czy Pradze. Ogromny popyt i wzrost cen na rynku pierwotnym powoduje, iż rosną ceny na rynku wtórnym.

BOŻENA WIKTOROWSKA

bozena.wiktorowska@infor.pl