W otulinie Lasu Kabackiego powstaje Osiedle Jeziorna II w Józefosławiu. Obecnie zakończono pierwszy etap. Do sprzedania pozostały tylko dwa budynki. Na terenie osiedla droga została wyłożona kostką, ale kończy się tuż za osiedlem. Dalej zaś dziury, kałuże. Na poboczu nie ma chodników, latarni i żadnej komunikacji publicznej.

Wysokość dofinansowania

Firma HNS, sprzedająca te domy, chwali się bliskością centrum handlowego, nowej szkoły, przedszkola i innych obiektów. Do tych miejsc najlepiej jednak dojechać samochodem terenowym. Deweloper planuje już drugi etap inwestycji, mając nadzieję, że w tym roku rozpocznie się budowa drogi.

- Takiej inwestycji nie ma w planach finansowych gminy Konstancin-Jeziorna na ten rok. Nie potrafię określić, kiedy może rozpocząć się budowa drogi do tego osiedla - mówi Mirosław Michalak, kierownik wydziału dróg gminnych.

Takie sytuacje najczęściej zdarzają się na granicach gmin. W tym konkretnym wypadku osiedle znajduje się w gminie Piaseczno, ale droga dojazdowa jest w zarządzie gminy Konstancin-Jeziorna. Jedna gmina pobiera podatek od nieruchomości, a druga musi zainwestować w budowę drogi dojazdowej. Piaseczno jest gotowe uczestniczyć w finansowaniu drogi. Podobne deklaracje składają też deweloperzy mający działki w tych okolicach. Sprawa rozbija się jednak o wysokość tego dofinansowania.

- Nie ma możliwości rozpoczęcia inwestycji w tym roku. Osoby, które kupiły budynki na osiedlu Jeziorna, muszą się więc uzbroić w cierpliwość - mówi Włodzimierz Rosiński, naczelnik Wydziału Utrzymania Dróg i Transportu Gminy Piaseczno.

Przygotowanie terenu

Według Zbigniewa Bachmana, dyrektora Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa, gminy często naciągają inwestorów. Przeciągając termin rozpoczęcia budowy drogi, wymuszają wyłożenie pieniędzy na inwestycje drogowe. Natomiast Mariola Berdysz z Europejskiego Instytutu Prawa Budowlanego przyznaje, że do takich sytuacji dochodzi dość często. Zgodnie z prawem za zapewnienie dojazdu do budynku czy osiedla za pośrednictwem dróg gminnych lub powiatowych odpowiadają samorządy. Jednak zdarza się, że warunkiem uzyskania zgody na budowę osiedla jest zgoda dewelopera na udział w finansowaniu budowy drogi. Z drugiej strony trudno się spodziewać, aby gminy zmieniały swoje plany finansowe tylko dlatego, że deweloper jest zainteresowany budową osiedla na danym obszarze.

Warunki zabudowy

Najczęściej takie osiedla bez dróg dojazdowych powstają w oparciu o warunki zabudowy, czyli na terenach, gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Wątpliwości prawnych jest dużo - przepisy określają, że nie można budować budynku bez drogi dojazdowej, jednak nie określają, jaki musi być stan tej drogi. W sąsiedniej gminie Lesznowola koszt budowy kilometra drogi dojazdowej o szerokości 5,5 m, wybudowanej z kostki wibrobetonowej, szacowany jest na około 1,6 mln zł. Nie są to małe wydatki, nawet dla bogatych, podwarszawskich gmin.

Deweloperzy nie są zdziwieni, że muszą partycypować w kosztach budowy dróg. Gminy mają swoje priorytety inwestycyjne i często nie pokrywają się one z planami firm deweloperskich. W gminie Lesznowola nie powstają osiedla bez dróg dojazdowych. Obowiązuje tam plan zagospodarowania przestrzennego. Andrzej Olbrysz, kierownik referatu przygotowania i realizacji inwestycji w gminie Lesznowola, mówi, że wszystko musi być dogadane z deweloperem na etapie przygotowania inwestycji. Czasem deweloper pokrywa 100 proc. kosztów budowy drogi, jednak nie może dochodzić do sytuacji, w których mieszkańcy mają problemy z dojazdem.

- Problem z drogami dojazdowymi dotyczy nawet prestiżowych osiedli budowanych w Wilanowie - mówi Roman Nowicki, prezes Kongresu Budownictwa.