ROBERT MICAŁ

absolwent Politechniki Białostockiej oraz Podyplomowego Studium Menedżerskiego Uniwersytetu Warszawskiego. Od 1982 roku w branży budowlanej, od 1998 roku zajmuje się działalnością deweloperską. Od 2002 roku w Grupie UNIBEP

• Co kilka dni kolejni eksperci przedstawiają katastroficzne wizje sytuacji na rynku nieruchomości. Czy w pana ocenie faktycznie można mówić o kryzysie w tej dziedzinie gospodarki?

- Nie. Co kilka lat ceny mieszkań się zmieniają. To naturalny proces na rynku nieruchomości. Wynika on z takich samych cykli jak w gospodarce. Dodatkowo wpływ na ceny domów czy mieszkań ma wpływ polityka kredytowa banków. Wystarczy tylko przeanalizować sytuację na rynku nieruchomości, ze zmianami oprocentowania kredytów lub ich dostępności. Do tego należy dodać politykę podatkową państwa. Wówczas okaże się, że winę za kryzys mieszkaniowy ponosi nie tylko, jak się powszechnie sądzi sektor finansowy, ale także samo państwo. System podatkowy jest tak skonstruowany, że nie premiuje osób budujących swoje nowe lokum.

• Obecnie jednak jest trudniej o kredyt na mieszkanie niż jeszcze kilka miesięcy temu.

- To prawda, ale dzieje się tak dlatego, że banki w Polsce zachowują się tak, jakby działały w Stanach Zjednoczonych albo w Hiszpanii. Zaostrzono zasady przyznawania kredytów, chociaż tak naprawdę nie było żadnego powodu, aby to uczynić. Nigdy bowiem w Polsce nie można było otrzymać kredytu na tak preferencyjnych warunkach jak w USA. Banki działające w Polsce bardzo szybko wykorzystały sytuację. Obecnie trudno jest znaleźć tani kredyt na kupno lub budowę domu na 100 procent jego wartości. W efekcie na rynku można zauważyć wzrost liczby klientów, którzy nie posiadając wystarczającego wkładu własnego na zakup lokalu, decydują się na jego wynajęcie. Widoczne jest również to, że ograniczenie popytu nie wywołało dużego spadku cen nieruchomości

• Nie doszło także do sytuacji, że nieruchomości są sprzedawane za gotówkę.

- No tak, ale wtedy byśmy mieli powrót do lat 80. Wtedy faktycznie uzyskanie kredytu na budowę własnego domu było poważnym problemem. Gdyby teraz nastąpił powrót do tamtych czasów, to dopiero można byłoby mówić o krachu na rynku nieruchomości.

• Wielu ekspertów rynku nieruchomości bardzo sceptycznie podchodzi do informacji, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań.

- I się mylą. Problem braku mieszkań nie występuje w skrajnej formie. W Polsce nie ma byle jakich osiedli z dykty i puszek. Nikt też nie mieszka pod mostem. Ludzie też nie mieszkają w przyczepach, bo w czasie tak ostrej zimy, jak mieliśmy ostatnio, to byłoby niemożliwe. Co prawda w ciągu ostatnich 20 lat wzrosła liczba nowo oddanych mieszkań. Nie zmienia to jednak faktu, że nadal brakuje mieszkań dla osób, które chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Najbardziej obiektywnym wskaźnikiem oceny rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest wskaźnik liczby oddawanych mieszkań na tysiąc mieszkańców. W Polsce w okresie największej koniunktury wynosił on 4,4, zaś w Hiszpanii 11,4. Podobnie jest z liczbą mieszkań na tysiąc mieszkańców. W starych krajach UE na tysiąc mieszkańców przypada 500 mieszkań, a w Polsce 325. W praktyce to oznacza, że w tamtych krajach średnio w jednym mieszkaniu mieszkają dwie osoby. Natomiast w Polsce ponad trzy. Jednak nie ma się co temu dziwić, skoro tylko po II wojnie światowej w nietkniętej wojną Szwecji dobudowano 10 mieszkań na tysiąc mieszkańców, zaś w Niemczech Zachodnich 14. W krajach Starej Unii przełom cywilizacyjny w mieszkalnictwie dokonał się w latach 1950-1975. Natomiast w Polsce wszystko jest przed nami. Z tego też powodu uważam, że sprawa rynku mieszkaniowego nie jest tylko problemem samych deweloperów. Od liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie zależy sytuacja społeczna danej rodziny. Pomnożona przez liczbę osób, które nie mają samodzielnego mieszkania, pokazuje skalę problemu w skali całego państwa. Nie może być dalej tak, aby trzypokoleniowa rodzina mieszkała w trzypokojowym mieszkaniu.