Stabilizacja - to słowo, które najczęściej można dzisiaj usłyszeć z ust pośredników. Więcej osób ogląda mieszkania, sprawdza ceny, ale do transakcji nadal dochodzi bardzo rzadko. Ceny wywoławcze nadal są na bardzo wysokim poziomie - mówi Małgorzata Bar, pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Na nabywców ciągle czekają mieszkania wystawione do sprzedaży jesienią ubiegłego roku. Jeśli ktoś chce teraz koniecznie sprzedać nieruchomość, a takich osób na razie jest niewiele, to musi obniżyć cenę o 10-15 proc.

- To jest wyraźna zmiana sytuacji rynkowej - mówi Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

- W porównaniu z ubiegłym rokiem transakcji na rynku jest nawet o połowę mniej. Oferty sprzedających całkowicie rozmijają się z potrzebami i możliwościami finansowymi kupujących.

Spadek popytu na kredyty

Niemal wszystkie mieszkania na polskim rynku kupowane są z kredytu. Banki już od dłuższego czasu obserwują spadek liczby klientów zainteresowanych kredytami na kupno mieszkania. Arkadiusz Rembowski z Money Expert twierdzi, że nie zmienił się popyt ze strony osób kupujących pierwsze mieszkanie. Niemal zamarł natomiast popyt na kredyty ze strony inwestorów, którzy w ubiegłych latach kupowali po kilka mieszkań w nadziei na wzrost cen nieruchomości. Prawdą jest też, że po ostatnich podwyżkach stóp procentowych wiele osób zainteresowanych kupnem mieszkania nie ma wymaganej zdolności kredytowej i odchodzi z banku z kwitkiem. Jeśli zmniejszył się popyt na kredyty hipoteczne, to oczywiście musiał też spaść popyt na gotowe mieszkania. Tylko w ostatnim kwartale ubiegłego roku banki udzieliły o 17,7 proc. mniej kredytów hipotecznych - wynika z raportu firmy doradztwa finansowego Open Finance. Emil Szweda z Open Finance szacuje, że w tym roku popyt na kredyty hipoteczne będzie o 10-15 proc. niższy niż w ubiegłym roku.

Rynek kupujących

Osoby zainteresowane kupnem mieszkania są coraz bardziej wybredne.

- Czasem nie chcą nawet oglądać mieszkań z wielkiej płyty - mówi Małgorzata Bar.

Największe zainteresowanie budzą mieszkania nie starsze niż dziesięcioletnie. Wiosna na rynku nieruchomości może nastąpić dopiero miesiąc. Jednak czy oznacza to większy popyt przy obecnych cenach? Wątpliwości ma Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości.

- Kupujący liczą na spadek cen. Biorąc pod uwagę wzrost oprocentowania kredytów, nawet rosnące płace nie powodują wzrostu zdolności kredytowej. Zdaniem pośredników nie ma więc możliwości, by ceny nieruchomości wzrosły czy nawet utrzymały obecne poziomy - mówi.

Jednak determinacja sprzedających jest duża, skoro w ostatnim półroczu niewielu zdecydowało się obniżyć oferowaną cenę sprzedaży nieruchomości.

Zupełnie inne negocjacje

Nie widać tego, jeśli patrzymy na ceny wywoławcze - tu jest całkowita stabilizacja. Do transakcji dochodzi rzadko, ale jeśli dochodzi do negocjacji, to wyglądają one zupełnie inaczej niż przed rokiem. Wówczas dochodziło często do licytacji między osobami zainteresowanymi kupnem danego lokalu. Teraz kupujący ma świadomość, że ofert na rynku jest bardzo dużo i może domagać się niższych cen.

Wielką niewiadomą są obcokrajowcy, którzy szczególnie w dużych miastach w ubiegłym roku kupowali po kilka mieszkań, w nadziei na duży zysk.

- Pamiętam inwestora z Hiszpanii, który przed Bożym Narodzeniem chciał, bym w ciągu tygodnia sprzedał jego mieszkania - w końcu poszedł do konkurencji, ale do dzisiaj te mieszkania są w ofercie - wspomina Marcin Jańczuk.

Jednak zagraniczni klienci, nawet jeśli obniżą ceny, nadal mogą sporo zarobić na polskim rynku. Gdy kupowali mieszkania, euro kosztowało ponad 4 zł - teraz o 50 gr mniej. Tak więc ich zysk w euro może być spory - dzięki różnicom kursowym. Jeszcze bardziej niecierpliwi mogą być krajowi inwestorzy, którzy także kupowali w ubiegłym roku po kilka mieszkań - zwykle z kredytu. Teraz mają problemy z obsługą takich kredytów, często mają komornika na karku i są zmuszeni do obniżania cen, by odzyskać zainwestowane pieniądze.

- To jest moment przeciągania liny - mówi Jerzy Sobański z MLS. Są już transakcje, w których ceny sprzedaży spadły o 20 proc. w porównaniu z cenami wywoławczymi.

Działki i domy nie tanieją

Na spadek cen zaskakująco odporne są domy i działki. W porównaniu z mieszkaniami ceny domów nadal są atrakcyjne, więc nie ma tak dużej presji na obniżanie ich ceny. W wypadku działek sytuacja jest inna. Ceny wywoławcze czasem są astronomiczne, jednak sprzedający są wyjątkowo odporni na propozycje jakichkolwiek obniżek cen. Zdaniem pośredników właściciele działek zarobili w ubiegłych latach na ich sprzedaży i teraz tylko nieliczni potrzebują gotówki i tym samym są skłonni do negocjacji cenowych.

Zdaniem Jerzego Sobańskiego korekta cen potrwa do połowy roku. Według niego do czerwca ceny mogą spaść o ok. 10 proc. Wyjątkowo odporny na obecne problemy rynku jest segment mieszkań luksusowych - tutaj kryzysu i spadku popytu nie widać. Według danych MLS w porównaniu z końcówką 2006 roku obroty na rynku nieruchomości mieszkaniowych spadły o 30-40 proc. Jerzy Sobański twierdzi, że jeśli chodzi o liczbę transakcji, jest to jeden z najgorszych okresów w ostatnich 20 latach.

OPINIA

MARCIN GOŁĘBIOWSKI

- redNet Property Group

Nabywcy najwyraźniej wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na spadek cen. Głównie dlatego, że ceny mieszkań osiągnęły poziom trudny do zaakceptowania przez kupujących. Jednak na wyraźne spadki, szczególnie na rynku pierwotnym, nie ma co liczyć. Najwięksi deweloperzy są w stanie przeczekać zawirowanie na rynku i uatrakcyjnić produkt, np. oferując miejsce w garażu gratis bądź płacąc w imieniu nabywcy podatek VAT. Najwięcej zmian obserwujemy na rynku wtórnym, który jest niejednorodny. Mieszkania w starym budownictwie już dziś wyceniane są kilkanaście procent niżej. Spadki w tym segmencie są pewne, ponieważ wielka płyta konkuruje na rynku wtórnym z mieszkaniami wybudowanymi w nowej technologii. Rynek wtórny to także duża liczba cesji mieszkań kupionych inwestycyjnie. Oferenci, którzy podpisywali umowy np. dwa lata temu, mają dziś możliwość sprzedaży mieszkań poniżej cen rynkowych, nie rezygnując jednocześnie z zysku.