Na stabilizację cen mieszkań w nowym roku główny wpływ będzie miała duża podaż i wzrastające koszty kredytów, które ograniczą możliwości pożyczkowe Polaków. Widoczna już na polskim rynku nieruchomości stabilizacja powinna się utrzymać w 2008 roku. W większości dużych miast średnie ceny nieruchomości w 2008 roku będą zmieniały się w granicach od -5 do 5 proc.
- W większości dużych miast ceny w przyszłym roku powinny rosnąć, ale wzrosty te będą zbliżone do wskaźnika inflacji w Polsce - mówi Łukasz Drągowski prezes agencji AD Drągowski.
Jednak według analityków ewentualne wzrosty cen nieruchomości rozpoczną się od maja, gdy nadejdą ciepłe miesiące.
Na stabilizację cen mieszkań w nowym roku główny wpływ będą miały dwa czynniki. Duża podaż nowych mieszkań, ponieważ w 2007 roku wydano pozwolenia na budowę o około 25 proc. lokali więcej niż w poprzednim roku, i wzrastające koszty kredytów, które ograniczą możliwości pożyczkowe Polaków.
- Jeśli chodzi o mieszkania z wielkiej płyty, nastąpiło przeszacowanie ich wartości, kupno tych mieszkań po zawyżonej cenie nie było najlepszą inwestycją - mówi Maciej Dymkowski, dyrektor zarządzający w firmie redNet Consulting.
Cena tego typu mieszkań spadnie jeszcze o kilka procent wobec cen lokali w nowych budynkach.
- Ze względu na sytuację materialną Polaków mieszkania w wielkiej płycie również będą się sprzedawać, a spadek ich cen nie będzie bardzo znaczący - mówi Radosław Machnik, analityk Nieruchomości Północ.
Górny Śląsk - ceny wciąż mocno w górę
Silnym ośrodkiem wzrostu cen w 2008 roku mogą być Katowice i Górny Śląsk. Na potencjał wzrostowy tego regionu wpływa kilka czynników. Najważniejszym z nich jest niewystarczająca podaż nowych mieszkań. Na Śląsku przez ostatnie lata budowano bardzo niewiele osiedli mieszkalnych. Współczynnik mieszkań wybudowanych po 1989 rok jest tu kilkakrotnie niższy niż w innych aglomeracjach.
- Mimo dynamicznego wzrostu o ponad 30 proc. w roku 2007, katowicki rynek ma jeszcze potencjał wzrostowy i w 2008 roku ceny mogą pójść w górę o kolejne 10 proc. - mówi Maciej Dymkowski.
Kraków, Warszawa i Poznań - stabilne ceny
W Krakowie druga połowa 2007 roku przyniosła stabilizację cen na poziomie przekraczającym 7,5 tys. zł za metr kwadratowy. Jednak szybki wzrost cen domów i gruntów (o 20-30 proc.) w zeszłym roku powoduje, że klienci znów zaczynają interesować się mieszkaniami. Dlatego ceny mieszkań w Krakowie w przyszłym roku mogą wzrosnąć średnio o 5 proc. Nowy rok powinien przynieść również kontynuację wzrostów w mniejszych miejscowościach południowej Polski, takich jak Bochnia, Tarnów czy Nowy Sącz. Obecnie ceny za metr kwadratowy w tych miastach kształtują się na poziomie 4-5 tys. zł. Jednak inwestorzy skutecznie zachęcają klientów do nieruchomości w nich położonych. Potencjał wzrostu dla tych miast jest o około 4-5 proc. wyższy niż dla Krakowa.
Również w Warszawie, w której ceny mieszkań są najwyższe (średnio ok. 8,5 tys. zł za metr), widać pewien potencjał do wzrostu, który w przyszłym roku wyniesie około 3 proc. W stolicy najbardziej widoczne będzie różnicowanie się cen między dobrymi i gorszymi lokalizacjami oraz budynkami wybudowanymi w nowej technologii po 1989 roku i blokami z wielkiej płyty.
Z analizy przeprowadzonej jesienią 2007 roku przez agencję AD Drągowski wynika, iż różnica między ceną ofertową a transakcyjną w żadnym z przypadków nie przekraczała 7 proc., a często była na niemal identycznym poziomie.
- Z naszej analizy wynika, iż sprzedają się jedynie mieszkania, których oferowana cena jest ceną rynkową. W przypadku zawyżenia wartości nieruchomości klienci w ogóle się nią nie interesują - zaznacza Łukasz Drągowski.
Poznański rynek wchodzi w fazę stabilizacji, a wysokie wzrosty z początku 2007 roku już się zakończyły. Dlatego by sprzedawać po wyższych cenach, deweloperzy będą musieli zaskoczyć klientów dobrą lokalizacją, wysokim standardem i ciekawymi rozwiązaniami architektonicznymi.
Ważne!
Nastąpiło przeszacowanie wartości mieszkań z wielkiej płyty. Cena ich spadnie jeszcze o kilka procent
W Trójmieście - ceny spadną nawet o 10 proc.
Spośród dużych miast wyjątkiem może być Trójmiasto, gdzie miejscowi pośrednicy nieruchomości spodziewają się 10-proc. spadku cen. W Trójmieście najwcześniej rozpoczęła się stabilizacja cen. Pierwsze symptomy nadchodzącej zapaści były już widoczne w maju 2007 r., a siedem kolejnych miesięcy na rynku wtórnym przyniosło spadek cen o ponad 5 procent.
- Ceny metra kwadratowego mieszkań powinny spaść nawet o 10 proc. i utrzymać się na tym poziomie do wiosny 2009 - mówi Mariusz Feliński, dyrektor ds. strategii i analiz Partnerzy Nieruchomości.
- Ceny nieruchomości w miejscowościach leżących nad morzem i Półwyspie Helskim na pewno nie zmaleją, ze względu na ich niewielką podaż. To samo dotyczy nieruchomości na Kaszubach, których liczne walory były wcześniej niedoceniane - dodaje Mariusz Feliński.
10 proc.
Ceny mieszkań
Powinny spaść jeszcze o 10 proc. i utrzymać się na tym poziomie do wiosny 2009 roku.
WOJCIECH IWANIUK
