Według prognoz analityków, firm budowlanych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami 2009 rok upłynie pod znakiem spadającej liczby transakcji sprzedaży i zakupu mieszkań.

- Pośrednicy zaobserwowali spadek optymizmu społecznego, niepokój o miejsca pracy w szerokiej masie pracobiorców oraz znaczne przyhamowanie planów inwestycyjnych wśród przedsiębiorców.

Tendencje kryzysowe się pogłębiają i spada liczba zawieranych transakcji - mówi Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Z analizy danych sprzedażowych Działu Rynku Pierwotnego firmy Emmerson wynika, że liczba sprzedanych mieszkań w 2008 roku była niższa w porównaniu z 2007 rokiem aż o 75 proc.

Spadek popytu

- Początek 2009 r. pokazuje, że dalsze utrzymywanie się kryzysu będzie prowadziło do dalszego spadku liczby zawieranych transakcji - uważa Aleksander Skirmuntt, członek zarządu firmy Emmerson.

O spadku tempa sprzedaży mieszkań świadczą również wskaźniki dostępności mieszkań obserwowane na rynku pierwotnym. Wskaźniki te określają udział mieszkań dostępnych (czyli będących w ofercie sprzedaży deweloperów) w stosunku do ogólnej liczby mieszkań budowanych przez deweloperów.

- Na przykład w Warszawie na początku 2008 r. wskaźnik dostępności mieszkań wynosił 25 proc. Pod koniec 2008 r. wskaźnik ten wzrósł już do poziomu 30 proc. Według naszych wstępnych danych na koniec I kwartału 2009 r. wskaźnik ten w Warszawie może wzrosnąć nawet do 40 proc. - podkreśla Aleksander Skirmuntt.

Kłopoty z kredytami

Na malejącą liczbę zawieranych transakcji sprzedaży lub zakupu mieszkania główny wpływ ma spowolnienie na rynku kredytów hipotecznych. W ubiegłym roku ponad 90 proc. wszystkich mieszkań było bowiem kupowanych właśnie przy udziale kredytu. Większe wymagania banków, ograniczenia w dostępności kredytów we frankach szwajcarskich, spadek kursu złotego czy obowiązek wniesienia nawet 30 proc. wkładu własnego sprawiły, że wielu osób, szczególnie młodych, nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a w konsekwencji na zakup mieszkania.

- Nagłe zmiany zasad udzielania kredytów potęgują niepewność i wpływają na zmniejszenie liczby osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Na przełomie 2008 i 2009 roku aż 86 proc. banków wprowadziło ostrzejsze zasady udzielania kredytów mieszkaniowych - twierdzi Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Ucierpieli najubożsi

Wysokie ceny nieruchomości w ubiegłym roku sprawiały, że Polacy najczęściej interesowali się zakupem małych i średniej wielkości mieszkań.

- Większość zawieranych transakcji w 2008 roku dotyczyła mieszkań poniżej 50 mkw. - mówi Jerzy Oleszczuk, prezes Pomorskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

- Klienci niechętnie wybierali mieszkania w wysokich budynkach oraz z tak zwanej wielkiej płyty - dodaje Jerzy Oleszczuk.

Ograniczenia co do ceny mieszkania, a w związku z tym także co do jego powierzchni powodowały, że w ubiegłym roku największym zainteresowaniem Polaków cieszyły się mieszkania dwu- i jednopokojowe.

- W 2008 roku w Warszawie w segmencie mieszkań o powierzchni do 50 mkw. sprzedaż mieszkań jednopokojowych stanowiła ok. 35 proc. wszystkich transakcji, a mieszkań dwupokojowych ok. 56 proc. - tłumaczy Janusz Schmidt, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Pogłębiający się kryzys gospodarczy sprawił, że tendencje te w 2009 roku odwrócą się.

- Wzrasta wartość sprzedawanych mieszkań. Równocześnie maleje zainteresowanie kupujących mieszkaniami dwupokojowymi o powierzchni do 50 mkw. Jest to dowód na to, że kryzys w największym stopniu uderzył w najgorzej sytuowanych klientów, kupujących dotychczas mniejsze mieszkania w standardzie popularnym - analizuje Aleksander Skirmuntt.

Mniejszy popyt na mieszkania sprawił, że na rynku pojawiają się oferty, których ceny są niższe nawet o 10-20 proc. Eksperci wskazują jednak, że obniżanie się cen nieruchomości będzie procesem krótkotrwałym.

Wzrost cen

- W reakcji na gwałtowne osłabienie popytu deweloperzy zamrozili niemal wszystkie planowane inwestycje. Sytuacja taka rodzi zagrożenie, że w momencie gdy wyprzedane zostaną najatrakcyjniejsze mieszkania, znowu będziemy obserwowali gwałtowny wzrost ich cen - prognozuje Aleksander Skirmuntt. Jego zdaniem dotyczyć to może przede wszystkim mieszkań dwu- i trzypokojowych o powierzchni 50-60 mkw.

RYNEK PIERWOTNY

Sprzedaż mieszkań pod koniec 2008 r.

Trójmiasto - 629

Wrocław - 965

Warszawa - 1023

Kraków - 1087

* Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson