W Polsce około 1 mln rodzin nie ma samodzielnego mieszkania. Jednak tylko mniejsza część z nich ma wystarczające dochody, aby móc dostać kredyt. W 2008 roku oddano do użytku ponad 165 tys. mieszkań. Aż 85 proc. kupowanych nieruchomości jest finansowanych kredytami hipotecznymi.
ROBERT LIDKE
W dobie spowolnienia gospodarczego nie sprawdził się dotychczasowy model rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w którym obywatele zadłużają się w bankach po to, aby wybudować sobie własny dom lub kupić mieszkanie od dewelopera. Może warto zastanowić się, czy stworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkań pod wynajem nie byłoby właściwym rozwiązaniem dla takiego kraju jak Polska?
OLGIERD DZIEKOŃSKI
podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury
Bardzo ważne jest wsparcie budownictwa o charakterze socjalnym. Dokonaliśmy nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych. Znowelizowane przepisy wchodzą w życie 1 kwietnia bieżącego roku. Jeżeli mówimy o wynajmowaniu mieszkań na rynku, to jednym z podstawowych problemów jest to, że jeżeli ktoś nie płaci czynszu najmu, to musimy go wówczas eksmitować, a w świetle prawa musimy go eksmitować do innego lokalu socjalnego na terenie danej gminy. W naszym przekonaniu ta ustawa będzie sprzyjała powiększaniu się zasobu lokali socjalnych.
ROBERT LIDKE
A co z samą ustawą o ochronie lokatorów?
OLGIERD DZIEKOŃSKI
Jeżeli mówimy o kwestii budownictwa na wynajem i segmencie mieszkań prywatnych, to z tą ustawą jest powiązana przygotowywana przez Ministerstwo Infrastruktury bardzo istotna zmiana w ustawie o ochronie praw lokatorów, gdzie pojawiają się nowe propozycje regulacji tzw. najmu okazjonalnego. Formuła najmu okazjonalnego mówi, że w odniesieniu do mieszkań prywatnych oraz umów, które dotyczą okresu dziesięcioletniego, mamy zawieszone pewne regulacje obecnej ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że będzie znacznie łatwiej wyegzekwować opuszczenie lokalu przez osobę, która czynszu nie płaci, jeżeli zostanie zawarta z tą osobą umowa o tzw. czynszu okazjonalnym. Osoba, która będzie wynajmowała mieszkanie, zostanie zobowiązana w umowie najmu do wskazania lokalu, do którego zostanie eksmitowana w przypadku np. zalegania z czynszem. Trwają konsultacje społeczne projektu zmian tej ustawy.
ROBERT LIDKE
Pan Mirosław Barszcz był członkiem rządu, który miał bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o rozwój budownictwa mieszkaniowego. W obecnej sytuacji są one kompletnie nierealne.
MIROSŁAW BARSZCZ
Istotnie rząd, w którym uczestniczyłem, chciał stworzyć warunki prawne i ekonomiczne, które umożliwiłyby wybudowanie 1,5 mln mieszkań w ciągu ośmiu lat. Jednak sytuacja na rynku w tej chwili jest diametralnie różna od tej, która była w końcówce 2007 roku. Obecnie ok. 80 proc. inwestycji mieszkaniowych zostanie wstrzymanych. Jakie będą skutki? Bankructwo deweloperów, szybki spadek cen mieszkań, a za dwa, trzy lata po wyjściu gospodarki z kryzysu będziemy obserwowali to samo, co się działo w latach 2004–2006, czyli duży popyt na mieszkania związany ze zmniejszaniem restrykcji kredytowych. Jeśli to się połączy z momentem wejścia do strefy euro, czyli z prawdopodobnym spadkiem stóp procentowych, to będziemy mieli olbrzymi wzrost popytu na nowe mieszkania i nienadążające za nim inwestycje. Tak więc przy niewielkiej podaży ceny mieszkań za 2–3 lata zaczną szybko rosnąć. Jest to kompletnie rozchwianie rynku, które nikomu nie służy.
ROBERT LIDKE
Co w tej sytuacji można więc zrobić?
MIROSŁAW BARSZCZ
były minister budownictwa
Obecnie trzeba zastanowić się nad tym, w jaki sposób rynek należy stabilizować. Porównajmy polski rynek nieruchomości z rynkiem np. niemieckim. W Niemczech rynek mieszkań na wynajem zajmuje około 50 proc. zasobu mieszkaniowego. Są to mieszkania będące własnością firm, instytucji finansowych, ale zdecydowanie częściej indywidualnych osób – w ten sposób tworzy i umacnia się klasa średnia. To dla nas powinien być podstawowy cel: budowa klasy średniej, której zabezpieczeniem emerytalnym będzie nie tylko OFE, ale także np. jedno czy kilka mieszkań wynajmowanych, z których można czerpać dochody w wieku emerytalnym. Moim zdaniem nie każdy musi być właścicielem mieszkania i nie każdy nim będzie – taka jest naturalna kolej rzeczy. Podstawową przeszkodą w rozwoju budownictwa mieszkaniowego pod wynajmem jest ustawa o ochronie lokatorów. Stąd cieszy mnie informacja pana ministra o planach zmian regulacji o najmie okazjonalnym. Ale proponuję pójść dalej i rozszerzyć możliwości eksmisji niesolidnych lokatorów. Szara strefa rynku mieszkań na wynajem jest ogromna. Trzeba powiedzieć, że kiedy istniała ulga podatkowa na zakup mieszkania na wynajem, to statystyki mówiły o tym, że ponad 90 proc. tych mieszkań, które zostały wybudowane z przeznaczeniem na wynajem, nie było nigdy oficjalnie wynajętych. Te mieszkania były wynajmowane często w szarej strefie. Nie ze względu na unikanie podatków, ale ze względu na strach przed tym, że legalnie mieszkający lokator nie będzie się chciał w przyszłości wyprowadzić.
ROBERT LIDKE
Drastyczne spadki cen akcji na giełdzie, straty funduszy inwestycyjnych na pewno skłaniają inwestorów do szukania okazji do zarobku w tzw. realnej gospodarce, ale czy w tej sytuacji trafią do budownictwa mieszkaniowego?
MIROSŁAW BARSZCZ
Mimo kryzysu jest w Polsce wiele osób, które mają duże oszczędności i szukają bezpiecznych, długoterminowych inwestycji. Dla nich inwestycja w mieszkania pod wynajem byłaby idealnym rozwiązaniem, ale przeszkodą jest zbyt restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów. Ostatnia rzecz to możliwość poszerzenia inwestowania w mieszkania na wynajem przez instytucje finansowe, zwłaszcza przez otwarte fundusze emerytalne. Stworzenie możliwości bezpiecznego inwestowania nie tylko w podmioty giełdowe, a także w rynek pozagiełdowy związany z nieruchomościami mieszkalnymi może mieć bardzo pozytywne skutki gospodarcze i społeczne.



JACEK BIELECKI
dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Zgadzam się z panem Mirosławem Barszczem, że budownictwo czynszowe jest najlepszą szansą na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Potwierdzają to statystyki: ponad 95 proc. ludzi mieszka w mieszkaniach, będąc w części lub całości ich właścicielami. Rozwój budownictwa czynszowego redukuje potrzebę wybudowania odpowiedniej liczby mieszkań. Prześledziłem statystyki w trzech krajach europejskich: w Niemczech, Wlk. Brytanii i Holandii. Są to jedyne kraje w Europie, które mają liczbę mieszkań w zasadzie równą liczbie rodzin. W Niemczech 50 proc., w Wlk. Brytanii ok. 50 proc., w Holandii 40 proc. mieszkań, które istnieją, są mieszkaniami czynszowymi. Gdybyśmy postawili na komercyjne budownictwo mieszkań czynszowych, to nie trzeba by wybudować w Polsce, tak jak kalkulujemy, 1,5 mln mieszkań, ale być może wystarczyłby 1 mln.
Stawiam rządzącym następujące pytanie: jakie instrumenty wprowadzić, jak działać powinna władza publiczna wszystkich szczebli, aby włączyć się w proces rozwoju budownictwa mieszkaniowego? Pan minister wspomniał o programie budownictwa socjalnego, które ma być elementem wspierającym właśnie budownictwo czynszowe, bo będzie dokąd wyprowadzać lokatorów, którzy nie płacą. Panie ministrze, z całym szacunkiem dla tego pomysłu, ja wiem, że to się udać nie może, w Polsce w skali roku średnio buduje się 1000–1200 mieszkań komunalnych socjalnych. Świadczy to o tym, że gminy nie chcą ani nie potrafią, ani nie są do tego przeznaczone, żeby budować lokale socjalne. Mówienie o tym, że budownictwo socjalne rozwiąże problem, jest myśleniem życzeniowym.
ROBERT LIDKE
W takim razie dokąd wyprowadzać lokatorów, którzy nie płacą czynszu?
JACEK BIELECKI
Najsensowniejszym rozwiązaniem jest przejście na system dopłat do czynszów komercyjnych. Społeczności lokalne powinny wziąć na siebie obowiązek opieki nad ludźmi, których nie stać na płacenie czynszu komercyjnego, a nie przerzucać ten obowiązek na właścicieli lokali prywatnych. W systemie holenderskim znakomicie to funkcjonuje. Mają tam tabele, w których zamieszczone są informacje na temat rodziny, liczby osób na utrzymaniu, dochodów. Na podstawie tego określa się przysługujące środki na dopłatę do czynszu. W ten sposób realizuje się pomysł pomocy społeczności lokalnej dla tych, których nie stać na wynajmowanie mieszkania na rynku komercyjnym. To właśnie mieszkania są bardzo dobrą możliwością inwestowania kapitału.
Polska jest jedynym krajem w UE, który ma współczynnik liczby mieszkań do liczby rodzin poniżej jedności. Mamy 93 proc. mieszkań w stosunku do liczby rodzin. Inne kraje mają albo 1 albo 1,5 (Hiszpania), Irlandia 1,4 proc. – tam zapaść budownictwa jest ogromna. Kryzys jest szansą dla budownictwa, można zapomnieć o doktrynach i nieefektywnych rozwiązaniach. Trzeba przyjąć rozwiązania sensowne. Jeżeli nie będzie impulsu popytowego, to nie ma sensu budować mieszkań na skład, bo jest to bardzo krótka droga do bankructwa nie tylko branży, ale także całej gospodarki.
WALDEMAR MAZAN
wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości
Moim zdaniem branża deweloperska sama sobie nie poradzi. Konieczne jest prowadzenie przez rząd odpowiedniej polityki stymulującej rozwój budownictwa mieszkaniowego. Pojawiające się tej chwili wnioski o upadłość to dopiero początek kryzysu w branży budowlanej. Najbardziej zagrożone są małe i średnie firmy. Deweloperzy, nie mogąc dostać kredytu z banku, opóźniają płatności generalnym wykonawcom, a ci z kolei nie płacą w terminie podwykonawcom, którymi są zazwyczaj małe firmy.
ROBERT LIDKE
Panie ministrze, czy wobec tych argumentów, które pan usłyszał w czasie naszej dyskusji, nie uważa pan, że rząd w swoich propozycjach zmian w ustawie o ochronie lokatorów nie powinien pójść dalej? Chodzi o to, aby to sprawą państwa, a nie prywatnych właścicieli czynszowych domów było zapewnienie dachu nad głową osobom znajdującym się w trudnej sytuacji ekonomicznej.
OLGIERD DZIEKOŃSKI
Mam nadzieję, że opublikowanie na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury propozycji ustawy o najmie okazjonalnym będzie dobrym początkiem tego rodzaju dyskusji. Zgadzam się z tezą, że istotną przeszkodą w rozwoju budownictwa mieszkaniowego pod wynajem komercyjny jest brak gwarancji co do możliwości usunięcia lokatora, który nie płaci. Zawsze w takiej dyskusji musimy pamiętać o obu stronach, czyli tych, którzy wynajmują, i tych, którzy są najemcami. Znalezienie stanu równowagi w poczuciu bezpieczeństwie społecznego jest bardzo ważne. Jesteśmy otwarci na wszystkie rozwiązania.
JAK POKONAĆ KRYZYS W BUDOWNICTWIE MIESZKANIOWYM?
Na ten temat Gazeta Prawna i kancelaria audytorów i doradców Rucińscy i Wspólnicy zorganizowały 16 marca debatę. Prezentujemy wybrane fragmenty dyskusji, w której wzięli udział: Olgierd Dziekoński, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Mirosław Barszcz, były minister budownictwa, Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Waldemar Mazan, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
WNIOSEK GP
Dla ożywienia koniunktury w branży budowlanej niezbędne jest stworzenie możliwości rozwoju w Polsce budownictwa mieszkań pod wynajem. Wiąże się to z koniecznością radykalnego ograniczenia ochrony lokatorów przed eksmisją lub stworzenia systemu dopłat państwa do czynszu komercyjnego dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej.