Elektronizacja procesu inwestycyjnego – rewolucja w procedurach budowlanych

Trwająca już od pewnego czasu cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego zakłada stopniowe przełożenie na postać online całego procesu wypełniania wniosków i wydawania pozwoleń budowlanych, a także stworzenie elektronicznego dziennika budowy, elektronicznego centralnego rejestru osób, które mają uprawnienia budowlane (e-CRUB) oraz konta inwestora w serwisie e-budownictwo. Celem tych działań i zmian legislacyjnych jest uproszczenie i skrócenie procesu budowlanego. Będąca jej ważną składową cyfryzacja postępowania budowlanego jest zaś również odpowiedzią na potrzebę rozwoju nowoczesnej administracji, działającej sprawnie i szybko. Zmiany jednak nie wydarzą się od razu. Nadal zachowana została także dotychczasowa forma składania dokumentacji do organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego, czyli forma papierowa. ramka 1

Kolejne etapy cyfryzacji w administracji publicznej

• Technologie cyfrowe są wprowadzane do prawa polskiego od lat 90. Elektronizacja procedury administracyjnej, która rozpoczęła się w 1998 r., miała na celu zapewnienie komunikacji elektronicznej między stroną a danym organem oraz pomiędzy organami administracji publicznej. Przy czym początkowo elektronizacja dotyczyła wyłącznie elementów związanych z doręczeniami pism w procedurze administracyjnej, z czasem jednak objęto nią całe postępowania. Przykładem jest obecna cyfrowa rewolucja procesu budowlanego.

• Oczywistym celem i potrzebą, która wiąże się z cyfryzacją, jest obniżenie kosztów administrowania i przyspieszenie postępowania administracyjnego w efekcie uproszczenia obiegu dokumentów. Dla inwestorów to dobre wiadomości, ponieważ w wielu przypadkach postępowanie związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub na użytkowanie, a także procedury legalizacyjne były przewlekłe i paraliżowały proces inwestycyjno-budowlany. Z kolei dla organów administracji istotne jest zwłaszcza obniżenie kosztów postępowań. Na przykładzie doświadczeń wynikających z zastępowania zwykłych doręczeń komunikacją elektroniczną widoczne jest znaczne obniżenie kosztów finansowych elektronicznej procedury w stosunku do tradycyjnej. Ponadto cyfryzacja przyspieszyła przepływ informacji i komunikację między instytucjami.

• Zapewnienie skutecznej i sprawnej e-administracji jest wyzwaniem dla administracji, która musi zadbać m.in. o ochronę zdigitalizowanych danych przesyłanych na serwery. W efekcie koszty związane z organizacją pracy w trybie e-administracji przeniesione zostały z finansowania zasobów ludzkich i czynności korespondencyjnych na przygotowanie programów komputerowych i zabezpieczenia danych cyfrowych.

• Upowszechnienie elektronizacji jest możliwe dzięki szerszemu dostępowi obywateli do szerokopasmowego internetu. Nie bez znaczenia jest też konieczność załatwiania określonych spraw z domu ze względu na pandemię COVID-19. W tym duchu wypowiada się ustawodawca w uzasadnieniu do projektu ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (IX.534, Zmiana niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa).

• Swoistym przełomem i otwarciem procedur (w tym także budowlanych) na elektronizację było wprowadzenie w 2010 r. do art. 14 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) formy elektronicznej dla załatwienia sprawy, a następnie – podczas nowelizacji w 2018 r. – doprecyzowanie tej zasady w kontekście sposobów takiej komunikacji. Z kolei nowela k.p.a. dokonana ustawą z 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 2320), która wejdzie w życie 1 lipca 2021 r., znacząco rozbudowuje elektroniczny tryb procedowania. Na jej mocy do art. 14 k.p.a. dodano następujące regulacje w kolejnych paragrafach: „§ 1a. Sprawy należy prowadzić i załatwiać na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej. Pisma utrwalone w postaci papierowej opatruje się podpisem własnoręcznym. Pisma utrwalone w postaci elektronicznej opatruje się kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym lub kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną organu administracji publicznej ze wskazaniem w treści pisma osoby opatrującej pismo pieczęcią. § 1b. Sprawy mogą być załatwiane z wykorzystaniem pism generowanych automatycznie i opatrzonych kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną organu administracji publicznej. W przypadku pism generowanych automatycznie przepisów o konieczności opatrzenia pisma podpisem pracownika organu administracji publicznej nie stosuje się. § 1c. Sprawy mogą być załatwiane z wykorzystaniem usług online udostępnianych przez organy administracji publicznej po uwierzytelnieniu strony lub innego uczestnika postępowania w sposób określony w art. 20a ust. 1 albo 2 ustawy z 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz.U. z 2020 r. poz. 346, 568, 695, 1517 i 2320). § 1d. Pisma kierowane do organów administracji publicznej mogą być sporządzane na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej. Do opatrywania ich podpisami i pieczęciami stosuje się przepisy § 1a i 1b”.

• Przytoczona powyżej regulacja pozwala na wykorzystanie dokumentu elektronicznego jako środka prowadzenia sprawy i utożsamia go (zrównuje) z dokumentem w formie papierowej. Jest to swoiste wyznawanie dla administracji o charakterze technicznym. Podkreślić należy, że podpisywanie pism elektronicznych następuje we wskazany w ustawie sposób. Formami tymi są:

– kwalifikowany podpis elektroniczny, który wciąż nie jest zbyt powszechny, wiąże się bowiem z koniecznością zawarcia odpłatnej umowy z dostawcą usługi. Zwykle koszt kwalifikowanego podpisu elektronicznego z certyfikatem ważnym rok wynosi około 300 zł brutto.

– profil zaufany – w praktyce jest częstszym sposobem na podpisywanie dokumentów, a jego uzyskanie jest nieodpłatne.

Organ natomiast podpisuje dokumenty elektroniczne kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną ze wskazaniem w treści pisma osoby, która tego dokonuje.

• Jak widać od czasu wprowadzenia pierwszego systemu, który umożliwił skontaktowanie się z organem administracyjnym pocztą elektroniczną, nastąpiły znaczące zmiany zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i w przepisach szczególnych (np. w prawie budowlanym). Aktualnie forma dokumentu elektronicznego i tradycyjna forma pisemna są traktowane w ten sam sposób i wywołują te same skutki prawne.

• Choć obecnie wszelka komunikacja między organem administracyjnym a stroną może być prowadzona za pomocą środków komunikacji elektronicznej, to jednak równolegle pozostawiono ścieżkę papierową. Zatem nadal można składać wnioski w tradycyjnej formie. Tak więc prawodawca nie powiedział jeszcze ostatniego słowa zarówno w sprawie pełnej elektronizacji postępowania administracyjnego, jak i postępowań na gruncie prawa budowlanego. Takie rozwiązanie zdaje się być podyktowane troską o to, aby żadna grupa społeczna nie została wykluczona cyfrowo z udziału w postępowaniu administracyjnym z powodu braku dostępu do łączności elektronicznej.©℗

Pilotaż serwisu e-budownictwo trwał pięć miesięcy – od sierpnia do grudnia 2020 r. W tym czasie badane były bardziej zaawansowane funkcjonalności systemu, w tym przede wszystkim możliwość przesyłania i odbierania wniosku o pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, jako najbardziej skomplikowanego formularza. Cyfryzacja postępowania w sprawach budowlanych zasadniczo jest dobrze odbierana przez uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego, niewątpliwie jednak rodzą się obawy o możliwości techniczne organów administracji publicznej i prawidłową archiwizację dokumentów składanych w wersjach elektronicznych, a także składanie dokumentów we właściwych formatach. Biorąc pod uwagę obszerność dokumentacji projektowej w wersji cyfrowej dla danej inwestycji wymagającej pozwolenia na budowę, porządek i transparentność zapisu danych, ich przechowywanie i archiwizowanie stają się sprawami priorytetowymi. Podkreślić należy, że pełna cyfryzacja nastąpi także w zamówieniach publicznych. Co niewątpliwie powinno przyczynić się do sprawniejszej realizacji inwestycji. ramka 2

Uwaga na brak elektronicznego dostępu do akt postępowania

• W elektronizacji postępowania administracyjnego już teraz można dostrzec pewne niedociągnięcia. Problemem jest zwłaszcza brak w praktyce elektronicznego dostępu do akt postępowania. Zgodnie z art. 73 par. 3 k.p.a., obowiązującym już od 17 czerwca 2010 r., organ administracji publicznej może zapewnić stronie dokonanie w swoim systemie teleinformatycznym czynności, o których mowa w par. 1 (wgląd w akta sprawy, sporządzanie z nich notatek, kopii lub odpisów), po uwierzytelnieniu strony w sposób określony w art. 20a ust. 1 albo 2 ustawy z 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 346; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320). Niestety jest to możliwość fakultatywna, a więc zależna od danego organu. Przy czym warunkiem udostępnienia akt jest identyfikacja strony w sposób określony w ustawie o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne. I tak, pomimo digitalizacji, wciąż w większości przypadków jedynym sposobem, by strona procesu inwestycyjno-budowlanego mogła zapoznać się z wnioskiem złożonym przez inwestora, jest osobiste udanie się do pomieszczeń organu administracyjnego i przeglądnięcie akt postępowania.

• Dla porównania: w postępowaniu sądowoadministracyjnym elektroniczny dostęp do akt (w ramach systemu E-akta) jest już z powodzeniem realizowany. Przeglądanie akt tworzonych w formie elektronicznej odbywa się na Portalu Akt Sądowych Sądów Administracyjnych (PASSA) dostępnym pod adresem: https://portal.nsa.gov.pl. Strona, uczestnik postępowania lub ich pełnomocnik uprzednio składa wniosek do sądu administracyjnego prowadzącego daną sprawę o udostępnienie akt. Naczelny Sąd Administracyjny udostępnia na swojej stronie internetowej (www.nsa.gov.pl) wzory podań: WN-1 (dla strony/uczestnika/przedstawiciela) oraz WN-2 (dla pełnomocnika). Pełnomocnicy powinni pamiętać o podaniu we wniosku swojego numeru PESEL. To jest warunek uzyskania przez nich dostępu do akt sprawy. Wynika to z art. 12a par. 5 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 159). Wniosek może być wniesiony w formie papierowej lub elektronicznej.

• Niewątpliwie umożliwienie elektronicznego dostępu do akt również stronom procesu inwestycyjno-budowlanego sprawiłoby, że procedura administracyjna stałaby się bardziej transparentna i dostępna. Zwłaszcza inwestorzy, monitując akta i dokonywane czynności, mogliby prognozować czas niezbędny do załatwienia ich sprawy, a także pomagać organom, chociażby składając dowody. Dobrym rozwiązaniem mogłoby być transponowanie regulacji i rozwiązań technicznych, którymi posługują się sądy powszechne tworzące tzw. portale informacyjne sądu. Dzięki nim strona ma elektroniczny dostęp do dokumentu, zanim zostanie on jej doręczony. Znacząco usprawnia to komunikację i przesyłanie dokumentów niezbędnych do załatwienia sprawy. ©℗

Zmiany na lepsze niewątpliwie będą odczuwalne zarówno dla osób fizycznych – w tym zarówno małych inwestorów, jak i dużych deweloperów, którzy coraz więcej spraw administracyjnych mogą załatwić bez wychodzenia z domu – jak i samych urzędników. Informatyzacja procedur budowlanych stanowić ma uproszczenie zwłaszcza dla inwestora – pozwoli mu bowiem na złożenie wniosków bez pomocy profesjonalistów, a szeroki zakres komunikacji elektronicznej między instytucją a stroną oraz między organami administracyjnymi ma na celu przyspieszenie postępowań. Należy jednak zauważyć, że komunikacja elektroniczna między stroną a organem administracyjnym jest fakultatywna i zależy od zgody strony, którą może ona w każdej chwili zmienić. A jeśli już strona zdecyduje się komunikować drogą elektroniczną z instytucją, wszystkie dokumenty (powiadomienia, wezwania) oraz ostateczne akta postępowania (decyzje, ugody, zaświadczenia o milczącym wykonaniu sprawy) są wydawane i doręczane za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Oczywiście nie jest to możliwe bez podpisu kwalifikowanego lub profilu ePUAP.

Co się zmienia

Istotne dla elektronizacji procedur budowlanych są następujące ustawy:

1) ustawa z 16 kwietnia 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 782);

2) ustawa z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020. r. poz. 471);

3) ustawa z 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 2320);

4) ustawa z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021. r. poz. 11).

Pierwszym etapem cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego było opracowanie generatora formularzy dla niektórych procedur budowlanych. Zmiany w zakresie elektronizacji objęły wówczas nie tylko prawo budowlane, ale także prawo geodezyjne i kartograficzne. Dzięki temu geodeci już od 31 lipca 2020 r. mogą dostarczać dokumenty w postaci elektronicznej i sami poświadczać zgodność dokumentów wytworzonych przez wykonawcę. Zatem projektant od razu – bez czekania, jak do tej pory na papier – może rozpoczynać projektowanie, które odbywa się cyfrowo.

WAŻNECyfryzacja postępowania budowlanego to dobra wiadomość dla inwestorów, ponieważ w wielu przypadkach procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub na użytkowanie czy legalizacyjne były przewlekłe i paraliżowały proces inwestycyjno-budowlany.

Kolejne zmiany dotyczyły ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11) i umożliwiły składanie określonych dokumentów w procesie budowlanym w postaci elektronicznej. Mianowicie ustawa z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 19 września 2020 r., stworzyła podstawę dla elektronicznego przesyłania dokumentów za pomocą serwisu e-budownictwo. Dzięki niej za pomocą portalu możliwe jest wygenerowanie wniosków dla wybranych procedur, dołączenie do nich wymaganych załączników, podpisanie ich profilem zaufanym lub podpisem elektronicznym oraz przesłanie do urzędu poprzez platformę ePUAP, z którą serwis jest zintegrowany.

Do tego dochodzą jeszcze wspomniane już zmiany, które wprowadzi ustawa z 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych. ramka 1 I tak od 1 lipca 2021 r. organ administracji będzie mógł wydać decyzję elektroniczną, a sposób jej doręczenia zostanie określony w zmienionym od tego dnia art. 391 par. 1 pkt 1 i 2 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem nastąpi to na adres do doręczeń elektronicznych wpisany do bazy adresów elektronicznych (w przypadku pełnomocnika – wskazany w podaniu) albo adres do doręczeń elektronicznych powiązany z kwalifikowaną usługą rejestrowanego doręczenia elektronicznego, za pomocą której wniesiono podanie, jeżeli adres do doręczeń elektronicznych strony lub innego uczestnika postępowania nie został wpisany do bazy adresów elektronicznych. Taka elektroniczna decyzja administracyjna pod względem zarówno jej elementów, jak i treści będzie przypominała tę tradycyjną.

Wreszcie kolejne zmiany – które szczegółowo opisujemy poniżej – wynikają już z grudniowej ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Przewidują one zasadniczo dwa etaty uruchamiania kolejnych funkcjonalności w serwisie e-budownictwo.gunb.gov.pl, które pozwalają na składanie różnych rodzajów wniosków, zgłoszeń i zawiadomień za pośrednictwem tego portalu.

Co już działa...

Od 4 lutego 2021 r. inwestor ma możliwość przesłania w formie elektronicznej:

a) zgłoszenia robót budowlanych (niewymagających dołączenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego);

b) zgłoszenia rozbiórki;

c) wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę;

d) wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4 prawa budowlanego;

e) wniosku o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu;

f) zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych;

g) wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości;

h) zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

i) wniosku o pozwolenie na rozbiórkę.

...a co nas czeka od lipca

Natomiast od lipca 2021 r. drogą elektroniczną będzie można złożyć:

a) wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych;

b) wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym;

c) wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;

d) wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;

e) wniosek o wydanie pozwolenia na budowę tymczasowego obiektu budowlanego;

f) wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego;

g) zawiadomienie o zakończeniu budowy;

h) wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Forma

Do przygotowania i składania wskazanych wyżej wniosków i zgłoszeń wykorzystywanych w procedurach budowlanych służy generator wniosków i zgłoszeń zamieszczony na wspomnianej wyżej stronie internetowej https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/.

Budżety lokalne: Rok 2020 wypadł słabo, 2021 będzie lepszy?

Portal ułatwia prawidłowe wypełnienie wniosków i zgłoszeń, umożliwiając ich tworzenie, edycję, wysłanie i wydruk.

Minimalne wymagania umożliwiające korzystanie z niego to:

Wypełnienie wniosku dla samych inwestorów nie powinno rodzić problemu – jest ono intuicyjne i nienadmiernie skomplikowane. [Jak wypełnić wniosek – krok po kroku – piszemy na stronie c6].

Elementy wspólne wniosków

Niezależnie od tego, jakiego przedmiotu dotyczy zawiadomienie/wniosek, działanie inicjujące należy do inwestora. Przy czym takie pisma mogą pochodzić od:

1) osoby fizycznej,

2) osoby prawnej,

3) jednostki nieposiadającej osobowości prawnej (w przypadku państwowej i samorządowej jednostki organizacyjnej i organizacji społecznej).

▶Pełnomocnik. Inwestor może także działać przez pełnomocnika. Wówczas konieczne jest pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej. To ostatnie jest wymagane, jeżeli obowiązek uiszczenia opłaty wynika z ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1546; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 72).

Inwestorzy powinni rozważyć ustanowienie pełnomocnika, jeśli decydują się na fakultatywną formę elektronicznego postępowania. Jest to istotne zwłaszcza ze względu na elektroniczne doręczenia i konieczność pilnowania terminów z nich wynikających.

WAŻNEW ciągu pierwszych czterech dni za pośrednictwem serwisu e-budownictwo.gunb.gov.pl złożono około 20 wniosków.

W sytuacji gdy wniosek nie spełnia wymogów formalnych (np. brak podpisu, pełnomocnictwa), organ wezwie wnoszącego podanie do usunięcia braków pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania.

▶Forma załączników. Przed przystąpieniem do wypełnienia wniosku lub zgłoszenia w formie elektronicznej niejednokrotnie trzeba odpowiednio wcześniej przygotować wiele wymaganych załączników – szczegółowo opisujemy je poniżej, omawiając możliwości, jakie zostały wprowadzone od lutego. Przy czym nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Mogą być one dołączone również w postaci skanów lub zdjęć. Przy czym nie dotyczy to pełnomocnictwa oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które składa się w oryginale, tj. w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

▶Oświadczenia. Składając wnioski, trzeba złożyć też wymagane oświadczenia, np. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. GUNB przypomina na swoich stronach, że taki dokument składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Osoba, która go składa, potwierdza, że jest świadoma odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy zgodnie z art. 233 kodeksu karnego (k.k.) – w formularzu elektronicznym oświadczenia przepis ten jest wprost wymieniony. Zgodnie z art. 233 par. 1 k.k. każdy, kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności od sześciu miesięcy do lat ośmiu. Jak wynika z par. 6 tego przepisu, jego par. 1 stosuje się odpowiednio do osoby, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli ustawa przewiduje możliwość odebrania oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.

▶Dalszy obieg dokumentów. Dokonanie zgłoszenia bądź złożenie wniosku w postaci elektronicznej nie przesądza, że dalsza korespondencja między inwestorem (jego pełnomocnikiem) i organem będzie odbywać się w postaci elektronicznej. Inwestor (jego pełnomocnik), dokonując zgłoszenia w postaci elektronicznej, może zdecydować, czy wyraża zgodę na doręczenie korespondencji w tej sprawie za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Jeżeli przy wypełnianiu zgłoszenia takiej zgody nie wyrazi, dalsza korespondencja będzie odbywać się w postaci papierowej.

Jakie formularze elektronicznie można złożyć od 4 lutego

Poniżej opisujemy, jakie wnioski można już obecnie składać przez internet, a także wskazujemy, jakich zmian dokonano w tym celu w prawie budowlanym.

Jedną z najważniejszych z punktu widzenia inwestorów z pewnością jest możliwość złożenia zgłoszenia robót budowlanych w formie elektronicznej. Ta innowacja jeszcze bardziej uprości prowadzenie inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę. Zgłoszenie stanowi w istocie oświadczenie woli inwestora o zamiarze przystąpienia do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej, a jego milczące przyjęcie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zwykłą czynnością materialno-techniczną. O zgłoszeniu budowy lub wykonywania innych robót budowlanych stanowi art. 30 p.b. Przypomnijmy, że inwestor dokonuje go wówczas, gdy przepisy nie wymagają w ogóle akceptacji organu architektoniczno-budowlanego w formie pozwolenia na budowę, lecz jednocześnie wskazują na obowiązek dokonania zgłoszenia. Szczegółowa lista znajduje się w art. 29 ust. 1 i 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: p.b.).

Do zgłoszenia organ może wnieść sprzeciw w formie decyzji administracyjnej, ale tylko w razie zaistnienia ściśle określonych w ustawie przesłanek.

W ramach ostatniej nowelizacji do art. 30 p.b. dodano ust. 4d–4f. Stanowią one właśnie o możliwości zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych także w formie dokumentu elektronicznego – a nie jak dotąd wyłącznie w formie papierowej poprzez wypełnienie tzw. formularza zgłoszenia zwykle umieszczanego w Biuletynie Informacji Publicznej poszczególnych urzędów. Nowo dodane przepisy wprowadzają podstawę dla wydania jednolitego dla wszystkich urzędów formularza zgłoszenia, który główny inspektor nadzoru budowlanego udostępnia pod adresem elektronicznym określonym w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.

▶Adresat. Składając wniosek elektronicznie, trzeba wybrać właściwego adresata. Zgłoszenia dokonuje się do starosty (przy czym w miastach na prawach powiatu rolę starosty pełni prezydent miasta), a w niektórych sprawach – do wojewody (w zakresie spraw wymienionych w art. 82 ust. 3 i 4 p.b., chodzi tutaj np. o sprawy dotyczące obiektów i robót budowlanych hydrotechnicznych, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, inwestycji strategicznych, elektrowni wiatrowych itp.).

▶Co w treści. W treści zgłoszenia konieczne jest wskazanie: rodzaju wykonywanych robót budowlanych, ich zakresu, miejsca ich wykonywania (w szczególności adresu lub danych ewidencyjnych z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków), sposobu wykonywania robót budowlanych, a także terminu ich rozpoczęcia.

▶Załączniki. Do zgłoszenia (w każdym przypadku) należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Składa je inwestor albo osoba upoważniona do złożenia takiego oświadczenia w jego imieniu. Oświadczenie takie można wypełnić w generatorze wniosków.

Ponadto trzeba pamiętać, że w przypadku niektórych robót budowlanych należy dołączyć np. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z odrębnych ustaw, wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego lub uzasadnienie zarządcy drogi.

Nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Powyższe dokumenty mogą być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć tych dokumentów. Ale uwaga! Nie dotyczy to pełnomocnictwa, które musi być złożone w formie oryginalnej (np. dokumentu elektronicznego).

▶Terminy. Zgłoszenia drogą elektroniczną dokonuje się przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych (ten wymóg nie uległ zmianie w stosunku do stanu, gdy obowiązywały tylko formularze papierowe). Po rozpoznaniu zgłoszenia organ może wydać:

1) postanowienie o uzupełnieniu zgłoszenia (wówczas inwestor będzie musiał uzupełnić zgłoszenie; nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg powyższego terminu);

2) decyzję o sprzeciwie (od decyzji takiej przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji).

Jeżeli w terminie 21 dni organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może rozpocząć roboty budowlane. Brak sprzeciwu stanowi więc milczącą zgodę na roboty budowlane.

▶Opłaty. Zgłoszenie nie wymaga wnoszenia żadnych opłat, za wyjątkiem ewentualnej opłaty za pełnomocnictwo (o ile zgłoszenia dokonuje się przez pełnomocnika).

Inwestor może elektronicznie wypełnić już obowiązek zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych nałożony przez art. 41 ust. 4 p.b.

Obowiązek ten dotyczy robót budowanych, dla których wymagane jest:

– uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

– dokonanie zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2–4 p.b., lub

– dokonanie zgłoszenia instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d p.b.

▶Adresat. Zawiadomienie w postaci elektronicznej po wypełnieniu wniosku adresuje się do terenowo właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Przy czym właściwym organem nadzoru budowlanego jest:

– powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,

– wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (w zakresie spraw, o których mowa w art. 83 ust. 3 w zw. z art. 82 ust. 3 i 4 p.b.).

▶Co w treści. We wniosku konieczne jest wskazanie danych:

– inwestora (w tym danych do korespondencji),

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika),

– decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia,

– zamierzonego terminu wykonania robót budowlanych.

W zakresie danych dotyczących decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia należy podać:

– nazwę organu wydającego decyzję (przyjmującego zgłoszenie),

– numer i znak decyzji,

– datę wydania decyzji (złożenia zgłoszenia),

– rodzaj i zakres robót objętych decyzją (zgłoszeniem).

▶Załączniki. Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, o którym mowa w art. 41 ust. 4a, po nowelizacji ustawy z 13 lutego 2020 r., musi być ponadto uzupełnione załącznikami. Inwestor dołącza do zawiadomienia:

1) informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję:

a) kierownika budowy,

b) inspektora nadzoru inwestorskiego – jeżeli został on ustanowiony

– oraz w odniesieniu do tych osób dołącza kopie zaświadczeń wraz z kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności;

2) oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Dołączenie wymienionych oświadczeń i zaświadczeń do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych ma istotne znaczenie zwłaszcza dla organu nadzoru budowlanego.

Podobnie jak w innych wnioskach nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Powyższe dokumenty mogą być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć tych dokumentów. Nie dotyczy to pełnomocnictwa, które musi być złożone w formie oryginalnej (np. dokumentu elektronicznego).

▶Terminy. Zawiadomienia dokonuje się przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Inwestor nie ma obowiązku czekać na jakąkolwiek reakcję organu.

▶Opłaty. Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych nie wymaga wnoszenia żadnych opłat.

Wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na cudzą nieruchomość składa się wtedy, gdy wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, co dla podmiotu dysponującego uprawnieniami do nieruchomości wiąże się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z tych uprawnień. Sytuację tę normuje artykuł 47 p.b.

Wejście na teren sąsiadujący z terenem budowy najczęściej jest związane z budową obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub budynkiem albo lokalem, względnie wiąże się z istotnym zbliżeniem do takiej granicy. W praktyce często się zdarza, że inwestor nie może porozumieć się z właścicielem sąsiedniego terenu w kwestii wejścia na jego teren w celu podjęcia prac przygotowawczych lub robót budowlanych związanych z jego inwestycją.

Wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na cudzą nieruchomość może złożyć drogą elektroniczną inwestor lub jego pełnomocnik.

▶Adresat. Wniosek składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest:

– starosta (w miastach na prawach powiatu rolę starosty pełni prezydent miasta),

– wojewoda (w zakresie spraw wymienionych w art. 82 ust. 3 i 4 p.b.).

▶Co w treści. W celu wypełnienia wniosku konieczne będzie wskazanie danych dotyczących:

– inwestora (w tym danych do korespondencji);

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez niego);

– prac przygotowawczych lub robót budowlanych uzasadniających wydanie wnioskowanej decyzji;

– sąsiedniego budynku/lokalu/nieruchomości, którego (której) dotyczy wniosek (w szczególności adres lub dane ewidencyjne z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków);

– podstawy prawnej robót budowlanych (np. informacji o decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zgłoszeniu, na podstawie których roboty budowlane są prowadzone);

– uzasadnienia wniosku.

▶Załączniki. Do wniosku należy dołączyć:

– pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora (opłacone zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej; dalej: u.o.s.) – jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika;

– potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z u.o.s.;

– inne dokumenty, np. potwierdzające podjęcie próby uzyskania zgody właściciela na wejście do sąsiedniego budynku.

Przy czym nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Mogą one być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć. Nie dotyczy to pełnomocnictwa, które musi być złożone w formie oryginalnej (np. dokumentu elektronicznego).

▶Terminy. Wniosek składa się przed terminem zamierzonego wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Organ na rozpatrzenie wniosku ma 14 dni (art. 47 ust. 2 p.b.).

Złożenie wniosku w postaci elektronicznej nie przesądza, że dalsza korespondencja między inwestorem (jego pełnomocnikiem) i organem będzie odbywać się w postaci elektronicznej.

Inwestor (jego pełnomocnik), składając wniosek w postaci elektronicznej, będzie decydował, czy wyraża zgodę na doręczenie korespondencji w tej sprawie za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Jeżeli przy wypełnianiu wniosku takiej zgody nie wyrazi, dalsza korespondencja będzie odbywać się w postaci papierowej.

▶Opłaty. Uzyskanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości podlega opłacie skarbowej w wysokości 10 zł (tabela część I pkt 53 ustawy o opłacie skarbowej), z wyłączeniem decyzji dotyczącej budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej).

Przepisy nowelizacji de facto nie wprowadzają rewolucji w kwestii rozbiórki obiektów budowlanych, jednakże niwelują uciążliwy mankament ustawy – Prawo budowlane. Mianowicie – jak zauważył to sam ustawodawca – do tej pory przepisy regulujące kwestie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę czy też zgłoszenia rozbiórki były zredagowane w sposób chaotyczny, co utrudniało ich interpretację. Z tego też powodu regulacje wcześniej rozrzucone po akcie prawnym zostały zebrane w obrębie trzech jednostek redakcyjnych, a mianowicie: art. 30b, 31 oraz 31a.

Podobnie jak w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę, również przy pozwoleniu na rozbiórkę ustawodawca przyjmuje generalną zasadę, że każda rozbiórka musi się wiązać z uzyskaniem decyzji administracyjnej. Oczywiście od tej zasady przewidziano wyjątki. Mniej rygorystyczną formę w postaci zgłoszenia przyjmuje się dla przypadków, w których dochodzi do rozbiórki budynków i budowli o wysokości poniżej ośmiu metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości, chyba że są one wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską.

Dla przykładu: w procedurze zgłoszenia możliwa będzie rozbiórka budynku – o ile nie jest on objęty ochroną konserwatorską lub nie jest wpisany do rejestru zabytków – o wysokości:

– co najmniej 8 m, jeśli znajduje się on co najmniej 4 m od granicy działki;

– co najmniej 6 m, jeśli znajduje się co najmniej 3 m od granicy działki;

– co najmniej 3 m, jeśli znajduje się 1,5 m od granicy działki;

Tak więc obiekty położone w granicy działki będą wymagały pozwolenia na rozbiórkę.

Przy czym warto podkreślić, że ustawodawca wprowadził też kategorię obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę. W ich przypadku wyburzenie nie musi być legitymowane ani decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę, ani też zgłoszeniem.

Z uwagi na powyższe zasadne jest pytanie: w jaki sposób należy interpretować przepisy, które z jednej strony wprowadzają pełne zwolnienie z obowiązku uzyskania stosownego pozwolenia na rozbiórkę i zgłoszenia dla budynków, co do których nie istnieje wymóg uzyskania pozwolenia na budowę, a z drugiej wymagają zgłoszenia w przypadku rozbiórki tych obiektów, które posiadają cechy pozwalające przyporządkować je do kategorii obiektów o wysokości co najmniej 8 m, które posadowione są w odległości co najmniej o połowę mniejszej niż ich wysokość w stosunku do granicy działki?

Z uwagi na to, że wymóg uzyskania zarówno pozwolenia na rozbiórkę, jak i zgłoszenia rozbiórki jest wyrazem władztwa administracyjnego, wszelkie ograniczenia, w tym także właśnie wymóg uzyskania stosownego zezwolenia na wykonanie rozbiórki, należy interpretować proobywatelsko. Jeśli więc mamy do czynienia z obiektem, który spełnia obydwie powołane powyżej przesłanki (dotyczące braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz wysokości i odległości budynku od granicy działki), to w oczywisty sposób należy przyjąć, że co do tego rodzaju obiektu nie istnieje obowiązek uzyskania zarówno pozwolenia na rozbiórkę, jak i zgłoszenia.

Ustawodawca pozostawił sobie jednak furtkę w postaci art. 31 ust. 3, który stanowi, że „organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów, o których mowa w ust. 1 (a więc obiektów, których rozbiórka wymaga zgłoszenia), jeżeli rozbiórka tych obiektów:

1) może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska, lub

2) wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką”.

Jeśli więc planowana rozbiórka będzie się wiązać z zaistnieniem jednej z dwóch powołanych powyżej przesłanek, organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć na podmiot zainteresowany rozbiórką obiektu budowlanego obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

Wyobrazić sobie można także sytuację, w której stan techniczny obiektu budowlanego będzie wymagać podjęcia zdecydowanych i szybkich działań objawiających się w jego rozbiórce. Zgodnie z art. 31a p.b. taka sytuacja jest możliwa, jeśli prowadzone prace mają na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Działanie to wiązać się jednak musi z podjęciem niezwłocznych czynności zmierzających do administracyjnego potwierdzenia zaistniałego stanu rzeczy – a więc uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę bądź dokonania zgłoszenia rozbiórki.

▶Adresat. Zgłoszenie rozbiórki także wnosi się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości (bądź jej rodzaj) organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty lub prezydenta miasta w przypadku miast na prawach powiatu).

▶Co w treści. W przypadku zgłoszenia – oprócz podstawowych danych o inwestorze (i ewentualnym pełnomocniku) – należy określić jedynie zakres, miejsce i sposób wykonywania rozbiórki.

▶Załączniki. Przedłożyć trzeba zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię. Powyższe dokumenty mogą być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć. Nie dotyczy to ewentualnego pełnomocnictwa (jeżeli to on składa zgłoszenie).

▶Terminy. W zakresie samego postępowania przed organem stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zgłoszenia wykonania robót budowlanych – organ ma więc 21 dni na wniesienie sprzeciwu, a za datę jego wniesienia uważa się dzień nadania decyzji w placówce operatora pocztowego lub wprowadzenia go do systemu teleinformatycznego. Możliwe jest również wcześniejsze wydanie zaświadczenia o braku wniesienia sprzeciwu przez organ, co umożliwia skrócenie tego trzytygodniowego terminu.

▶Opłaty. Zgłoszenie jest wolne od opłat skarbowych (chyba że ustanowiono pełnomocnika – wtedy konieczne jest wniesienie opłaty w kwocie 17 zł tytułem udzielonego pełnomocnictwa).

O tym, kiedy konieczne jest pozwolenie na rozbiórkę, pisaliśmy szczegółowo w opisie poprzedniego wniosku – o zgłoszeniu rozbiórki.

▶Adresat. Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę składa się w postaci papierowej albo formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem głównego inspektora nadzoru budowlanego, który stosowny formularz udostępnia na swojej stronie BIP.

Po wypełnieniu formularz składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty lub prezydenta miasta w przypadku miast na prawach powiatu) przed rozpoczęciem rozbiórki.

▶Załączniki. Do wniosku dołącza się:

– zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;

– szkic usytuowania obiektu budowlanego;

– opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;

– opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;

– pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów – nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

– projekt rozbiórki lub jego kopię – w zależności od potrzeb.

▶Terminy. Organ wydaje decyzję w przedmiocie pozwolenia na rozbiórkę w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku bądź dwóch miesięcy – w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych. Decyzja ta ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku spełnienia przez wnioskodawcę wszystkich wymaganych prawem wymogów, organ administracji jest obowiązany wydać decyzję pozytywną, a więc w tym przypadku zezwolenie na rozbiórkę.

▶Opłaty. Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę podlega opłacie skarbowej w wysokości 36 zł (tabela C część III pkt 11 ustawy o opłacie skarbowej), z wyłączeniem pozwolenia na rozbiórkę dotyczącego budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej).

Decyzja w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę może być wydana na żądanie dotychczasowego inwestora bądź podmiotu zamierzającego we własnym imieniu skorzystać z wcześniej wydanego pozwolenia na budowę. Jeżeli wnioskodawcą jest podmiot pierwotnej decyzji, to fakt wystąpienia o przeniesienie wynikających z niej praw wraz z wiążącymi się z tym obowiązkami jest równoznaczny z wyrażeniem zgody na przekazanie zezwolenia innemu podmiotowi. Zgodnie z brzmieniem art. 40 ust. 3 p.b. stronami w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor. W omawianym przypadku nie ma zastosowania art. 28 k.p.a., ponieważ nikt poza inwestorem i podmiotem mającym realizować określone pozwolenie we własnym imieniu nie ma interesu prawnego w sprawie wydania przedmiotowej decyzji. Interesy pozostałych podmiotów mogą być bowiem naruszone tylko przez samo tworzenie obiektu budowlanego, a nie fakt, że roboty budowlane prowadzi inny inwestor niż pierwotnie.

▶Adresat. Jest to sprawa załatwiana w pierwszej instancji w drodze wydania nowej decyzji administracyjnej przez ten sam organ, który był właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę lub pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. W pierwszym przypadku tym organem jest starosta, w drugim zaś – powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a w niektórych sprawach (o których mowa w art. 82 ust. 3–4 p.b.) – odpowiednio wojewoda oraz wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Pamiętać także trzeba, że decyzja wydana na podstawie art. 40 ust. 1 p.b. powinna w swojej osnowie zawierać rozstrzygnięcie merytoryczne (władcze) przenoszące decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu, a nie wyrażać tylko zgodę na takie przeniesienie. Osnowa powinna więc być zredagowana w sposób precyzyjny, bez niedomówień i możliwości różnej interpretacji, tj. wskazywać, jaka została wydana decyzja, a także przez kogo i kiedy, oraz jakiego konkretnie obiektu dotyczy decyzja przenosząca.

▶Co w treści. W celu wypełnienia wniosku w formie elektronicznej konieczne będzie wskazanie danych dotyczących:

– nowego inwestora (w tym danych do korespondencji);

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika);

– dotychczasowego inwestora (tylko imię i nazwisko lub nazwa);

– decyzji o pozwoleniu na budowę.

W zakresie danych dotyczących decyzji o pozwoleniu na budowę należy podać:

– datę wydania decyzji,

– numer i znak decyzji.

▶Załączniki. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokument ten składa nowy inwestor albo osoba upoważniona do jego złożenia w imieniu inwestora. Oświadczenie takie można wypełnić w generatorze wniosków.

Ponadto należy dołączyć:

– oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;

– pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora (opłacone zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej) – jeżeli nowy inwestor działa przez pełnomocnika;

– potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;

– zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana (zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora – wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę).

Nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Powyższe dokumenty mogą być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć tych dokumentów. Nie dotyczy to pełnomocnictwa, które musi być złożone w formie oryginalnej (np. dokumentu elektronicznego).

▶Terminy. Wniosek składa się przed terminem przejęcia obowiązków dotychczasowego inwestora przez nowego inwestora.

▶Opłaty. Uzyskanie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę podlega opłacie skarbowej wynoszącej 90 zł (tabela część I pkt 11 ustawy o opłacie skarbowej), z wyłączeniem decyzji dotyczącej budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej).

Artykuł 40 p.b. upraszcza oraz przyspiesza proces inwestycyjno-budowlany, ponieważ umożliwia przeniesienie uprawnień i obowiązków wynikających z wyżej wskazanej decyzji na rzecz innej osoby bez potrzeby powtórnego przeprowadzania pełnego, wymaganego przepisami, postępowania w sprawie wydania tej decyzji. Przepis obejmuje swoją dyspozycją wszystkie roboty budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 6 i 7 p.b., ponieważ decyzją określoną w art. 28 p.b. jest decyzja o pozwoleniu na budowę, która może dotyczyć nie tylko budowy obiektu budowlanego, lecz także wykonywania innych niż budowa robót budowlanych, tj. prac polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce tego obiektu.

Warto przy tym zaznaczyć, że decyzja o pozwoleniu na wznowienie robót nie może być przeniesiona w drodze cywilnoprawnej.

▶Co w treści. W celu wypełnienia wniosku konieczne będzie wskazanie danych dotyczących:

– nowego inwestora (w tym danych do korespondencji);

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika);

– dotychczasowego inwestora (tylko imię i nazwisko lub nazwa);

– decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

W zakresie danych dotyczących decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych należy podać datę wydania decyzji i numer oraz znak decyzji.

▶Adresat. Jest nim powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a w niektórych sprawach (o których mowa w art. 82 ust. 3–4 p.b.) – odpowiednio wojewoda oraz wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

▶Załączniki. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokument ten składa nowy inwestor albo osoba upoważniona do złożenia jego w imieniu inwestora. Oświadczenie takie można wypełnić w generatorze wniosków.

Ponadto należy pamiętać o dołączeniu:

– oświadczenia o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych;

– pełnomocnictwa do reprezentowania inwestora (opłacone zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej) – jeżeli nowy inwestor działa przez pełnomocnika;

– potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;

– zgody dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana (zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie).

Nie ma konieczności dołączania oryginalnych dokumentów podpisanych elektronicznie. Powyższe dokumenty mogą być dołączone również w postaci skanów lub zdjęć tych dokumentów. Nie dotyczy to pełnomocnictwa oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które składa się w oryginale, tj. w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

▶Terminy. Wniosek składa się przed terminem przejęcia obowiązków dotychczasowego inwestora przez nowego inwestora.

▶Opłaty. Uzyskanie przeniesienia decyzji podlega opłacie skarbowej wynoszącej 90 zł (tabela część I pkt 11 ustawy o opłacie skarbowej), z wyłączeniem decyzji dotyczącej budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej).

▶Adresat. Wniosek składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który przyjął zgłoszenie. Przypomnijmy, że zgłoszenia dokonuje się do starosty (w miastach na prawach powiatu rolę starosty pełni prezydent miasta) bądź wojewody (w zakresie spraw wymienionych w art. 82 ust. 3 i 4 prawa budowlanego).

▶Co w treści. W celu wypełnienia wniosku konieczne będzie wskazanie danych dotyczących:

– nowego inwestora (w tym danych do korespondencji);

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika);

– dotychczasowego inwestora (tylko imię i nazwisko lub nazwę) zgłoszenia.

W zakresie danych dotyczących zgłoszenia należy podać:

– rodzaj robót objętych zgłoszeniem,

– zakres robót objętych zgłoszeniem,

– datę złożenia zgłoszenia.

▶Załączniki. Do wniosku (w każdym przypadku) należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokument ten składa nowy inwestor albo osoba upoważniona do jego złożenia w imieniu inwestora. Oświadczenie takie można wypełnić w generatorze wniosków.

Ponadto należy dołączyć:

– oświadczenie o przyjęciu warunków zawartych w zgłoszeniu;

– pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora (opłacone zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej) – jeżeli nowy inwestor działa przez pełnomocnika;

– potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;

– zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana (zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości – objęte zgłoszeniem po dokonaniu zgłoszenia – przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora – wnioskującego o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia).

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części się rozumie:

– podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

– podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Co do zasady zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

– objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

– objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio art. 30 ust. 2–3 prawa budowlanego, dotyczący zgłoszenia robót budowlanych.

▶Adresat. Zgłoszenia dokonuje się w organie administracji architektoniczno-budowlanej. Organem administracji architektoniczno-budowlanej jest:

– starosta (w miastach na prawach powiatu funkcję starosty pełni prezydent miasta),

– wojewoda (w zakresie spraw wymienionych w art. 82 ust. 3 i 4 p.b.).

▶Zawartość zgłoszenia w postaci elektronicznej. W celu wypełnienia zgłoszenia w postaci elektronicznej konieczne będzie wskazanie danych dotyczących:

– inwestora (w tym danych do korespondencji);

– pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika);

– zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

– robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia (jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia).

W zakresie danych dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy podać:

– dotychczasowy sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

– zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

– dane obiektu budowlanego lub jego części (w szczególności adres lub dane ewidencyjne z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków).

W zakresie danych dotyczących robót budowlanych (wypełnia się tylko w przypadku, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych zgłoszeniem) należy podać:

– rodzaj wykonywania robót budowlanych,

– zakres wykonywania robót budowlanych,

– sposób wykonywania robót budowlanych,

– termin rozpoczęcia robót budowlanych.

Najemca wykupi lokal, ale tylko po cenie rynkowej, o ile wcześniej spełni kilka warunków

▶Załączniki. Do zgłoszenia w postaci elektronicznej (w każdym przypadku) należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie składa inwestor albo osoba upoważniona do złożenia takiego oświadczenia w imieniu inwestora. Ponadto, w zależności od sytuacji, przed wypełnieniem wniosku należy przygotować i dołączyć:

– pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora (opłacone zgodnie z ustawą z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej) – jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika;

– potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej;

– opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

– zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

– zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w przypadku obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub kopię tego zaświadczenia;

– decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jej kopię;

– ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności – w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

– ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych – w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego;

– odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb;

– pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty wymagane przepisami prawa lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień lub opinii.

▶Terminy. Zgłoszenia dokonuje się przed terminem zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Organ ma 30 dni (od dnia doręczenia) na rozpatrzenie zgłoszenia. W powyższym terminie organ może wydać:

– postanowienie o uzupełnieniu zgłoszenia – wówczas inwestor będzie musiał uzupełnić zgłoszenie; nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg powyższego terminu;

– decyzję o sprzeciwie – od decyzji takiej przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji.

Jeżeli w powyższym terminie organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może dokonać zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Brak sprzeciwu stanowi więc milczącą zgodę na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ może z urzędu, przed upływem powyższego terminu, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

▶Opłaty. Wniosek nie wymaga żadnych opłat.

Współpraca: Aleksander Moroz, aplikant radcowski, współpracownik Kancelarii Filipiak Babicz Legal