RAPORT

Na koniec 2008 roku oprocentowanie kredytów w złotych wzrośnie do 7,2 proc. z 6,83 proc., a miesięczna rata kredytu w kwocie 300 tys. zł przekroczy 2 tys. zł - wynika z prognozy GP i Open Finance.

- Spodziewamy się, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe jeszcze dwukrotnie, łącznie o 50 pkt bazowych. Obydwie podwyżki będą miały miejsce jeszcze w I półroczu - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance.

- To pewna zmiana w stosunku do prognoz sprzed miesiąca, kiedy oczekiwaliśmy drugiej podwyżki dopiero w II połowie roku. O zmianie zdecydowały ostatnie dane makroekonomiczne - wzrost inflacji, wynagrodzeń i produkcji przemysłowej - dodaje.

Kredyty we frankach szwajcarskich nie powinny już zdrożeć i ich oprocentowanie powinno utrzymać się na poziomie 4,08 proc. Przy takim oprocentowaniu raty kredytu w złotych i we frankach zrównałyby się dopiero w sytuacji, gdyby kurs szwajcarskiej waluty wzrósł do 2,99 zł z 2,21 zł obecnie, a to, zdaniem analityków, scenariusz mało prawdopodobny.

Według prognoz ING Banku, w sierpniu frank może kosztować 2,23 zł, a za rok 2,18 zł (najniższy poziom w ciągu roku to 2,31 zł). Trzeba jednak pamiętać, że na rynku walutowym mogą wystąpić nieoczekiwane zmiany i to kredytobiorca bierze na siebie ryzyko kursowe.

Według najbardziej prawdopodobnego scenariusza stopy procentowe w Szwajcarii już nie wzrosną, a w przypadku gdyby stopy zostały podniesione o 0,25 pkt proc., oprocentowanie kredytów we frankach wzrośnie do 4,3 proc. i wówczas rata analizowanego przez nas kredytu wzrosłaby do 1544 zł. Nadal byłaby dużo niższa niż w przypadku kredytu w złotych. Kredyty we frankach szwajcarskich są wciąż tańsze, ale warto pamiętać, że zgodnie z rekomendacją S osoba zaciągająca kredyt w walucie obcej musi wykazać się wyższą zdolnością kredytową niż w przypadku kredytu w złotych. Dla kredytów w walucie obcej banki liczą zdolność kredytową klienta przy założeniu, jakby kwota kredytu była o 20 proc. wyższa od wnioskowanej, a oprocentowanie co najmniej takie jak kredytu w złotych.

Warunki bez zmian

Dla klientów planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego pocieszające jest to, że bankowcy nie zamierzają zaostrzać warunków ich przyznawania.

- Dostępność kredytów nie powinna się radykalnie zmienić, ponieważ z jednej strony rosną wynagrodzenia, które pozytywnie wpływają na zdolność kredytową klientów, choć z drugiej strony, rosną stopy procentowe i oprocentowanie kredytów. Te dwa czynniki będą się na szczęście równoważyć - mówi Tomasz Gryn, odpowiedzialny za rozwój kredytów hipotecznych w ING Banku Śląskim.

Dodaje, że średnie marże na kredytach hipotecznych nie powinny w tym roku wzrosnąć, ponieważ na rynek wchodzą nowi gracze i konkurencja w tym segmencie nadal jest bardzo wysoka. Jednak w dłuższej perspektywie marże będą ściślej uzależnione od oceny sytuacji finansowej klienta oraz od relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem.

Już obecnie niektóre banki uzależniają marżę kredytową od wkładu własnego, a te różnice wynoszą średnio od 0,1 do 0,3 pkt proc., choć mogą być wyższe. Z reguły kredyty udzielane na 100 proc. wartości nieruchomości są droższe od tych, w których relacja pożyczanej kwoty do wartości nieruchomości nie przekracza 80 proc.

Banki prognozują, że wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2008 roku wyniesie 68 mld zł wobec około 60 mld zł w 2007 roku. Na koniec grudnia zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych łącznie dla klientów indywidualnych i instytucjonalnych wynosiło 120 mld zł.

Wyższy zysk na lokacie

Wraz z rosnącymi stopami procentowymi zwiększa się atrakcyjność lokat bankowych. W ostatnich tygodniach rywalizacja w tym segmencie się zaostrzyła. Oprocentowanie w bankach sięgnęło 7 proc. (Getin Bank, lokata dwuletnia), a Spółdzielcze kasy Oszczędnościowo-Kredytowe oferują nawet 7,5 proc. To, czy oprocentowanie nadal będzie rosło, zależy od tego, czy w dalszej części roku banki będą nadal potrzebowały kapitału na finansowanie akcji kredytowej. Według analityków Open Finance oprocentowanie najlepszych lokat bankowych pod koniec roku nie przekroczy poziomu 7,5 proc. Będzie ono natomiast rosło w tych bankach, które obecnie nie mają atrakcyjnych stawek.

Z RYNKU

Rada Polityki Pieniężnej rozpoczyna we wtorek dwudniowe posiedzenie, ale ekonomiści nie spodziewają się, że w środę dojdzie do zmiany stóp procentowych. W 2007 roku RPP czterokrotnie podwyższała stopy, za każdym razem po 25 pkt bazowych. Także w styczniu 2008 r. RPP podniosła stopy o 25 pkt bazowych i obecnie główna stopa NBP wynosi 5,25 proc. Jednak ekonomiści są przekonani, że to jeszcze nie koniec zacieśniania polityki pieniężnej i czeka nas jedna, dwie podwyżki w 2008 roku, za każdym razem po 25 pkt bazowych. Najbliższej podwyżki spodziewają się w marcu. Argumentami za wyższymi stopami są m.in. ponad 4-proc. inflacja, 5-proc. tempo wzrostu zatrudnienia połączone z dwucyfrowym tempem wynagrodzeń. Skłonność RPP do podwyżek ograniczy ewentualne spowolnienie gospodarki europejskiej i ryzyko dalszego umocnienia złotego.

GP RADZI

Czy można zmniejszyć marżę w starym kredycie, jeśli jest ona dużo wyższa niż w nowej ofercie banku?

Szanse na to, że uda się wynegocjować niższą marżę - jeśli bank sam nie zaproponuje jej obniżenia - nie są duże. Dopiero podjęcie konkretnych działań, jak wypowiedzenie umowy kredytu, może być dobrym elementem nacisku. Jeśli macierzysty bank nie zgodzi się na obniżenie oprocentowania, pozostaje udać się do konkurencji, która może udzielić niżej oprocentowanego kredytu nawet na podstawie uproszczonego badania zdolności kredytowej.

Mam kredyt złotowy, który teraz jest dużo droższy niż kredyt we frankach, czy powinienem go przewalutować?

Nie jest to najlepszy moment na przewalutowanie. Ze względu na olbrzymią niepewność rozwoju wydarzeń na rynkach walutowych lepiej wstrzymać się z tą operacją i przeprowadzić ją po ewentualnym wzroście kursu franka do złotego. Jeśli wyczekiwanie na taką sytuację jest niemożliwe, można zmienić kredyt, ale ze świadomością, że pojawi się ryzyko kursowe. Wówczas co najmniej części oszczędności ze zmniejszenia raty należałoby wykorzystać do budowania oszczędności, które spełnią rolę buforu bezpieczeństwa, gdyby do osłabienia złotego miało dojść w późniejszym okresie.

W najbliższym czasie muszę wziąć kredyt na mieszkanie - czy bardziej opłaca się kredyt w złotych czy we frankach szwajcarskich?

Ze względu na różnicę w ratach bardziej opłacalne jest obecnie zaciąganie kredytów we frankach szwajcarskich. Warunkiem jest jednak posiadanie wyższej zdolności kredytowej niż dla analogicznego kredytu w złotych, co jest konsekwencją wprowadzenia rekomendacji S.