Inicjatorem zmian jest zrzeszający ok. 300 jednostek Związek Miast Polskich (ZMP). To w jego imieniu władze Radomia wyszły z propozycją nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741), która w obecnym kształcie obowiązuje od sierpnia ub.r. Zdaniem lokalnych władz przepisy są szkodliwe zarówno dla nich samych, jak i inwestorów, o których zabiegają.

Jak walka z korupcją zatrzymała inwestycje

Chodzi o możliwość zbywania nieruchomości publicznych na rzecz osób użytkujących je na podstawie wieloletnich umów dzierżawy. Artykuł 37 ustawy wprowadza generalną zasadę, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są zbywane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w formie przetargu. Ten sam artykuł dopuszcza jednak wyjątkowe sytuacje, w których przetarg nie jest potrzebny (np. jeśli zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny, gdy sprzedaż nieruchomos´ci następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego).

Obrót nieruchomościami w Polsce

Obrót nieruchomościami w Polsce

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Do czasu nowelizacji przepisów sytuacja mogła wyglądać następująco: do gminy zgłaszał się inwestor i potencjalny pracodawca. Umawiał się z władzami gminy, że wydzierżawi od niej grunty pod jakąś inwestycję (często z potężnym rabatem). Potem nieruchomość mogła być mu sprzedana przez gminę z wolnej ręki – pod warunkiem, że przedsiębiorca ze swojej strony dopełnił warunków umowy, czyli np. zatrudnił deklarowaną liczbę pracowników (w grę wchodzić też mógł czas, na jaki zawarto umowę dzierżawy).

Mimo zapewnień władz lokalnych, że cały proces był transparentny i przejrzysty, PiS uznał, że przepisy są zbyt korupcjogenne. Dlatego w ubiegłym roku je zmieniono. Dziś bezprzetargowe zbycie nieruchomości nie zależy już np. od czasu, na jaki zawarto umowę dzierżawy, ale od tego, jak długo faktycznie ona trwa. Ustawa mówi o minimum 10 latach nieprzerwanego użytkowania.

– Wcześniej gmina miała przywilej sprzedaży nieograniczony okresem dotychczasowej dzierżawy. Teraz moment zbycia nieruchomości wydłuża się do 10 lat, co pozbawia inwestora możliwości wcześniejszego nabycia gruntu od gminy, nawet jeśli deklarowana inwestycja i miejsca pracy powstały. To zniechęca przedsiębiorców. A wiadomo przecież, że sieci handlowe, fabryki, montownie etc. chętniej wykładają pieniądze na inwestycje na swoich gruntach, a nie tych dzierżawionych – wyjaśnia Marek Wójcik z ZMP.

Biuro Analiz Sejmowych po stronie samorządowców

Władze Radomia zwracają uwagę na brak przepisów przejściowych dla ubiegłorocznej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko w tym mieście w momencie zmiany przepisów prowadzonych było 11 inwestycji. Wśród nich znalazł się nawet podmiot państwowy – Polskie Sieci Elektroenergetyczne. Do tej pory samorząd stawiał warunek dla bezprzetargowego zbycia gruntu na rzecz tych podmiotów: konieczność zawarcia umowy dzierżawy na minimum 10 lat i zrealizowanie inwestycji. W tym czasie (przez dwa lata, ale nie dłużej niż do zakończenia inwestycji) przedsiębiorca mógł cieszyć się 99-proc. bonifikatą za czynsz dzierżawny, co przekładało się na 65–75 gr za 1 mkw. Potem grunt można było sprzedać przedsębiorcy w trybie bezprzetargowym.

– Dzisiaj mamy trzy firmy, które zakończyły proces inwestycyjny i muszą płacić stawki zgodnie z zarządzeniem prezydenta – po kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie. Decyzja Sejmu spowodowała, że zaczynali działać w jednym porządku prawnym, a kończą w innym – tłumaczył podczas niedawnego posiedzenia komisji sejmowej wiceprezydent Radomia Konrad Frysztak. Dodał, że dzisiaj zainteresowanie dzierżawą jest nikłe. – Firmy wycofują się z tej możliwości. Będziemy wystawiali nieruchomości do przetargu, nie mamy wpływu na to, kto je kupi. A w związku z tym nie wiemy, czy inwestycja zostanie zrealizowana, czy będą do miasta wpływały podatki z tytułu nieruchomości oraz czy firma zatrudni pracowników – wskazywał wiceprezydent.

Argumenty samorządowców podzieliło Biuro Analiz Sejmowych (BAS). „Uzależnienie możliwości bezprzetargowego nabycia nieruchomości od okresu wykonywania prawa, nie zaś od czasu, na jaki została zawarta umowa, bez wątpienia powoduje pogorszenie sytuacji prawnej dzierżawców w stosunku do stanu prawnego obowiązującego przed wejściem w życie ustawy nowelizującej (...)” – czytamy w opinii BAS. Wywnioskować można z niej też, że regulacja może wywołać mniejsze zainteresowanie działalnością inwestycyjną na gruntach publicznych.

Zmiany nie są wykluczone. Wiele zależy od ministra

Samorządowcy z ZMP obrali ciekawą ścieżkę do ewentualnej zmiany przepisów. Zamiast pisać własny projekt ustawy (i szukać parlamentarzystów chętnych do wniesienia go jako inicjatywy poselskiej) lub skarżyć nowelę do Trybunału Konstytucyjnego, postanowili złożyć petycję do sejmowej komisji rozpatrującej tego typu wnioski. ZMP proponuje, by dopuścić bezprzetargowy tryb zbycia gruntu przez jego właściciela w sytuacji, gdy na danej działce wzniesiono budynek lub urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość gruntu (przepis zbliżony do art. 231 kodeksu cywilnego).

Na razie sejmowa komisja postanowiła skierować dezyderat do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, by przeanalizowało problem. Jeśli resort będzie nastawiony do zmian pozytywnie, wówczas komisja przedstawi projekt nowelizacji ustawy. Posłowie uważają, że rozstrzygnięcie w całej sprawie może zapaść w ciągu dwóch miesięcy.