Spadający popyt na powierzchnie handlowe, przy utrzymującej się na wysokim poziomie podaży, spowodował, że nowi najemcy mają szanse na niższe czynsze, ulgi w jego spłacie, a nawet zawieszenie opłat na czas remontu sklepu.
Firmy wchodzące w tym roku na polski rynek handlowy mają szansę wynająć powierzchnię w centrum handlowym na dużo korzystniejszych warunkach niż ich konkurencji, którzy na ekspansję zdecydowali się rok czy dwa lata temu. A to dlatego, że przybywa wolnych lokali na rynku. Zaostrzająca się polityka kredytowa banków spowodowała, że niektóre krajowe i międzynarodowe firmy handlowe zdecydowały się ograniczyć plany rozwoju w tym roku. Niektóre też wycofują się z mniej zyskownych lokalizacji.

Rok najemcy

Spadek popytu nie idzie jednak w parze z podażą. Jak wynika z ostatniego raportu o rynku nieruchomości, przygotowanego przez Cushman & Wakefield, do 2011 roku w Polsce powstanie dodatkowe 1,5 mln mkw. powierzchni centrów handlowych. W 2008 roku w budowie 1,3 mln mkw. powierzchni.
To powoduje, że w tym roku to najemcy, a nie wynajmujący będą dyktować warunki współpracy.
Nowy najemca może zyskać przede wszystkim niższą - przynajmniej o kilka procent - stawkę czynszu, w związku ze spadkiem kursu złotego do euro. Umowy w centrach handlowych zawierane są bowiem w euro, a rozliczane w złotych według kursu z dnia wystawienia faktury VAT.
Dla porównania w 2008 roku najatrakcyjniejsze powierzchnie w śródmiejskich centrach handlowych osiągnęły czynsze na poziomie 63-73 euro za mkw. miesięcznie. W innych dużych aglomeracjach natomiast wyniosły 40-53 euro za mkw. miesięcznie - wynika z wiosennego raportu przygotowanego przez Cushman & Wakefield.
- Można też próbować negocjować niższy czynsz w pierwszym roku trwania umowy, która najczęściej zawierana jest na pięć lat. Opust sięga przeważnie 10 proc. - wyjaśnia Magdalena Frątczak z CB Richard Ellis.



Nowe zasady

Dodaje, że w dobie kryzysu nowym najemcom łatwiej będzie też uzyskać zmiany w płaconych dotychczas w centrach handlowych czynszach. Oznaczałoby to obniżenie stawki czynszu podstawowego, a podwyższenie czynszu od obrotu wyrażonego w procentach.
Powracają także ulgi w czynszach, które w czasach wzmożonego popytu na lokale handlowe praktycznie zniknęły. Mowa na przykład o zawieszeniu płatności za wynajmowany lokal na okres przeprowadzanej adaptacji.
- Wreszcie w grę wchodzi partycypacja właściciela centrum handlowego w kosztach wykończenia wynajętej powierzchni. Tu zyski dla najemcy mogą kształtować się od 200 do 250 euro za mkw. - informuje Magdalena Frątczak.
Na większe ustępstwa ze strony wynajmującego mogą liczyć firmy, które poszukują jednego większego lokalu handlowego.

Odnowienie współpracy

Warto też skorzystać z pomocy agencji nieruchomości, która jest doświadczona w zawieraniu umów najmu z zarządcami centrów handlowych. Szczególnie że stawka za tego typu usługi nie jest wysoka. Wynosi dwukrotność miesięcznego czynszu.
Jej pomoc będzie szczególnie przydatna, gdy w grę będzie wchodziła konieczność zapłacenia odstępnego za lokal. Uzyskiwało ono bowiem kwotę nawet ponad 1 mln euro.
Na spadku popytu na rynku centrów handlowych mogą zyskać też firmy, którym właśnie kończy się umowa najmu na lokal. Najwięksi wywiązujący się z umowy najemcy mogą liczyć głównie na obniżkę stawki czynszu lub zwolnienie z jego płatności na czas przeprowadzanego remontu.
JAK RENEGOCJOWAĆ UMOWĘ NAJMU
● można ubiegać się o obniżenie czynszu w związku z osłabieniem złotego, czasowe zwolnienie z płatności na okres planowanego remontu oraz o obniżenie stawki czynszu podstawowego na rzecz zwiększenia stawki od obrotu,
● większą możliwość uzyskania korzystniejszych warunków ma firma zajmująca większy lokal lub kilka lokali u tego samego wynajmującego,
● o zmianę warunków najmu można się ubiegać, wówczas gdy dotychczasowa umowa dopuszczała taką możliwość, w przeciwnym razie jej przedłużenie nastąpi na starych zasadach,
● najpóźniej na sześć miesięcy przed zakończeniem umowy należy poinformować właściciela centrum handlowego o chęci jej przedłużenia,
● czas renegocjacji umów wydłużył się - trzeba więc liczyć się z tym, że negocjacje nowych warunków mogą być prowadzone do ostatniego dnia trwania starej umowy.
Dla nowych najemców:
● nowy najemca negocjacje powinien powierzyć doświadczonej agencji nieruchomości, szczególnie gdy nie zna polskiego rynku (wynagrodzenie dla agencji to stawka dwumiesięcznego czynszu za lokal),
● można wynegocjować: niższy czynsz przez cały okres trwania umowy, zwolnienie z płatności na czas remontu lokalu, partycypację właściciela centrum w kosztach wykończenia lokalu.