statystyki

Przedsiębiorca może się uchronić przed niespodziewaną podwyżką czynszu

autor: Aleksander Grabecki02.04.2017, 15:00
sklep, handel, biznes, market

W przypadku nieruchomości komercyjnych praktyka obrotu gospodarczego zwykle wymusza zawieranie umów najmu na czas oznaczony.źródło: ShutterStock

Wynajmujący ma prawo jednostronnie zmienić wysokość opłat za lokal użytkowy. Chyba że najemca zadbał o wprowadzenie odpowiednich klauzul na etapie podpisywania umowy.

Reklama


W przypadku nieruchomości komercyjnych praktyka obrotu gospodarczego zwykle wymusza zawieranie umów najmu na czas oznaczony. Dotyczy to zwłaszcza lokali użytkowych, takich jak biura, powierzchnie handlowe lub magazyny. W tych przypadkach jedynie z góry określony horyzont czasowy zapewnia najemcy wymaganą stabilność prowadzonej działalności. Z kolei względna trwałość stosunku prawnego zazwyczaj daje wynajmującemu najpewniejszą gwarancję ekonomicznego zwrotu inwestycji. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony z reguły rozwiązuje się dopiero z upływem okresu, na jaki została zawarta (a więc maksymalnie 10 albo nawet 30 lat, o ile wiąże przedsiębiorców). W tak długim czasie siła nabywcza pieniądza lub inne czynniki ekonomiczne mogą ulegać istotnym zmianom. Realizacja gospodarczych celów zarówno najemcy, jak i wynajmującego wymaga zastosowania właściwych mechanizmów zmiany wysokości czynszu w czasie obowiązywania umowy. Można tu wyróżnić przede wszystkim dwa rozwiązania:

- ustawowe uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu (art. 6811 kodeksu cywilnego, dalej: k.c.) oraz

- waloryzacja czynszu najmu (art. 3581 par. 2 k.c.).

Uprawnienia właściciela

Wielu najemców nie ma świadomości, że w świetle kodeksu cywilnego możliwość podwyższenia czynszu bez uprzedniej ich zgody jest niekwestionowaną zasadą. Stanowi o tym art. 6851 k.c., zgodnie z którym wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co więcej, w odniesieniu do lokali użytkowych ustawodawca nie wskazał ani dopuszczalnej częstotliwości, ani też limitu wysokości podwyżek czynszu. Wspomnianej instytucji nie należy mylić z uprawnieniem do wypowiedzenia umowy (które prowadzi do jej rozwiązania). Choć w środowisku prawniczym pojawiają się zdania odmienne, należy założyć, że reguła wyrażona w art. 6851 k.c. ma zastosowanie zarówno w odniesieniu do umów zawartych na czas nieoznaczony, jak również na czas oznaczony. Ewentualny brak zgody najemcy na podwyżkę co do zasady prowadzić będzie do rozwiązania umowy najmu. Omawiane uprawnienie wynajmującego stanowi więc wyraźne odstępstwo od zasady, w myśl której zmiana umowy wymaga osiągnięcia konsensusu stron.

Daleko idące skutki omawianej regulacji łagodzi natomiast fakt, że ma ona charakter względnie obowiązujący (np. wyrok SN z 29 kwietnia 2016 r., sygn. akt I CSK 206/15; zob. też postanowienie TK z 26 października 2015 r., sygn. akt Ts 228/15). Strony mogą zatem zmodyfikować tryb jednostronnego podwyższenia czynszu, wprowadzając np. dłuższy termin wypowiedzenia, maksymalne stawki podwyższenia czynszu w danym czasie lub określając procedurę wypowiedzenia (np. warunek wykazania wzrostu kosztów własnych wynajmującego albo obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie). Mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu.


Pozostało jeszcze 62% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję
Więcej na ten temat

Reklama


Polecane

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Polecane

Reklama