Fundusz Mieszkań na Wynajem po Poznaniu i Trójmieście pojawi się w Krakowie. Tworzy własny bank ziemi i za rok zabierze się do samodzielnego budowania
Należący do TFI BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) zaczyna się rozkręcać. Po tym jak w styczniu i marcu wprowadził na rynek najmu pierwsze lokale – w sumie 124 w Poznaniu, w maju poinformował o inwestycji w Gdańsku. To budynek ze 134 lokalami, które zostaną udostępnione najemcom w I kw. 2016 r. Firma PB Górski, od której fundusz kupił mieszkania w Gdańsku, wskazuje, że dzięki transakcji z BGK nie obciążają jej koszty związane m.in. z marketingiem, sprzedażą i utrzymywaniem lokali niesprzedanych po zakończeniu budowy. – Po przeprowadzeniu kompleksowej analizy finansowej projekt okazał się dla nas rentowny – mówi Magdalena Kosmus, przedstawicielka PB Górski.
W tym roku inwestycje funduszu mogą sięgnąć 1 mld zł. – Poza Poznaniem i Trójmiastem wkrótce powinniśmy przedstawić nowy projekt w Krakowie – zapowiada Adam Świrski, wiceprezes BGK. Szacuje, że do końca 2015 r. w portfelu funduszu może znaleźć się od 700 do tysiąca lokali na różnym etapie budowy, z czego 400–500 może jeszcze w tym roku trafić na rynek najmu.
Fundusz nie zamierza poprzestawać na zakupach budynków od deweloperów i przygotowuje się do stworzenia banku ziemi. Samodzielne budowy na kupionych gruntach chciałby rozpocząć już w 2016 r., a jedną z opcji, którą rozważa, jest współpraca z samorządami, które dysponują dobrze położonymi działkami.
– Z rozmów z władzami kilku miast wynika, że byłyby skłonne taką współpracę nawiązać w zamian za udział w zyskach z inwestycji – informuje wiceprezes BGK.
FMnW to jak na razie jedyny w Polsce duży inwestor na rynku długoterminowego najmu mieszkań. Z rozmów DGP wynika, że ta sytuacja utrzyma się jeszcze długo. Lokalni inwestorzy nie są bowiem przekonani do takiej formy działania. Nie chcą ponosić m.in. ryzyka związanego z komercjalizacją, czyli wynajęciem mieszkań, ani zamrażać środków na dłużej niż trzy lata. A jeśli już zdecydują się na taką inwestycję, oczekują stopy zwrotu na poziomie co najmniej dwu-, trzykrotnie wyższym niż na lokacie bankowej. – Tego trudno spodziewać się przy inwestycji w mieszkania – mówi Magdalena Krupińska z AgioFunds TFI, który przez jeden z funduszy inwestuje w lokale użytkowe i obiekty handlowe.
Śladem BGK o wiele szybciej mogą pójść inwestorzy zagraniczni, którzy mają większe doświadczenie z długoterminowym wynajmem mieszkań. Z trzema zagranicznymi funduszami współpracuje firma doradcza Reas. – Rośnie liczba potencjalnie zainteresowanych inwestorów. Ważnym momentem dla części z nich było powstanie funduszu BGK, a zwłaszcza zawarcie pierwszej transakcji w Poznaniu. Teraz aktywnie wyszukujemy inwestycje do zakupu. Jeśli powiodą się negocjacje, wkrótce zostanie zawarta pierwsza transakcja w Warszawie – zapowiada Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas.
To jednak nie oznacza, że zagraniczne firmy nie widzą w inwestowaniu w Polsce żadnych problemów. Jest nim choćby brak historii tego rodzaju biznesu oraz transakcji. Trudne do zaakceptowania było też to, że polscy deweloperzy nie są skłonni wziąć na siebie ryzyka wynajmu. Gdyby oferta sprzedaży dotyczyła wynajętego budynku z przewidywalnym lub udokumentowanym strumieniem przychodów, to chętnych według Pawła Sztejtera byłoby zdecydowanie więcej.
Mimo tego deweloperzy liczą, że śladem BGK pójdą inne fundusze z Europy, głównie z Niemiec. – W mojej ocenie dla rynku deweloperskiego jest to absolutnie przyszłość po 2020 r. Coraz więcej osób będzie chciało wynająć mieszkania w dużych miastach – ocenia Rafał Zdebski, dyrektor handlowy trójmiejskiego Inpro, które obecnie przygotowuje jeden projekt specjalnie pod Fundusz BGK.
Inni deweloperzy przyznają, że za jakiś czas mogą być zdecydowanie bardziej otwarci na takie inwestycje, bo branża nie będzie w stanie z roku na rok zwiększać sprzedaży tylko dzięki klientom indywidualnym. Zaczną też rosnąć stopy procentowe, których rekordowo niski poziom sprzyja kupowaniu mieszkań. – W najbliższych latach będą też rosły wymagania co do wkładu własnego przy kredytach, co może sprzyjać rozwojowi profesjonalnego rynku najmu – wskazuje członek zarządu jednego z największych krajowych deweloperów. ©?
4,2 proc. Polaków mieszka (według Eurostatu) w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych. 51,8 proc. wynosi ten wskaźnik w Szwajcarii
4,5 proc. wynosi obecnie średnia rentowność najmu dwupokojowego mieszkania kupionego na rynku wtórnym, wynajmowanego przez 11 miesięcy w roku w największych miastach w Polsce wg obliczeń Metrohouse
