PKP nie potrafią wykorzystać potencjału posiadanych nieruchomości. Zamiast zarabiać na dworcach, nieustannie do nich dopłacają. Wcale tak być nie musi.
W listopadzie 2008 r. NIK opublikowała wyniki kontroli dworców kolejowych. Większość placówek straszy brudem i nie jest przystosowana do obsługi osób niepełnosprawnych. Raport nie spróbował nawet wyjaśnić powodów obecnej sytuacji, nie daje tez rekomendacji na przyszłość. Od czasu wydania raportu NIK nic się nie zmieniło, a jeśli, to na gorsze.
Dworcami zarządzają oddziały gospodarowania nieruchomościami PKP. Za najważniejsze obiekty odpowiada Oddział Dworce Kolejowe. Od lat nie ma dość środków, by przeprowadzać choćby najpilniejsze dworcowe inwestycje. Mające w zarządzaniu ponad 2,5 tys. placówek OGN wydały w 2007 roku nieco ponad 60 mln zł na prace renowacyjne. Gdyby nie środki z funduszy pomocowych UE (niemal 90 proc. wydatków na renowacje), kwota ta byłaby jeszcze niższa.
Druga z organizacji – Dworce Kolejowe – na renowacje przeznaczyła w tym samym roku tylko 12,2 mln zł, co pozwoliło na modernizację zabytkowego obiektu w Tarnowskich Górach i rozpoczęcie prac na dwóch innych. Dla porównania wydatki inwestycyjne zarządzającej około 5,5 tys. stacji spółki zależnej Deutsche Bahn, DB Station & Service wynoszą co roku ok. 350 mln euro (1,5 mld zł).

Była strategia i co z tego

Punktem wyjścia do jakiejkolwiek zmiany jest zwiększenie rentowności dworców kolejowych. Dziś tylko kilkadziesiąt stacji PKP jest zyskownych. Aby to zmienić, konieczne jest stworzenie i konsekwentne wdrożenie wieloletniego planu. PKP od kilku lat starają się usprawniać procesy związane z eksploatacją dworców. Służyć temu miała m.in. przyjęta w lutym 2007 r. nowa strategia zagospodarowania nieruchomości. Po jej ogłoszeniu wzrosło zainteresowanie deweloperów lokalizacjami PKP w aglomeracjach, utworzony został wówczas Oddział Dworce Kolejowe. Sukcesem zakończyła się sprzedaż starego dworca w Katowicach za 45 mln zł. Można było więc sądzić, że PKP są na właściwej drodze.
Dodatkowym powodem do optymizmu była większa chęć PKP do rozmów z samorządami o przekazaniu im nieruchomości w zamian za umorzenie długów, np. z tytułu podatków gruntowych. Gros z 2,7 tys. dworców PKP znajduje się w małych i średnich miastach. Przy ponad 800 z nich nie zatrzymują się pociągi pasażerskie, a spośród pozostałych 1,9 tys. ponad 40 proc. jest zamknięta dla pasażerów. Wartość użytkowa 1,5 tys. dworców kolejnowych jest bliska zeru. PKP muszą jednak ciągle ponosić na ich rzecz koszty, choćby z tytułu danin publicznych czy ochrony. Przekazanie nieruchomości pozwalało PKP na redukcję zadłużenia, a samorządom na dostosowanie nieruchomości do lokalnych potrzeb. Pomysł był więc dobry, ale zmiany straciły na dynamice.
Kryzys finansowy może okazać się niezwykle poważnym ciosem dla spółek wchodzących w skład Grupy PKP. Utrudniony dostęp do nisko oprocentowanych kredytów, mniejsze szanse na pozyskanie kapitałów z emisji obligacji, spadek popytu ze strony klientów oraz opóźnienia w spłacie zobowiązań wobec spółek grupy – wszystko to może doprowadzić nie tylko do strat, ale i utraty płynności.
Sprzedaż gruntów i budynków oraz wynajem przestrzeni mogłyby pozwolić na pozbycie się balastu na przyszłość. Wymagałoby to jednak reform takich, na jakie wcześniej zdecydował się Deutsche Bahn.



Jak Niemiec na dworcach zarabia

Niemieckie koleje, które w latach 90. nie mogły uporać się z użytkowanymi nieruchomościami, powołały osobną spółkę-córkę i przekazały jej zarząd nad dworcami. Tak powstało Deutsche Bahn Station & Service. Rosnące koszty utrzymania dworców, w zestawieniu ze stałymi opłatami pobieranymi za ich użytkowanie, skutkowały jednak znacznymi stratami. W tej sytuacji spółka zdecydowała się na kompleksową reorganizację, polegającą na optymalizacji struktury organizacyjnej i procesów, ograniczeniu kosztów oraz rozwoju portfela usług.
Kluczowym elementem zmian było wprowadzenie nowych zasad zarządzania przestrzenią dworcową. Dworce sklasyfikowano w zależności od ich wielkości i znaczenia dla ruchu pasażerskiego oraz potencjału sprzedażowego. Po przypisaniu dworców do tak określonych kategorii wyznaczono dla poszczególnych z nich cele dotyczące przychodów, opierając się na doświadczeniu przedsiębiorstw zarządzających stacjami z innych państw.
Szeroko zakrojone działania już w pierwszym roku po wprowadzeniu zmian pozwoliły ograniczyć stratę o 45 mln euro. W drugim roku wynik poprawiono o dalsze 70 mln euro pomimo zwiększenia o 50 mln wydatków na utrzymanie dworców. Konsekwentne wprowadzanie nowych zasad pozwoliło DB Station & Service zanotować w 2007 roku 640 mln euro przychodów, z czego aż 315 mln pochodziło od klientów zewnętrznych. Spółka z deficytowej stała się zyskowna (w 2007 roku zysk netto wyniósł 90 mln euro), zaś środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości prywatnym inwestorom DB S&S przeznaczane są na inwestycje modernizacyjne na posiadanych obiektach.

Dworce do zwrotu?

PKP mogłyby skorzystać z doświadczeń swojego zachodniego odpowiednika i zmienić zarządzanie dworcami w dochodową działalność. Można jednak również zarysować alternatywny scenariusz rozwoju sytuacji. Tak jak niedawno przekazano województwom część spółki PKP Przewozy Regionalne odpowiedzialną za realizację przewozów w obrębie województw, tak samo możliwe jest przekazanie własności nieruchomości kolejowych jednostkom samorządowym.
Niezależnie od tego, czy byłoby to przekazanie budynków za długi, czy też po ustalonych w drodze administracyjnej cenach, PKP będą miały wiele do stracenia. O ile, rzecz jasna, nie uda im się na czas pokazać, że są w stanie skutecznie zarządzać swoimi dworcami.