Nieruchomości w trakcie budowy będzie można wyceniać w wartości godziwej i wynik z wyceny nie będzie odraczany w czasie, ale ujmowany w trakcie realizowania projektu.
Zmienił się Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 Nieruchomości inwestycyjne. Będzie obowiązywał dla sprawozdań finansowych sporządzonych za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2009 r. lub później.
Jak wskazuje Marta Stypułkowska-Molga, menedżer, Zespół ds. Nieruchomości, PricewaterhouseCoopers, dzięki zmianom, nieruchomości w trakcie budowy, będą mogły być traktowane jako nieruchomości inwestycyjne, jeżeli taki jest cel ich wytworzenia. Dzięki temu nieruchomości będące w trakcie budowy lub dostosowywania można będzie wyceniać do wartości godziwej.
- W rezultacie zastosowania dla nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania modelu wyceny do wartości godziwej spółki deweloperskie będą mogły przyspieszyć moment ujęcia zysku z realizowanego projektu inwestycyjnego w rachunku zysków i strat. Marta Stypułkowska-Molga uważa, że w praktyce możliwość zastosowania modelu wyceny godziwej na skutek nowelizacji MSR 40 spowoduje, że wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnej nie będzie odraczany w czasie i będzie rozpoznawany przez deweloperów już w trakcie realizowania projektu deweloperskiego.
Małgorzata Szymanek-Wilk, starszy menedżer, Zespół ds. Nieruchomości, PricewaterhouseCoopers wyjaśnia, że zgodnie z MSR 40 wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej stanowi cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. MSR 40 dopuszcza zastosowanie modelu wyceny nieruchomości do wartości godziwej, pod warunkiem że spółka będzie w stanie ustalać wartość godziwą nieruchomości wiarygodnie i regularnie. W tym celu spółki powinny wziąć pod uwagę szereg informacji. Przykładowo może to być stan lokalnego rynku nieruchomości, stopień realizacji danego projektu inwestycyjnego, rodzaj i ustalenia wynikające z kontraktu budowlanego, ryzyka biznesowe i finansowe związane z konkretną inwestycją czy też doświadczenia z realizacji wcześniejszych projektów.



Ważne!
Projekty w toku, obejmujące budynki biurowe przeznaczone na wynajem oraz powierzchnie magazynowe, będą traktowane jako nieruchomości inwestycyjne
- Określenie wartości godziwej dla projektów w fazie realizacji może okazać się trudne ze względu m.in. na brak porównywalności i unikalny charakter danej inwestycji - twierdzi nasza rozmówczyni. Już na pierwszą przeszkodę możemy natrafić próbując zidentyfikować podobny niezakończony projekt deweloperski o zbliżonej fazie realizacji. Ze względu na trudności w ustaleniu projektu o podobnym stopniu realizacji, niezakończone inwestycje są zazwyczaj nieporównywalne w przeciwieństwie do gotowych zakończonych już nieruchomości inwestycyjnych. Według Małgorzaty Szymanek-Wilk wynikać to może także z faktu, że transakcje rynkowe dotyczą zazwyczaj zakończonych już projektów, co w konsekwencji oznaczać może brak aktywnego rynku i bieżącej ceny dla nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania.
Z kolei Marta Stypułkowska-Molga podkreśla, że z punktu widzenia praktycznego, najwłaściwsza w tym zakresie wydaje się być tzw. metoda pozostałościowa (cost-to-completion method lub residual method). Jest ona powszechnie zalecana przez standardy wyceny do szacowania wartości projektów w toku. Metoda ta bazuje na przyszłych planowanych i zdyskontowanych przepływach pieniężnych, które będą generowane po oddaniu nieruchomości inwestycyjnej do użytku, skorygowanych o wartość przyszłych nakładów inwestycyjnych, których poniesienie jest konieczne w celu zakończenia inwestycji. Ekspert dodaje, że wartość ta jest w kolejnym kroku korygowana o szacowaną (na podstawie danych z rynku lokalnego) marżę dewelopera, stanowiącą zysk dewelopera ponad kosztami budowy.