Od przychodów z najmu opodatkowanych według skali tabeli podatkowej można odjąć jako koszt amortyzację budynku lub lokalu. Jeśli nie chcemy prowadzić specjalnej ewidencji, możemy skorzystać z amortyzacji uproszczonej.
W normalnym trybie podatnicy uzyskujący przychody z najmu rozliczane bez korzystania z ryczałtu amortyzują budynki, lokale lub ich części według ogólnych zasad. Ustalają rzeczywistą wartość początkową, przyjmują roczną stawkę amortyzacji - np. 1,5 proc., 2,5 proc. czy 10 proc. - określają te wszystkie parametry w ewidencjo środków trwałych i o ustaloną kwotę pomniejszają przychód w ustalonych przez siebie terminach. Szczegółowo pisaliśmy o tym w poprzedniej części tego poradnika.
Bez prowadzenia ewidencji
Osobom, które nie chcą ustalać wartości początkowej i prowadzić ewidencji, a które wynajmują budynki lub lokale mieszkalne, przepisy ustawy o PIT pozwalają wliczać w koszty amortyzację metodą uproszczoną. Z przepisów wynika bowiem, że podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Jeśli więc wynajmujemy mieszkanie o powierzchni użytkowej 60 mkw., postąpimy tak. Najpierw wyliczymy jego wartość początkową. Nie musimy przy tym ustalać jego faktycznej wartości, a jedynie mnożymy 60 razy 988 zł, co daje nam kwotę 59 288 zł. Teraz stosujemy roczną stawkę 1,5 proc., co oznacza, że rocznie w koszty najmu możemy z tego tytułu wliczyć 889,20 zł.
O tym, jak będziemy pomniejszać koszty o amortyzację, decydujemy sami. Możemy więc odjąć od dochodów z najmu za cały rok 889,20 zł, możemy przy ustalaniu zaliczek na podatek w trakcie roku odejmować co kwartał po 222,30 zł lub co miesiąc po 74,10 zł.
Roczna stawka tylko 1,5 proc.
Musimy jednak mieć na względzie jeszcze jeden przepis. Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. Przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować amortyzację według zryczałtowanej metody ustalania wartości początkowej (988 zł za metr powierzchni użytkowej), z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc.
Co istotne, amortyzując mieszkanie w ten sposób stosujemy wszystkie inne reguły. Możemy więc wliczać w koszty odpowiednią kwotę co miesiąc, raz na kwartał czy całą należną za dany rok podatkowy sumę dopiero przy rozliczeniu rocznym. Możemy w dowolnym momencie przerwać stosowanie amortyzacji metodą uproszczoną, by np. po upływie dowolnego okresu do niej powrócić. O ile np. amortyzacja metodą przyspieszoną może być skrócona do dziesięciu lat i po ich upływie oraz pełnym zamortyzowaniu nieruchomości nic już z tego tytułu nie wliczymy w koszty, o tyle amortyzacja metodą uproszczoną nie jest w żaden sposób ograniczona w czasie. Możemy w ten sposób pomniejszać koszty w nieskończoność, tak długo, jak długo osiągamy przychody z najmu i rozliczamy je bez korzystania z ryczałtu.
Uproszczona amortyzacja
Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Największym atutem tak prowadzonej amortyzacji jest możliwość przerywania amortyzacji i powrotu do niej w dowolnym momencie.
Ważne!
Przed amortyzacją zawsze należy ustalić wartość początkową mieszkania