Użytkownik wieczysty działki rolnej albo zabudowanej domem lub garażem może zostać jej właścicielem. W tym celu powinien wystąpić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.
A Prawa użytkownika wieczystego
W użytkowanie wieczyste oddawane są osobom fizycznym i prawnym grunty Skarbu Państwa najczęściej położone w granicach administracyjnych miast i osiedli oraz tereny objęte planem zagospodarowania przestrzennego miast i osiedli, a także grunty jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym i podlega dziedziczeniu przez osoby fizyczne. Jest wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Użytkownik wieczysty ma prawo korzystać z gruntu i rozporządzać tym prawem. Gdyby chciał je sprzedać, to wówczas umowę sprzedaży powinien sporządzić notariusz w formie aktu notarialnego. Z transakcją łączy się też obowiązek dokonania wpisu nowego użytkownika wieczystego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest najczęściej na okres 99 lat. Tylko wówczas, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat, prawo to ustanawia się na okres krótszy, ale na nie mniej niż 40 lat. Użytkownik ma prawo żądać przedłużenia tego okresu. Tylko z uwagi na ważny cel społeczny dopuszczalna jest odmowa przedłużenia.
Użytkownik wieczysty uiszcza opłatę roczną. Może domagać się przekształcenia użytkowania wieczystego na własność. W tym celu powinien wystąpić z wnioskiem o przekształcenie prawa oraz wnieść wymagane opłaty.
B Złożenie wniosku o przekształcenie
Z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może wystąpić osoba będąca 13 października 2005 r. (czyli w dniu wejścia w życie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - Dz.U. nr 175, poz. 1459) użytkownikiem nieruchomości rozbudowanej na cele mieszkaniowe, zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. Może też wystąpić użytkownik wieczysty nieruchomości rolnych. Taki wniosek mogą również złożyć następcy prawni tych osób (np. ich spadkobiercy).
Oprócz nich z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali. Chodzi o osoby, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Mogą to być nawet osoby, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym już po 13 października 2005 r., czyli po wejściu w życie ustawy.
Takie uprawnienia mają też spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Podobne uprawnienia przysługują też następcom prawnym tych podmiotów, bez względu na to, czy są osobami fizycznymi czy prawnymi.
Ustalenie właściciela
Zanim użytkownik wieczysty wystąpi z wnioskiem o przekształcenie prawa, powinien ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości. W tym celu powinien sprawdzić wpis w dziale drugim księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Tam wpisywani są właściciele.
Procedury
Wniosek składa się do starosty, wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa. To, do kogo adresujemy wniosek, zależy od tego, czyją własność stanowi nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli właścicielem jej jest Skarb Państwa, wówczas wniosek o przekształcenie składa się do starosty.
Gdyby prawo własności Skarbu Państwa wykonywały w stosunku do tej nieruchomości inne osoby prawne, to również wniosek składa się do starosty. Natomiast w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego składa się go odpowiednio do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa.
Zgoda wspólnoty
Można też starać się o przekształcenie gruntu, do którego przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a na którym stoi budynek zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową. Nie może być jednak tak, że wystąpią o to tylko niektórzy członkowie wspólnoty. Cała wspólnota musi na to się zgodzić.
Wniosek muszą złożyć wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy użytkownicy wieczyści. Nie ma znaczenia, czy są nimi osoby fizyczne czy prawne, a także, kiedy nabyli udział w prawie użytkowania wieczystego: przed czy po 13 października 2005 r.
Wniosek o przekształcenie prawa złożony tylko przez niektórych właścicieli lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie wystarczy do tego, aby została wydana decyzja o przekształceniu.
Jeżeli większość współwłaścicieli domaga się przekształcenia, a tylko niewielu z nich nie chce złożyć wniosku, to trzeba wystąpić do sądu, aby rozstrzygnął sprawę. Do sądu mogą zwrócić się współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę nieruchomości, w której ustanowiona została wspólnota.
C Wymagane opłaty, możliwe bonifikaty
Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości użytkownik wieczysty powinien uiścić opłatę dotychczasowemu właścicielowi, czyli Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego. I to on ustala jej wysokość, kierując się m.in. wartością nieruchomości.
Przekształcenie następuje z dniem, w którym decyzja starosty, wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela nieruchomości do księgi wieczystej.
Dawny użytkownik wieczysty uiszcza opłatę dopiero po uzyskaniu decyzji o przekształceniu. Zresztą w tej decyzji jest określona m.in. wysokość opłaty.
Przy uiszczaniu opłat najbardziej uprzywilejowani są dotychczasowi użytkownicy wieczyści nieruchomości rolnych. Mogą bowiem liczyć na bonifikatę, nawet w wysokości do 95 proc. opłaty za przekształcenie.
Wysokość jej w decyzji określa organ właściwy do wydania tej decyzji. Dodatkowo jeszcze zgodę na bonifikatę musi wyrazić wojewoda, jeżeli dotychczasowym właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa albo właściwa rada bądź sejmik, gdy nieruchomość stanowiła wcześniej własność jednostki samorządu terytorialnego.
Wysokość bonifikaty zależy od uznania organu właściwego do wydania decyzji. Dlatego nawet przyznawane na terenie tego samego województwa mogą one być różne.
Zdarza się, że osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego zbędzie nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia przekształcenia albo wykorzysta ją na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. W takim przypadku będzie musiała zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Z żądaniem zwrotu pieniędzy wystąpi organ, który wydał decyzję o przekształceniu prawa.
Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy właściciel zbędzie tę nieruchomość na rzecz osoby bliskiej, np. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubenta lub konkubiny).
Niektórzy użytkownicy wieczyści nie płacą za przekształcenie prawa we własność. Z takiego przywileju korzystają użytkownicy wieczyści lub ich następcy prawni wówczas, gdy ich dawny majątek, którego byli właścicielami, został wywłaszczony lub nieruchomość gruntowa przejęta na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów przed 5 grudnia 1990 r., a w zamian otrzymali nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
Na nieodpłatne przekształcenie mogą też liczyć osoby, które użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawa (Dz.U. z 1945 r. nr 50, poz. 279). Prawo do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność na tych samych zasadach przysługuje też następcom prawnym tych osób.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości / DGP