Jeszcze półtora roku temu za mieszkanie w starych zasobach trzeba było nierzadko zapłacić tyle, ile za lokal kupowany u dewelopera.

- Dzisiaj ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki są niższe o 15 do 20 proc. od nowych - mówi dr Paweł Grząbka z firmy konsultingowej CEE Property Group.

Stagnacja na rynku wtórnym

Już latem ubiegłego roku na stołecznym rynku zapanowała stagnacja. Liczba zawieranych transakcji zaczęła spadać, bo ceny ofertowe nie uległy jeszcze istotnej obniżce, ale za to było coraz mniej osób skłonnych je zaakceptować. Średnia cena mkw. w transakcjach sprzedaży, wg danych działu analiz agencji nieruchomości Lebiedź i Lebiedź, uległa obniżce z 8,7 tys. zł w II kwartale 2007 r. do 7,5 tys. zł w lutym tego roku. Wiele osób planujących sprzedaż mieszkania nie do końca zdaje sobie jeszcze sprawę z obecnych realiów. Dlatego proponowane przez nie ceny nierzadko są wyższe nawet o 20 i więcej procent. od tych, które byliby skłonni zaakceptować kupujący.

- Cena mkw. w ofertach sprzedaży mieszkań na cenionym przez wielu klientów Żoliborzu kształtuje się dziś powyżej 10 tys. zł, ale do transakcji (w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania) z trudem dochodzi przy stawce 8 - 9 tys. zł - mówi Joanna Lebiedź, współwłaścicielka agencji nieruchomości.

Coraz droższe kredyty

Do zahamowania wzrostu cen doszło także w 2007 roku na rynku pierwotnym. Według danych CEE Property Group w I półroczu 2007 r. nowe mieszkania podrożały w Warszawie średnio o 5 do 7 proc., podczas gdy w II półroczu podwyżka wyniosła jedynie 4 - 5 proc. Wśród najważniejszych przyczyn spowolnienia wzrostu cen analitycy CEE Property Group wskazują m.in. na rosnącą podaż lokali znajdujących się w fazie realizacji (czyli również już w sprzedaży u deweloperów) oraz na aspekt psychologiczny tego zjawiska. Otóż większy wybór ofert opóźnia u potencjalnych nabywców podejmowanie decyzji o zakupie.

Do ograniczenia popytu przyczyniła się także malejąca siła nabywcza kupujących spowodowana wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych. Jak wynika z analizy Open Finance oprocentowanie tych kredytów wzrosło w 2007 roku o 29 proc., z 5,20 do 6,70 proc. w skali rocznej, co - jak czytamy w Raporcie z rynku nieruchomości Oferty net. Open Finance - doprowadziło do wzrostu miesięcznych rat kredytów złotowych o 17,5 proc. (kredyt 30-letni, raty stałe) lub o 96 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł. Oprocentowanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich wzrosło w 2007 roku z 3,3 do 4,05 proc., co wobec umocnienia się kursu złotego wobec franka o 7,5 proc. przełożyło się na podwyżkę raty kredytu jedynie o 0,3 proc., czyli zaledwie o 1 zł dla pożyczonych 100 tys. zł.

Zakup u dewelopera

Wobec rosnącej inflacji dalszy wzrost podstawowych stóp procentowych NBP, a co za tym idzie także podwyżka oprocentowania kredytów hipotecznych są nieuniknione. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie do końca 2008 r. tylko o 1 proc., to przy kwocie kredytu rzędu 500 tys. zł może to oznaczać wzrost miesięcznej raty o 400 zł. Jest przy tym kwestią otwartą, w jakim stopniu nabywcom mieszkań uda się zachować swoją zdolność kredytową za sprawą wzrostu wynagrodzeń. Wiele osób, których dochody nie zwiększą się w nadchodzących miesiącach, będzie musiało ograniczyć swoje aspiracje mieszkaniowe. Ta okoliczność może też przyspieszyć decyzje tych potencjalnych nabywców, którzy preferują rynek pierwotny.

- I półrocze tego roku okaże się najprawdopodobniej dobrym momentem na zakup nowego mieszkania - mówi Maciej Dymkowski z redNet Consulting.

- Wzrost cen w ofertach deweloperów hamuje na razie duża podaż mieszkań sprzedawanych przez inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, którzy kupili je przed dwoma laty i obecnie, gdy zbliża się termin ich realizacji, mogą je sprzedać po cenach przynajmniej o 10 - 15 proc. niższych od obecnych rynkowych, co i tak gwarantuje im osiągnięcie kilkudziesięcioprocentowego zysku - wyjaśnia Maciej Dymkowski.

W II półroczu 2008 r. ceny u deweloperów na pewno zaczną powoli rosnąć, choćby z racji zwyżkujących kosztów robót budowlanych. Nie należy także zbytnio liczyć na stabilizację cen deweloperskich z powodu zwiększonej nawet o 30 - 40 proc. podaży nowych mieszkań, co sugerowałby wzrost wydanych w ostatnich dwóch latach pozwoleń na budowę.

40 proc.

Nowe inwestycje

więcej nowych mieszkań wybudują deweloperzy do końca tego roku