Od wielu lat jestem właścicielem lokalu użytkowego w budynku wielorodzinnym. I choć prowadziłem w nim restaurację, to mieszkańcy nigdy nie skarżyli się na jakiekolwiek uciążliwości związane z jej działalnością.
Sytuacja się zmieniła, gdy zacząłem w tym samym miejscu prowadzić działalność cateringową. Od tego czasu zaczęły się skargi na immisję zapachów do ich mieszkań. Wspólnota podjęła uchwałę, w której zobowiązuje się mnie (jako właściciela lokalu) do przystosowania go w taki sposób, aby działalność w nim prowadzona nie była uciążliwa dla innych mieszkańców. Nie wskazano jednak, jak mam to zrobić. Czy mam szansę skutecznie zaskarżyć uchwałę do sądu?
Zacznijmy od tego, że przedsiębiorcy jako właścicielowi lokalu przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty. Podstawą powództwa może być np. niezgodność owej uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo to, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Powództwo to może być wytoczone w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Trzeba jednak pamiętać, że pomimo wytoczenia sprawy wspólnocie zaskarżona uchwała podlega wykonaniu (chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy).
Trudno jednak jednoznacznie ocenić, czy w opisanym stanie faktycznym czytelnikowi uda się przekonać sąd, by ten uchylił uchwałę wspólnoty. Możemy co najwyżej wskazać, że w podobnym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny w Łodzi wyrokiem z 23 lutego 2018 r. (sygn. akt I ACa 875/17) oddalił powództwo właściciela lokalu użytkowego. W pozwie przeciwko wspólnocie właściciel lokalu zarzucił jej, że w uchwale nie wskazała ona, jakie konkretne rozwiązania techniczne powinien zastosować, by działalność w nim prowadzona nie była uciążliwa dla innych mieszkańców.
W tym zakresie sąd uznał, że zarzut jest niezasadny, bo do wspólnoty należą osoby niebędące profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej, a ich zadaniem nie jest poszukiwanie i narzucenie konkretnych rozwiązań. Przeciwnie, to na przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w taki sposób, aby była ona jak najmniej uciążliwa dla innych mieszkańców. Łódzki sąd apelacyjny zaznaczył, że to do restauratora należały działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań przedsiębiorca został zobowiązany zaskarżoną uchwałą, która nie wprowadzała jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość podjęcia dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku. Tym samym – zdaniem sądu – uchwała nie zmierzała do naruszenia interesu przedsiębiorcy jako członka wspólnoty.
Co istotne, łódzki sąd apelacyjny potwierdził, że w razie braku podjęcia działań, o których była mowa w uchwale, przedsiębiorca powinien się liczyć z ewentualnym postępowaniem wspólnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej – poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną.
Tak więc w razie niepodjęcia działań czytelnik powinien się liczyć z podjęciem tego typu kroków przez wspólnotę, z którą toczy spór. W toku tych postępowań rozstrzygnięciu podlegać będzie m.in. kwestia nasilenia immisji zapachów czy innych niedogodności oraz ich usunięcia.
Podstawa prawna
Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.).
