Hiszpańskie banki sprzedają zadłużone nieruchomości odebrane deweloperom z rabatem w wysokości nawet 60 proc. Roczne dochody z najmu apartamentów w Hiszpanii, Chorwacji i Grecji dają ok. 6-proc. zwrot z inwestycji. Za ok. 1000 euro za metr kwadratowy można kupić apartament w Bułgarii nad Morzem Czarnym.
Jeszcze rok temu ceny nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu przekraczały 2–3 tys. euro za metr kwadratowy. Dzisiaj banki przejmują zadłużone inwestycje i sprzedają je znacznie taniej na specjalnych aukcjach.
– Banki sprzedają nieruchomości za 40–60 proc. ich pierwotnej wartości. Apartament, który dwa lata temu kosztował ok. 200 tys. euro, dzisiaj można kupić za 100 tys. – mówi Grzegorz Gurbała z firmy Greg-Consulting Nieruchomości na świecie.
Taka nieruchomość ma ok. 70 mkw., jest całkowicie wyposażona, z klimatyzacją, a właściciel ma dostęp do basenu na osiedlu. Hiszpańskie nieruchomości przestały być drogie. Droższe są choćby apartamenty w niedalekiej Portugalii. Zdecydowanie drożej jest we Francji i w niektórych regionach Włoch.
Hiszpańskie nieruchomości sprzedawane przez banki są również tańsze od tych, które można kupić w Grecji i Chorwacji.
– W Chorwacji ceny apartamentów nad morzem zaczynają się od 1600–1650 euro za mkw. i nawet w czasie kryzysu nie staniały. 70-metrowy apartament kosztuje od 120 do 130 tys. euro. W Grecji ceny są porównywalne, choć na Riwierze Olimpijskiej i w rejonie Chalkidiki jest nieco taniej – mówi Grzegorz Gurbała.
W ostatnim roku ceny nieruchomości w Grecji spadły o ok. 5–10 proc. Dużo większa przecena miała miejsce w Bułgarii.
– Mamy klienta, który kupił apartament nad Morzem Czarnym za 90 tys. euro, a teraz chce go sprzedać za 60 tys. euro. To jest skrajny przykład, ale niestety rzeczywisty – dodaje Grzegorz Gurbała.
Niektórzy uważają jednak, że po znacznej przecenie nieruchomości nad bułgarskim wybrzeżem znowu stały się atrakcyjne.
Szacuje się, że rocznie ok. tysiąca Polaków kupuje nieruchomości za granicą, traktując to jako lokatę kapitału lub sposób na spory zarobek. W tej liczbie nie ma rodaków, którzy pracują np. w Irlandii i tam kupują mieszkania lub domy.

Bank w Polsce nie da kredytu

Niestety, w polskich bankach nie dostaniemy teraz kredytu na kupno nieruchomości za granicą. Banki, które oferowały takie pożyczki, wycofały je ze swojej oferty. Nieruchomość położona kilka tysięcy kilometrów od Polski, nawet w granicach Unii Europejskiej, nie jest dla banków wystarczającym zabezpieczeniem kredytu.
– Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości za granicą może to uczynić, jedynie zaciągając pożyczkę hipoteczną, której zabezpieczeniem będzie nieruchomość znajdująca się w Polsce – radzi Jarosław Sadowski z Expandera.
Jeszcze niedawno Polak i każdy obcokrajowiec nie miał żadnych problemów z uzyskaniem kredytu na kupno nieruchomości w Hiszpanii. W tej chwili pożyczymy maksymalnie 50–60 proc. wartości nieruchomości. Koniecznie trzeba więc mieć gotówkę. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w Chorwacji, która nie jest w Unii Europejskiej. Tam obcokrajowiec w ogóle nie może uzyskać kredytu na kupno nieruchomości.



Ile zainwestować, ile zarobić

Inwestycja w nieruchomości to nigdy nie są małe pieniądze. Aby kupić atrakcyjnie położony apartament nad ciepłym morzem, na pewno trzeba dysponować kwotą ok. 100 tys. euro, czyli ponad 400 tys. zł. Zdaniem ekspertów jest to jednak bardzo dobry moment na tego typu inwestycje, bo po przecenie (np. w Hiszpanii) nieruchomości są znacznie tańsze. Zdaniem ekspertów w ciągu kilku lat ceny powinny powrócić do poziomów sprzed kryzysu. Biorąc pod uwagę skalę przeceny na rynku hiszpańskim, to szanse na najbardziej dynamiczny wzrost cen w najbliższych latach dotyczą właśnie tego rynku. Zarabiać można jednak nie tylko na wzroście wartości nieruchomości. Domy, apartamenty czy segmenty w miejscowościach wypoczynkowych nad morzem można wynajmować i może to nie wymagać obecności właściciela. Wynajmowaniem mieszkań zajmują się wyspecjalizowane firmy. W zamian za prowizje pilnują, by mieszkanie było wynajmowane, czyli zarabiało na siebie, sprzątają po najemcy i pilnują, by lokal nie był dewastowany.
– W Bułgarii taka firma obsługująca pobiera 800–1000 euro za roczną obsługę nieruchomości – mówi Krzysztof Florek z portalu WakacyjnyWynajem.pl
– W każdym kraju są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się wynajmowaniem apartamentowców. Za swoje usługi biorą najczęściej 20–25 proc. czynszu – dodaje Grzegorz Gurbała.
Kryzys wcale nie spowodował, że na chorwackich, hiszpańskich czy bułgarskich plażach jest pusto.
– Dobrze położony apartament nad Morzem Czarnym może dawać od 4 do 7 proc. zwrotu z inwestycji, przy 80-proc. obłożeniu w sezonie (przez 5 miesięcy w roku). W Bułgarii ceny nieruchomości spadły, ale jeśli chodzi o wynajem, to zainteresowanie nadal jest bardzo duże – twierdzi Krzysztof Florek.
Nie wszyscy się z tym zgadzają.
– Ci, którzy zainwestowali w apartament w Chorwacji, cały czas zarabiają, a w Bułgarii mogą mieć z tym problem. Generalnie jednak z samego wynajmu można rocznie otrzymać 5–6 proc. zwrotu z inwestycji. Dokładając do tego wzrost wartości nieruchomości, na pewno inwestycja może się zwrócić w ciągu 10 lat – twierdzi Grzegorz Gurbała.
Dzienna stawka za wynajęcie apartamentu w Chorwacji wynosi ok. 60 euro. W Grecji jest trochę taniej, ok. 50–55 euro. W Hiszpanii dzienna stawka za wynajęcie czteroosobowego apartamentu to ok. 80 euro. Praktycy radzą, że mimo wynajęcia firmy zarządzającej trzeba się liczyć z tym, że raz w roku trzeba osobiście obejrzeć nieruchomość. Dlatego bardzo ważny jest też koszt dojazdu. Z tego punktu widzenia najbardziej atrakcyjna jest Chorwacja. Można tam dojechać samochodem w ciągu kilkunastu godzin. W przypadku Grecji, Bułgarii czy Hiszpanii konieczna jest raczej podróż samolotem.

Walutowa ruletka

O ile można założyć, że kryzys powoli się kończy i ceny nieruchomości nie powinny już bardzo spadać, to ceny walut nadal będą się zmieniały. Dla osób kupujących nieruchomości za granicą kurs euro ma fundamentalne znaczenie. W interesie inwestora, gdy dokonuje zakupu, najbardziej wskazany jest wysoki kurs złotego. Gdy natomiast na konto wpływają już dochody z najmu i później, gdy nieruchomość jest sprzedawana, to z kolei słaby złoty gwarantuje ekstrazyski. Na to jednak liczyć nie należy.
– Złoty na pewno w długim okresie będzie drożał. W ciągu trzech lat kurs euro spadnie do poziomu z ubiegłego roku, czyli do ok. 3,2 zł. To może istotnie zmniejszyć dochody właścicieli nieruchomości. Trzeba się z tym liczyć, kupując nieruchomości za granicą – prognozuje Marek Rogalski, analityk z Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska.