Zarządcy centrów handlowych coraz bardziej otwierają się na lokalny biznes. Zdają sobie sprawę, że to najlepszy sposób na wyróżnienie oferty obiektu na tle rynkowej konkurencji.
Na polskim rynku funkcjonują już 444 galerie handlowe. Kolejne 22 są budowane. Ponad połowę z planowanych obiektów stanowią małe centra o powierzchni od 5 tys. do 20 tys. mkw. Powstaną one głównie w mniejszych miastach, takich jak Bydgoszcz, Lublin, Jelenia Góra czy Elbląg.
Reklama
Nie wszystkie światowe marki są zainteresowane obecnością w małych miastach. Wiele z nich, nawet jeśli zakłada uruchomienie salonów w mniejszej miejscowości, to tylko w najlepszych lokalizacjach. W takiej sytuacji zarządcy nowo powstających galerii handlowych mają trudności z komercjalizacją powierzchni. Niejako zostają zmuszeni do tego, by partnerów do współpracy szukać wśród lokalnych przedsiębiorców. Choć z drugiej strony wielu deweloperów i zarządców świadomie stawia na regionalne firmy. Zwłaszcza że coraz więcej z nich prowadzi bardzo ciekawe i innowacyjne biznesy. Nawiązując współpracę z takimi firmami, można więc wyróżnić się z ofertą galerii na tle lokalnej konkurencji.

Reklama
– Nie stawiamy granic w doborze najemców ze względu na branże. Wręcz przeciwnie, zależy nam na szerokiej, zróżnicowanej ofercie. Zależy nam na obecności wyjątkowych sklepów oferujących lokalnie wytwarzaną żywność, ubrania stworzone przez młodych projektantów – informuje Monika Bańkowska, dyrektor działu najmu IKEA Centers Poland.
Więcej swobody
Otwarcie się na mniejszych przedsiębiorców idzie w parze z poluzowaniem warunków umów najmu w galeriach handlowych. To co do niedawna było zagwarantowane wyłącznie dla największych firm handlowych, tzw. kotwic, coraz częściej jest proponowane mniejszym przedsiębiorcom. – Zmiany są widoczne na przykład w długości trwania umów najmu. Obecnie w tym zakresie obowiązuje większa dowolność. Dawniej dominowały umowy dziesięcioletnie – komentuje Marek Noetzel, partner, dyrektor działu powierzchni handlowych w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield.
Poza tym, jak dodaje, mniejsi przedsiębiorcy mogą liczyć na partycypację ze strony wynajmującego w kosztach wykończenia lokalu. Skala pomocy jest uzależniona nie tylko od wielkości zajmowanego lokalu, ale i od czasu, na jaki zostanie wynajęty. Bywa, że przejawia się w okresowym zwolnieniu najemcy z czynszu, np. przez trzy miesiące.
W umowach najmu lokalu pojawiają się też coraz częściej zapisy zabezpieczające interesy mniejszych firm. Zwłaszcza w zakresie płatności. Zatem możliwe jest ustalenie, że w sytuacji gdy centrum nie zostanie wynajęte w 90 lub 100 proc., np. w rok od otwarcia, najemcy przysługuje prawo do renegocjacji stawki czynszu. Zarządcy godzą się też na zmianę jej wielkości w razie, gdy najemca np. w rok od wynajęcia lokalu nie osiąga zadeklarowanych w umowie najmu obrotów.
Coraz popularniejsze jest też rozwiązanie, zgodnie z którym docelowy czynsz najemca ponosi dopiero w drugim roku trwania umowy. W pierwszym płaci na przykład połowę stawki, co ma mu ułatwić start w nowym obiekcie.
Walczyć o swoje
Eksperci podkreślają jednak, że nie są to standardowe zapisy w umowach najmu. To oznacza, że przedsiębiorcy powinni ubiegać się o nie podczas indywidualnych negocjacji.
– Potencjalnym najemcom bez doświadczenia poświęcamy dużo czasu, szczegółowo z nimi analizujemy i tłumaczymy im warunki umów. Sukces naszych najemców to nasz sukces – mówi Monika Bańkowska.
Jak zauważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International do tanga trzeba... trojga. – Trzecim podmiotem mającym wpływ na oferowane w danym obiekcie warunki najmu jest bank finansujący inwestycję. Prawda jest taka, że przy udzielaniu finansowania narzuca deweloperowi warunki, na jakich ten może wynająć powierzchnię – dodaje.
Dobrze jest więc sprawdzić, jakimi faktycznie możliwościami dysponuje właściciel lokalu. Nie można też polegać wyłącznie na dokumentach przez niego przedstawionych. Wiadomo, właścicielom galerii zależy przede wszystkim na szybkim skomercjalizowaniu obiektu, a tym samym na czerpaniu z niej zysku.
Niestety mali przedsiębiorcy często o tym zapominają i polegają wyłącznie na informacjach, jakie otrzymają na temat danego centrum od zarządcy. Tymczasem tzw. FootFall (wskaźnik odwiedzalności), którym kuszą wynajmujący, określa jedynie to, ile osób odwiedza dany obiekt. Nie mówi więc nic na temat liczby kupujących i obrotów. By to ustalić, konieczny jest wywiad wśród funkcjonującymi już w danej galerii sklepami.
– Wiadomo, że galerie handlowe zlokalizowane w sąsiedztwie dworca będą miały bardzo wysoki współczynnik FootFall – wyjaśnia Agata Czarnecka, zastępca dyrektora w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE. Istotne jest też określenie klienteli galerii – czy są to mieszkańcy regionu, czy może turyści. Im więcej jest tych pierwszych, tym lepiej, bo można liczyć na bardziej stabilne obroty. Przykład mogą stanowić galerie handlowe położone na wschodzie kraju. Po tym jak Rosjanie, Ukraińcy i Białorusini na skutek osłabienia się tamtejszych walut ograniczyli przyjazdy do Polski na zakupy, sprzedaż w tych obiektach spadła.
Agata Czarnecka zaleca też porównanie osiąganych wskaźników przez dane centrum ze średnią rynkową. Mowa nie tylko o liczbie klientów, ale stawkach czynszu czy opłatach dodatkowych, jakie trzeba będzie ponosić w trakcie współpracy. Warto też dopytać o poziom pustostanów i powód, dla którego lokale są wciąż wolne. Informacji dobrze jest szukać nie tylko u zarządcy, ale i byłych najemców tych powierzchni.
Prawidłowe oszacowanie przez przedsiębiorcę spodziewanego poziomu obrotów jest kwestią fundamentalną, trzeba bowiem wiedzieć, że czynsz jest ustalany jako procent w oparciu o tę właśnie daną. – Przyjmuje się, że w branży spożywczej biznes będzie opłacalny, jeśli koszty najmu stanowią najwyżej 5 proc. obrotów, a w branży modowej w granicach 15 proc. – wyjaśnia Katarzyna Michnikowska. Warto wiedzieć, że na sprzedaż mają wpływ działania marketingowe prowadzone przez właściciela galerii. Dobrze jest więc ustalić, jakie są plany w tym zakresie.
Biurowe trendy
Geografia i charakter najemców zmienia się też na rynku powierzchni biurowych. Jak szacuje firma Jones Lang LaSalle (JLL), polski rynek powierzchni biurowych wzbogacił się o 600 tys. mkw. nowej powierzchni, a ponad 700 tys. mkw. może trafić do użytku w 2015 r. Jest to najlepszy rezultat od dwóch lat. Obecnie w Polsce wolumen powierzchni biurowej wynosi ok. 7,5 mln mkw., z czego prawie 4,5 mln znajduje się w Warszawie. Popyt na nowe biura napędza branża BPO i SSC, w szczególności w głównych miastach regionalnych. Wrocław czy Kraków skutecznie pozyskują najbardziej rozpoznawalnych najemców z tej branży. Ze względu na koszty pracy Warszawa jest często mniej atrakcyjnym rynkiem dla tego sektora – zauważa Piotr Capiga, specjalista ds. nieruchomości biurowych, firmy Cushman & Wakefield. Dodaje, że obecnie w stolicy ważnym najemcą staje się sektor publiczny i firmy, w których Skarb Państwa jest nadal głównym udziałowcem. Przykładem może być największa w tym roku na warszawskim rynku transakcja najmu ok. 18 tys. mkw. przez PZU w budynku Konstruktorska Business Center. Jednocześnie trwają procesy poszukiwania znaczących powierzchni przez urzędy administracji publicznej. Drugim nowym graczem na rynku biurowym, generującym poważny popyt, jest w tej chwili branża technologiczna, która rozwija się dynamicznie.
Zmienia się geografia najmu. Obserwujemy szybki rozwój miast regionalnych. Nowym punktem na biurowej mapie Polski staje się Lublin. Ze względu na dużą liczbę dobrze wykształconych pracowników oraz niskie koszty operacyjne funkcjonowania firmy jest to miasto, które ma duży potencjał rozwojowy.
Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie w ub.r. pozostawały stabilne. – Jednak ze względu na spodziewaną wysoką nową podaż będą w najbliższym czasie znajdą się pod presją zniżkową – prognozuje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa, JLL. Według danych JLL obecnie najwyższe stawki najmu w samym centrum stolicy wahają się między 22 a 24 euro za metr kwadratowy miesięcznie i 11–18,5 euro poza nim. Najwyższe czynsze transakcyjne w miastach regionalnych wynoszą odpowiednio od 11–12 euro w Lublinie do 14–15 euro za mkw. miesięcznie w Poznaniu.