Rozmawiamy z WOJCIECHEM CIURZYŃSKIM, prezesem firmy deweloperskiej Polnord - Nie można stwierdzić, że obecne ceny nieruchomości to już dołek, możliwa jest dalsza korekta po kolejnym cięciu kosztów i obniżeniu marży przez deweloperów.
• W sądach jest co najmniej 55 wniosków o bankructwo firm deweloperskich. Czy wiele firm nie przetrzyma tego roku?
- Oczywiście, że będzie dochodziło do bankructwa firm deweloperskich. Nie może być inaczej, skoro banki drastycznie zmniejszyły liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Cała odpowiedzialność za zatrzymanie rynku deweloperskiego spoczywa na bankach. Nawet osoby, które miały u nas podpisane umowy przedwstępne, odchodzą i rezygnują, bo nie mogą dostać w banku kredytu. Dopóki nie będzie dostępu do kredytów hipotecznych, mali deweloperzy będą padali. Od banków zależy, ile będzie tych bankructw. Jeśli banki zgodzą się wydłużać spłatę kredytu, prolongować go, to może nie być tak źle.
• A nie obawia się pan sytuacji, że coś złego może się stać też z dużymi deweloperami?
- To zależy, jak firma była prowadzona i czy jest mocno zadłużona. Myślę jednak, że nie będzie bankructw dużych deweloperów.
• Mówi się, że deweloperzy zostali zdemoralizowani w ostatnich latach. Poprzednio budowali niemal wyłącznie za pieniądze klientów, którzy kupowali mieszkania na etapie dziury w ziemi. Teraz rynek całkowicie się zmienił i jest szok.
- To jest nie do końca prawda, bo to dotyczy tylko ostatniego okresu. Hossa na rynku nieruchomości trwała w latach 2003-2004. Deweloperzy rzeczywiście sporo od tego czasu zarobili, ale firmy wykonawcze dopiero niedawno zaczęły chwytać wiatr w żagle i trafiły na kolejny kryzys.
• A w tej sytuacji Polnord będzie rozpoczynał jakieś nowe inwestycje?
- Będziemy budować. Już kilka kryzysów przeżyłem, więc wiem, jak to działa. Pamiętam poprzedni kryzys na rynku nieruchomości w latach 2001-2002. Budowy trzeba rozpocząć w kryzysie po to, by mieć co sprzedawać, gdy kryzys się skończy. W czasie wspomnianego poprzedniego kryzysu budowałem w Sopocie przy głównym deptaku apartamentowiec, w którym wówczas nikt nie chciał kupić mieszkań po 5 tys. zł za mkw. Skończyliśmy ten budynek i po jakimś czasie sprzedaliśmy te mieszkania po 8 tys. za mkw. Dzisiaj cena rynkowa w tym budynku sięga 25 tys./mkw. Więc także w czasie kryzysu można inwestować, ale trzeba to robić mądrze. Mamy kontrakt w Szczecinie, gdzie w tym roku rozpoczniemy budowę 700 mieszkań. Zaczynamy też nową inwestycję w Sopocie i drugi etap inwestycji w Olsztynie i Wilanowie. Zdajemy sobie sprawę, że te mieszkania mogą się w tym roku słabo sprzedawać, ale jeśli nie zaczniemy tych inwestycji, to - tak jak mówiłem - nie będziemy mieli co sprzedawać, gdy kryzys się skończy.
• Ale na taką działalność są potrzebne pieniądze, a jak pan mówi banki nie udzielają kredytów.
- To prawda, ale my mamy pomysły, jak te pieniądze zdobyć. Z różnych sprzedaży możemy w tym roku uzyskać ponad 200 mln zł. Chcemy sprzedać biurowiec wybudowany już w Nowosybirsku. Negocjujemy sprzedaż w pakiecie 70 mieszkań na warszawskim Wilanowie. Mamy też w Wilanowie grunty, które w miejskim planie zagospodarowania przewidziane są na drogi. Chcemy je miastu sprzedać. W Wilanowie rozpoczynamy budowę 35 tys. mkw powierzchni biurowych, z czego 24 tys. są już wynajęte. Chcemy też zacząć budowę centrum handlowego w Wilanowie - 56 tys. mkw. Tymi inwestycjami zajmują się nasze spółki zależne i chcemy odsprzedać 50 proc. udziałów w tych firmach. Mamy więc sporo możliwości pozyskania kapitału na kontynuowanie działalności deweloperskiej.
• A ma pan jakieś pomysły na deweloperkę, bo nie wystarczy wybudować mieszkanie. Trzeba je też sprzedać.
- Nie żyjemy w kosmosie, wiemy, co się dzieje. Chcielibyśmy wspólnie z bankami zmienić sposób finansowania inwestycji mieszkaniowych. Chcemy, żeby banki przeznaczały niewielkie środki, jakie teraz mają na kredyty hipoteczne, na kupno mieszkań w obiektach, których budowę wcześniej same skredytowały. Wtedy zamknie się obieg pieniądza: mamy kredyt z konkretnego banku na wybudowanie, a ludzie, którzy chcą w tej inwestycji kupić mieszkanie, dostaną z banku finansującego ją kredyt hipoteczny. Aby uatrakcyjnić tę ofertę, przejmiemy na siebie część marży banku i będziemy przez 2-3 lata ubezpieczać wkład własny klienta. Chcemy taki pakiet przygotować na koniec stycznia. Kilka banków już się na to zgadza. Rozmawiamy z BZ WBK, Nordea, PKO BP i BOŚ. Na pewno na takim rozwiązaniu straci rynek wtórny, bo jeśli system zadziała, to pieniędzy na używane mieszkania z banków będzie mniej, ale - nie ma wyjścia.
• Nie tak dawno marże deweloperskie przekraczały 30-40 proc., a teraz?
- Teraz schodzimy z marżą do 10 proc. Jeżeli wychodzimy do klienta z pakietem, to musi być w nim nie tylko atrakcyjny kredyt z banku, ale też niska cena zakupu. Obniżki cen mieszkań są związane z obniżką kosztów materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Nie mogę stwierdzić, że dzisiejsze ceny nieruchomości to już dołek. Dalszy spadek jest możliwy. Firmy budowlane za chwilę obniżą swoją marżę z 4-5 proc. do 1-2 proc. Może nawet zejdą do zera. Materiały budowlane też tanieją. Już wcześniej obniżyliśmy cenę metra kwadratowego mieszkania o około tysiąc złotych. Być może jest jeszcze możliwa korekta cen po dalszej obniżce kosztów i obniżce naszej marży. Koszt wybudowania metra mieszkania na naszym osiedlu w Wilanowie sięga teraz 3,5-4 tys. zł. Kiedyś było ponad 5 tys. zł.
• Jeśli radykalnie spadną ceny mieszkań na rynku wtórnym, to deweloperzy zaczną sprzedawać mieszkania poniżej kosztów budowy?
- Deweloper będzie do tego zmuszony tylko wówczas, jeśli będzie mu groziło bankructwo. Jeśli nie nastąpiło, co postulujemy, czyli skanalizowanie kredytów hipotecznych, to rzeczywiście dojdzie do wielu bankructw firm deweloperskich. Banki, mając mniej pieniędzy na kredyty hipoteczne, powinny te pieniądze skoncentrować na inwestycjach, które same kredytują. Tylko wówczas jest szansa, że te firmy i banki przeżyją.
• WOJCIECH CIURZYŃSKI
absolwent Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej. W branży deweloperskiej od 2000 roku. Do początku 2007 roku prezes PKO Inwestycje
11: ela z IP: 89.78.145.* (2009-01-28 14:05)
Chciwość nie zna granic.Zyczę wszystkim,którzy chciwością chcieli się dorobić,zostania z niczym.Chciwość nie popłaca.
12: Talar z IP: 212.160.172.* (2009-01-28 15:32)
4 tys w Wilanowie ??? a cena sprzedaży 9 10- tysi :_(
Czyli rozumiem że po 4,4 tys będą mieszkania w Wilanowie
Hhahahahahhahahahha
pozdrawiam
13: Koordynator OIU GZ - HB z IP: 99.246.123.* (2009-01-28 16:08)
Niestety to prawda - mimo wzrost 3 x cen dalej kupowali...i tym samym stworzyli sami kryzys... Tylko w krajach postkomunistycznych to bylo mozliwe... a teraz trzeba placic drozej jak w Stanach czy Kanadzie...a do tego budowlancy daja sie robic w konia - biora kontrakty nie wiedzac czy beda zaplaceni - bez ZADNYCH GWAZRANCJI jak to jest nawet tuz obok w Niemczech - nie mowiac o Kamnadzie... zapraszam na strone www.gwarancjezaplaty.mwtb.pl
a teraz ZAPLCA slono bo jak juz padlo 28 deweloperow a windykacje w nudownictwie wzrosly o 40 % w stosunku do 2008 - to bedzie BAL na sto dwa !!! i to nie maskowy...
Tadeusz Jurkiewicz
0600 209 893
tadejurkiewicz@hotmail.com
koordynator Obywatelskij Inicjatywy Ustawodawczej Gwarancje Zaplaty - Hiipoteka Budowlana
14: Zdzisio z IP: 78.8.104.* (2009-01-28 19:33)
Po co te bzdurne artykuły. Nic w tym nie ma prawdy. Czysta propaganda, jak za dawnych czasów.
15: Madafaka z IP: 83.23.153.* (2009-01-29 01:21)
Popieram Zdzisio główna gwiazda artykułu nie wie co mówi, znawca z niego jak z Polski Szwajcaria. Wczoraj dzwoniłem do najtańszej hurtowni materiałów budowlanych z pytaniem, jak stoi cena materiału bo słyszałem, że spada a oni mnie po prostu wyśmiali, że cena jak była tak jest i nie zanosi się na spadek. Bzdury takie opowiada Pan Prezes. Najlepiej to będzie jak wykonawcy zjadą do poziomu 0% marży za robotę, inwestor im nie zapłaci wcale i tak będą wyglądały ich obniżki marży do 10%, w które osobiście nie wierzę bo developerzy to hieny żerują na innych taka już ich natura
16: z 40% do 10% z IP: 80.240.172.* (2009-01-29 10:59)
A już wcześniej zeszli z kilkadziesiąt procent. Czyli w Polsce 100% marży to norma.
A w takich głupich niemczech cieszą się z marży 6 do 7%
17: Pata Pata z IP: 77.114.131.* (2010-05-22 21:28)
Deweloper jest człowiekiem interesu, który próbuje wykorzystać okazję zrobienia interesu. Skoro konsumenci pozwolili sami na realizowanie przez deweloperów marży 100%, to tym samym trudno im teraz zarzucać, że to robili i zdzierali z ludzi maksimum. Z drugiej strony rynnek nieruchomości w Polsce nie jest rynkiem o dostatecznej elastyczności popytowej jeżeli długotrwały wzrost cen ponad mozliwości przeciętnego człowieka utrzymujacego się w Polsce - nie spowodował załamania się tego popytu. Warto wspomnieć tutaj też o roli jaką odegrały w windowaniu posrednicy obrotu nieruchomościa-skolei realizujący swoją marże w obie strony od obrotu jedną nieruchomością. To także ich zainteresowanie wzrostem cen nieruchomości, którymi obracają rozbudziło oczekiwania sprzedająccych w tym i deweloperów na trwały wzrost cen spzrzedawanych nieruchomości. Niezaspokojony popyt nakręcany dostepnością kredytu pokrywał i ukrywał jak również przede wszystkiem pozwalał na nieracjonalne zachowania deweloperów jak np. kupowanie ziemi pod inwestycję po bardzo wysokich cenach w lokalizacjach pod apartamenty etc. kupowanie usług podwykonawców bez liczenia się z kosztami calkowitymi budowy- spowodował że koszty inwestycji mieszkaniowych wzrosły w sposób geometryczny. Załamanie się akcji kredytowej banków odcieło deweloperów od bezmyślnych konsumentów, którzy do tego momentu finansowali ich niegospodarne poczyniania. Do tego wszystkiego dadajmy zakupy nieruchomości w celach spekulacyjnych przez obcokrajowców i bogatych obywateli, którzy w ten sposób lokowali swoje zyski i zapomoca spekulacji zwielokrotniali je na rynku nieruchomości. Natomiast pozwolenie obcokrajowcom na spekulacyjne zakupy było wielce nierozważne, gdyż w konsekwencji na koniec na ich zysk złozył sie biedny Kowalski i to w sytuacji, gdy sam jest w potrzebie. W dłuższym okresie obrót dokonywany przez obcokrajowców będzie kożystny ale jeszcze nie teraz - dopuszczenie do obrotu ich powinno nastąpic dopiero po ustabilizowaniu się rynku nieruchomości i po wzroście zamożności przeciętnego Kowalskiego tak aby był partnerem na rynku właśnie nieruchomości, a nie tylko biernym i bezwładnym odbiorcą manipulacji klasy deweloperów, którzy poprzez swoich polityków mają realną możliwość wpływania na rynek nieruchomości w sposób regulowany(przez co znoszą zdrową grę popytu i podaży), zabezpieczając tylko przecież swoje interesy.Dobrze też wspomnieć o etyce biznesu, która w społeczenstwie obywatelski(a do takiego dążymy) jest elementem wzmacniania prospołeczych zachowań ludzi interesu, i urzeczywistnia się racjonalizacją kształtowania cen za swoje usługi, a w rzeczonym przykładzie marż deweloperskich.Dobrze by było także aby zwykły prosty hydraulig także żądał racjonalnej ceny za swoją pracę, ale to juz inny temat.
Od początku maja baryłka ropy potaniała o 15 proc. Nie oznacza to jednak, że możemy się spodziewać spadku cen na stacjach w Polsce, bo przeszkadza w tym umacniający się dolar.
