W umowie stosowanej przez firmę PHU ROM-BUD znalazł się zapis uprawniający ją do pobierania zbyt wygórowanych opłat za opóźnienia w realizacji prac. Postanowienie takie narusza prawa konsumenta i nie powinno być stosowane.
Analiza umowy na wykonanie robót budowlanych stosowanej przez firmę PHU ROM-BUD z Sokolnik Wielkich pokazała, że zawiera ona niedozwolone postanowienia umowne.

Niewłaściwy odbiór

Jednym z takich postanowień jest pkt 5 umowy, zgodnie z którym wykonanie prac budowlanych stwierdzane jest protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez strony. Jednak w przypadku odmowy podpisania protokołu wykonania umowy, przedsiębiorca ma prawo do jednostronnego podpisania protokołu przez co najmniej dwie osoby wykonujące umowę. Zgodnie zatem z tym postanowieniem przedsiębiorca samodzielnie może zadecydować o tym, czy umowa została wykonana należycie i zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Nawet, jeżeli konsument nie będzie zadowolony ze sposobu realizacji jego zamówienia, to i tak nie będzie miało to żadnego wpływu na odbiór prac i konsument będzie musiał za nie zapłacić. Jest to jednak niezgodne z art. 3853 pkt 11 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem niedozwolone są postanowienia, które przyznają tylko przedsiębiorcy uprawnienie do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową. Konsument powinien mieć zatem możliwość ustosunkowania się w protokole zdawczo-odbiorczym do jakości wykonanych robót. Punkt 5 umowy niezgodny jest także z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego, który zabrania stosowania postanowień, które przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę.
Tego typu postanowienia zostały uznane za niedozwolone także przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul pod numerem 364 i 365.

Wygórowane kary

Postanowieniem, które narusza prawa konsumentów, jest pkt 10 umowy. Zgodnie z nim w przypadku opóźnienia wykonania umowy z winy inwestora na skutek np. odmowy udostępniania miejsca wykonania umowy, termin realizacji umowy przedłużony zostanie o odpowiedni okres zwłoki inwestora, a wykonawcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 5 proc. wartości zlecenia za każdy dzień zwłoki. Postanowienie to nakłada na inwestora, czyli konsumenta, obowiązek zapłaty zbyt wygórowanej kary umownej. Jest to niezgodne z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że niedozwolone jest stosowanie postanowień, które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Przedsiębiorca może naliczyć sobie kary umowne, jednak powinny one odpowiadać wysokości strat, jakie poniósł w związku z zaniedbaniami konsumenta. Wysokość kar umownych nie może być określana abstrakcyjnie, co potwierdził w swoich wyrokach Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Wyłączenie odpowiedzialności

Firma PHU ROM-BUD narusza prawa konsumentów nie tylko dlatego, że nakłada na nich zbyt wygórowane kary umowne, ale także z tego względu, że wyłącza swoją odpowiedzialność za opóźnienia w pracach. Zgodnie bowiem z pkt 11 umowy termin wykonania prac budowlanych może ulec przedłużeniu w wypadkach niekorzystnych zmian atmosferycznych uniemożliwiających bądź utrudniających należyte wykonanie umowy, a także w innych przypadkach. Wystąpienie takich okoliczności upoważnia wykonawcę do opóźnienia prac o 30 dni i przekazania tej informacji konsumentowi telefonicznie, SMS-em, pocztą elektroniczną lub listem poleconym na trzy dni przed terminem. Na podstawie tego postanowienia przedsiębiorca ma prawo do wiążącej interpretacji umowy, to on decyduje, co kryje się pod stwierdzeniem niekorzystne zmiany atmosferyczne oraz inne przypadki. Jest to jednak niezgodne z art. 3853 pkt 9 kodeksu cywilnego, który zabrania stosowania postanowień, które uprawniają przedsiębiorcę do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Wyłączenie odpowiedzialności przedsiębiorcy za opóźnienia w pracach niezgodne jest także z art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego, który zabrania stosowania tego typu postanowień.
Sprzeczne z prawami konsumenta jest także określenie w umowie, że spory wynikające z umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy ze względu na miejsce siedziby przedsiębiorcy. Zgodnie bowiem z art. 27 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku sporów cywilnoprawnych właściwy jest sąd miejsca zamieszkania pozwanego. Dodatkowo zgodnie z art. 34 roszczenie wynikające z umów mogą być dochodzone przed sądem miejsca jej wykonania.
3 KROKI
Co zrobić, gdy umowa na wykonanie robót budowlanych zawiera niedozwolone klauzule
1 Zwrócić się do przedsiębiorcy o usunięcie klauzuli z umowy.
2Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy w umowie nie stanowią klauzul niedozwolonych.
3Gdy przedsiębiorca nie usunie klauzuli, wnieść pozew do sądu (wydział cywilny) o ustalenie, że konkretne postanowienie umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.
Analiza krok po kroku
WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY
Wykonanie prac budowlanych stwierdzane jest protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez strony. W przypadku odmowy podpisania protokołu wykonania umowy przedsiębiorca ma prawo do jednostronnego podpisania protokołu przez co najmniej dwie osoby wykonujące umowę.
CO TO OZNACZA
Przedsiębiorca samodzielnie może zadecydować o tym, czy umowa została wykonana należycie i zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Nawet jeżeli konsument nie będzie zadowolony ze sposobu realizacji jego zamówienia, to i tak nie będzie miało to żadnego wpływu na odbiór prac i konsument będzie musiał zapłacić za wykonane prace.
CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM
Nie
Zgodnie z art. 3853 pkt 11 kodeksu cywilnego niedozwolone są postanowienia, które przyznają tylko przedsiębiorcy uprawnienie do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową.
Rekomendacja dla klienta
Klient przed zawarciem umowy powinien zwrócić się do przedsiębiorcy o zmianę niekorzystnych dla niego zapisów.
REKOMENDACJA DLA FIRM
Przedsiębiorca powinien zmienić postanowienia umowy, które są sprzeczne z prawami klientów lub są dla nich niekorzystne.
OPINIE
ZYGMUNT RAJCHEMBA
Delegatura UOKiK we Wrocławiu
Zapisy, przewidujące ograniczenie odpowiedzialności wykonawcy w sytuacji m.in. opóźnienia ukończenia prac, znajdują się w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. To samo dotyczy ustalania rażąco wygórowanych odsetek umownych (w tym wypadku aż 5 proc. wartości zlecenia za każdy dzień zwłoki w udostępnieniu lokalu wykonawcy). Niedopuszczalny jest także zapis przyznający przedsiębiorcy uprawnienie do podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego w razie nieobecności kupującego (nawet w przypadku prawidłowego wezwania) oraz zapis ustalający właściwość sądu według siedziby przedsiębiorcy. Postanowienia te są bowiem niekorzystne dla konsumentów i naruszają ich prawa.
DARIUSZ OKOLSKI
adwokat, radca prawny kancelarii Okolski Kancelaria Radcowska
Niedozwolone klauzule umowne w umowach o roboty budowlane nie występują, jeżeli nie została ona zawarta z klientem indywidualnym - konsumentem. Nie występują one więc, jeżeli umowa została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, którzy są profesjonalistami. W praktyce to właśnie przedsiębiorcy najczęściej zawierają pomiędzy sobą umowy o roboty budowlane. W przypadku podpisania tego typu umowy należy przestrzegać pewnych bezwzględnie obowiązujących postanowień, a ich modyfikacja lub ominięcie jest niedopuszczalne. Do tego typu postanowień należy przede wszystkim zawieranie umów z podwykonawcami, odpowiedzialność solidarna inwestora oraz wykonawcy, prawo wykonawcy do zadania gwarancji bankowej od inwestora, terminy zapłaty oraz prawo do odsetek ustawowych powyżej 30 dnia.
Zygmunt Rajchemba, Delegatura UOKiK we Wrocławiu / DGP