Trzy pytania do ... KRZYSZTOFA OPPENHEIMA, właściciela Oppenheim Enterprise - Na ile uruchomiony w lipcu w Warszawie pilotażowy program: Z większego na mniejsze, skierowany do starszych osób, może być miernikiem popularności odwróconej hipoteki, nad wprowadzeniem której trwają prace?
– Prace nad wprowadzeniem w Polsce odwróconej hipoteki trwają już ładnych kilka lat. Taka oferta w klasycznej formie, czyli tak jak to działa m.in. w USA, jest u nas skazana na porażkę. Jej adresaci, to głównie osoby starsze, a więc na ogół nieufne i niechętne do rewolucyjnych zmian, a do takich należy zaliczyć pozbycie się z prawa do własności mieszkania na rzecz banku czy jakiejś instytucji w zamian za obietnicę np. dożywotniej renty. Mogą się obawiać – i słusznie – co będzie, gdy taka firma czy bank przestaną płacić rentę? Nie można też wykluczyć konfliktu rodzinnego – mieszkanie przecież było już zaklepane dla jednego z wnuczków, albo po prostu miało zostać spieniężone przez spadkobierców. A zamiana mieszkania, z większego na mniejsze, powoduje, że starsza osoba cały czas jest właścicielem mieszkania. Uzyskana dopłata pozwala podreperować emerycki budżet. Klient może oddać stare, nieremontowane mieszkanie, a dostaje wyremontowany lub całkiem nowy lokal.
Jednak kwota kredytu uzyskanego w ramach odwróconej hipoteki może być większa niż w przypadku zamiany mieszkania.
– Według mnie – będzie na odwrót. W przypadku odwróconej hipoteki mieszkanie jest wyceniane według tzw. wartości szybkiej sprzedaży, pomniejszonej o postępujące zużycie lokalu. Powoduje to, że kwota służąca jako podstawa do wyliczenia miesięcznej renty jest znacznie mniejsza niż bieżąca wartość mieszkania. U nas nie ma takiego ryzyka – wyceniamy mieszkanie według jego bieżącej wartości, a sprzedajemy od razu po zawarciu transakcji. W tak krótkim czasie wartość lokalu się nie zmieni, możemy bez obaw przyjmować mieszkania także w budynkach z wielkiej płyty. Klient dostaje do dyspozycji różnicę między ceną zakupu nowego mniejszego mieszkania i sprzedaży starego i może nią swobodnie dysponować od razu. Prowadzimy transakcję zamiany mieszkania 74 mkw. na Gocławiu (wielka płyta, lokal do remontu) na nowe mieszkanie o pow. 34 mkw. na Pradze-Północ, gotowe do zamieszkania. Dopłatę netto, czyli po potrąceniu wszystkich kosztów, w tym naszej prowizji i opłat notarialnych, szacujemy na około 130–150 tys. zł.
Czy spodziewa się pan, że zainteresowanie tą ofertą będzie większe niż uruchomionym rok temu programem zamiany mieszkań na większe, skierowanym do młodych ludzi?
– Mamy mniej więcej pięć razy więcej zainteresowanych, którzy chcą zamienić mieszkanie na mniejsze. Dopóki banki nie powrócą do normalności w procedurze przyznawania kredytów, to program zamiany mieszkań na większe będzie rozwijał się powoli. Najczęściej barierą okazuje się trudno dostępny lub zbyt drogi kredyt.