Jeszcze w kwietniu Narodowy Bank Polski sygnalizował, na podstawie cokwartalnej ankiety wśród banków, że w drugim kwartale tego roku 45 proc. z nich zamierza zaostrzyć warunki lub kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Tylko 8 proc. przewidywało złagodzenie warunków. Wszystko dlatego, że oczekiwany jest „najsilniejszy od roku wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe” – jak to ujął NBP – a banki obawiają się pogorszenia sytuacji gospodarczej. Niektóre informacje z rynku wydawały się to potwierdzać.

Postraszyli frankami i marżami

Na początku maja grupa Fortis poinformowała, że od 15 maja koniec z kredytami w walutach innych niż złoty. „Grupa Fortis zadecydowała o ograniczeniu ryzyka wynikającego finansowania nieruchomości w walucie innej niż złoty” – wyjaśniał bank. Na rynku zawrzało, analitycy Open Finance przyznali, że ten „zaskakujący” komunikat stał się przedmiotem niekończących się spekulacji. „Po pierwsze grupa Fortis, która poniosła straty na kryzysie subprime może chwilowo przynajmniej nie mieć ochoty na podejmowanie ryzyka na rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Warto jednak pamiętać, że kilkanaście dni temu banki ING i BZ WBK zdecydowały się włączyć kredyty w CHF do swojej oferty produktowej. Ograniczanie ryzyka może mieć związek z obawami o osłabienie złotego, choć i ta hipoteza daleka jest dziś od realizacji. Na pocieszenie - Fortis planuje mocno uatrakcyjnić ofertę kredytów w PLN” – podsumowywali analitycy Open Finance.

„Zastanawiam się, czy decyzje Fortisu wynikały z tego, że ktoś w Belgii ma głębszą ocenę ryzyka, czy też nie dysponuje wszystkimi informacjami o potencjale Polski. Myślę jednak, że to brak dostatecznej informacji” – mówi nam Paweł Majtkowski, szef działu analiz Expander.pl.

Analitykom z Belgii oddalonej od Polski o ponad 1300 kilometrów trudno się dziwić, bo i krajowy potentat - PKO BP - jeszcze w listopadzie ubiegłego roku zapowiadał podwyżkę marży banku, ograniczającą dostęp do kredytów i tym samym zabezpieczającą przed ryzykiem wynikającym ze spowolnienia gospodarczego.

„ W Polsce nie ma jeszcze bariery ceny kredytu, koszt pożyczki hipotecznej jest nadal niewielki. Choć rynek jest młody, kształtuje się on na poziomie hipoteki angielskiej, która istnieje nieprzerwanie od 200 lat. Można powiedzieć, że cena kredytu hipotecznego w naszym kraju jest jeszcze za mała i klienci zniosą podwyżki opłat. Marża naszego banku wzrosła z 1,3 na 1,7 proc. Ponadto klienci zawsze mogą iść do innego banku, który stosuje marżę niższą” – mówi portalowi finansowemu GazetaPrawna.pl Robert Działak, wiceprezes PKO BP. 

Średnie marże zamiast rosnąć, spadają

Tymczasem na rynku nie widać wzrostu marż, bo… spadają. Jak informuje Łukasz Bugaj, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, „na koniec marca średnia marża dla 30-letniego kredytu 200 tys. zł, przy 100 proc. LTV (wartość pożyczki do wartości nieruchomości) wynosiła 1,26 proc., dziś – 1,1 proc. Przy kredycie 300 tys. zł i 100 proc. LTV marże spadły z 1,22 proc. do 1,06 proc.” – dodaje Łukasz Bugaj.

Wskazuje jednocześnie, że są banki, które nieznacznie podwyższyły marże, jak BRE Bank (w mBanku i MultiBanku), ale też np. w DomBanku i Deutsche Banku PBC marże malały. Z drugiej strony – o ile np. Fortis wycofał się z kredytów we frankach szwajcarskich, to np. ING Bank Śląski włączył je do swojej oferty. „Ten rok to rok kredytów w CHF. W ubiegłym roku klienci brali kredyty w złotych w najgorszym momencie. Kredyty złotowe są drogie. Gdyby wzięli kredyt we franku szwajcarskim, byliby teraz w lepszej sytuacji. Wielu klientów pyta się teraz, czy przewalutować kredyty, a my rekomendujemy obecnie kredyty we frankach szwajcarskich, jeśli jest to kredyt na długi termin” – dodaje Łukasz Bugaj. 

Straszą bo chcą przyspieszyć akcję kredytową

Czyżby więc wcześniej banki wprowadzały klientów w błąd? Albo bank centralny? Zdaniem Pawła Majtkowskiego, nie należy wykluczać, że przynajmniej niektóre banki chcą trochę klientów postraszyć perspektywą wzrostu ceny kredytu, by zachęcić ich do podpisywania umów właśnie teraz. „Jednak nie ma co się spieszyć” – dodaje. 

Wiwat konkurencja

Jaki jest jednak główny powód przychylności banków, otwierających swoje sejfy przed klientami? Według analityków, sytuacja na rynku jest znakomitym dowodem na cudowne działanie konkurencji. 

O ile bowiem wszyscy przewidują wolniejszy wzrost rynku kredytów hipotecznych w 2008 r. po ubiegłorocznym szaleństwie (39 mld zł wzrostu aktywów), o tyle jednak zwracają uwagę na różne zabiegi banków, by ewentualne obostrzenia lub utrudnienia złagodzić. A to np. pojawiają się możliwości dopasowywania spłat do domowego budżetu (jak w Polbanku), a to zmieniają się przedziały sum kredytów (a co za tym idzie – ceny pożyczanego pieniądza), które dla niektórych klientów, jeśli utrafią, mogą być korzystne. Małe banki, które w 2006 r. przegrały starcie z dużymi i nie zablokowały wprowadzenia Rekomendacji S, zaostrzającej kryteria przy przyznawaniu kredytów walutowych, wygrywają większą elastycznością i coraz bardziej wyrafinowanymi zabiegami marketingowymi. „Klient, jeśli będzie chciał, pójdzie do banku z korzystniejszą ofertą. Na rynku są przetasowania. Kredyt Bank zrezygnował z liberalnego udzielania kredytów, na to miejsce weszły DomBank i Polbank EFG” – dodaje Paweł Majtkowski. To zresztą potrafi prowadzić do zatorów, znanych sprzed wejścia w życie Rekomendacji S. „W Polbanku, który był jednym z najszybszych banków w przetwarzaniu wniosków, pojawiły się problemy” – sygnalizuje Łukasz Bugaj.

Rynek kredytów hipotecznych będzie rósł nadal

Na ten rok zakłada się, że rynek kredytów hipotecznych wzrośnie ok. 10 do 15 proc. (to w optymistycznej wersji). Analitycy zwracają uwagę, że udział kredytów hipotecznych do PKB wynosi w Polsce 10 proc. , gdy w Hiszpanii ten wskaźnik jest czterokrotnie większy. W dodatku nie ma sygnałów, by w Polsce miało dojść do załamania gospodarczego. Analitycy zwracają też uwagę, że ubiegłoroczne problemy na rynku hiszpańskim, do którego Polska jest często porównywana, pojawiły się po prawie 20 latach nieustającego wzrostu w ty kraju. A do tego nam jest ciągle daleko. „W Polsce to ciągle tylko 1 mln klientów” – podkreśla Łukasz Bugaj. 

Finamo, spółka doradztwa finansowego, która niedawno weszła na rynek, zwraca uwagę, że rozwój rynku kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich dwóch lat, to tylko początek rozwoju tej formy finansowania. Według szacunków analityków Finamo, o ile w 2007 r. wartość udzielonych w Polsce kredytów hipotecznych wyniosła 116 mld zł, to na koniec 2012 r. ich kwota powinna wzrosnąć do 431 mld zł. A wtedy i tak ich udział do PKB wyniósłby zaledwie 25 proc., czyli dwa razy mniej niż średnia dla całej UE

Bankom pomaga wzrost płac

Ponadto bolączka klientów, czyli drożejące nieruchomości, wcale nie muszą być barierą w rozwoju akcji kredytowej. Choć wzrost wynagrodzeń (ok. 10 proc. w skali roku) nie nadąża za wzrostem cen nieruchomości, to jednak trochę wyrównuje dysproporcje. Przy zarobkach 3 tys. zł zdolność kredytowa wynosi 140 tys. zł, ale już przy 3300 zł dochodu – zdolność kredytowa rośnie o 15 proc., do 165 tys. zł – podaje w swoim raporcie o rynku spółka Finamo. 

Nawet zresztą PKO BP, które zaczęło ostrożniej udzielać kredytów hipotecznych, nie spodziewa się załamania rynku kredytów hipotecznych. „Zawsze będą ludzie, którzy biorą hipotekę” – zwraca uwagę Robert Działak. Dodaje przy tym, że może zmienić się podejście klientów do zaciągania długu hipotecznego. O ile bowiem polski klient zakłada, że będzie kredyt spłacał przez 20-30 lat, to w Anglii czy Niemczech średni czas spłacania kredytu hipotecznego to 7-8 lat, bo potem nieruchomość jest kupowana przez inną osobę i spłata następuje przez odsprzedaż domu czy mieszkania. „Będzie to bardzo ciekawa kwestia, kiedy zaczną się takie ruchy na rynku wtórnym. Ale tak będzie wtedy, kiedy rynek będzie nasycony nieruchomościami” – dodaje wiceprezes PKO BP.

Na razie na ten rok optymistyczne prognozy zakładają wzrost rynku z 116 mld zł do nawet 151 mld zł. Po pierwszych dwóch miesiącach 2008 r., według danych NBP, przyrost wyniósł ok. 7 miliardów złotych. Ten wynik wskazuje, że rynek jest sprytniejszy niż czarne scenariusze.