Rozmawiamy z ROBERTEM MICAŁEM, wiceprezesem Unihouse - Banki i państwo powinny wspierać deweloperów. Pomoc jednak nie powinna polegać wyłącznie na ułatwieniu w dostępie do kredytu, ale także stworzeniu systemu ulg podatkowych dla osób, które budują lub remontują swoje mieszkanie lub dom.
ROBERT MICAŁ
absolwent Politechniki Białostockiej oraz Podyplomowego Studium Menedżerskiego Uniwersytetu Warszawskiego. Od 1982 roku w branży budowlanej, od 1998 roku zajmuje się działalnością deweloperską. Od 2002 roku w Grupie UNIBEP
• Co kilka dni kolejni eksperci przedstawiają katastroficzne wizje sytuacji na rynku nieruchomości. Czy w pana ocenie faktycznie można mówić o kryzysie w tej dziedzinie gospodarki?
- Nie. Co kilka lat ceny mieszkań się zmieniają. To naturalny proces na rynku nieruchomości. Wynika on z takich samych cykli jak w gospodarce. Dodatkowo wpływ na ceny domów czy mieszkań ma wpływ polityka kredytowa banków. Wystarczy tylko przeanalizować sytuację na rynku nieruchomości, ze zmianami oprocentowania kredytów lub ich dostępności. Do tego należy dodać politykę podatkową państwa. Wówczas okaże się, że winę za kryzys mieszkaniowy ponosi nie tylko, jak się powszechnie sądzi sektor finansowy, ale także samo państwo. System podatkowy jest tak skonstruowany, że nie premiuje osób budujących swoje nowe lokum.
• Obecnie jednak jest trudniej o kredyt na mieszkanie niż jeszcze kilka miesięcy temu.
- To prawda, ale dzieje się tak dlatego, że banki w Polsce zachowują się tak, jakby działały w Stanach Zjednoczonych albo w Hiszpanii. Zaostrzono zasady przyznawania kredytów, chociaż tak naprawdę nie było żadnego powodu, aby to uczynić. Nigdy bowiem w Polsce nie można było otrzymać kredytu na tak preferencyjnych warunkach jak w USA. Banki działające w Polsce bardzo szybko wykorzystały sytuację. Obecnie trudno jest znaleźć tani kredyt na kupno lub budowę domu na 100 procent jego wartości. W efekcie na rynku można zauważyć wzrost liczby klientów, którzy nie posiadając wystarczającego wkładu własnego na zakup lokalu, decydują się na jego wynajęcie. Widoczne jest również to, że ograniczenie popytu nie wywołało dużego spadku cen nieruchomości
• Nie doszło także do sytuacji, że nieruchomości są sprzedawane za gotówkę.
- No tak, ale wtedy byśmy mieli powrót do lat 80. Wtedy faktycznie uzyskanie kredytu na budowę własnego domu było poważnym problemem. Gdyby teraz nastąpił powrót do tamtych czasów, to dopiero można byłoby mówić o krachu na rynku nieruchomości.
• Wielu ekspertów rynku nieruchomości bardzo sceptycznie podchodzi do informacji, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań.
- I się mylą. Problem braku mieszkań nie występuje w skrajnej formie. W Polsce nie ma byle jakich osiedli z dykty i puszek. Nikt też nie mieszka pod mostem. Ludzie też nie mieszkają w przyczepach, bo w czasie tak ostrej zimy, jak mieliśmy ostatnio, to byłoby niemożliwe. Co prawda w ciągu ostatnich 20 lat wzrosła liczba nowo oddanych mieszkań. Nie zmienia to jednak faktu, że nadal brakuje mieszkań dla osób, które chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Najbardziej obiektywnym wskaźnikiem oceny rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest wskaźnik liczby oddawanych mieszkań na tysiąc mieszkańców. W Polsce w okresie największej koniunktury wynosił on 4,4, zaś w Hiszpanii 11,4. Podobnie jest z liczbą mieszkań na tysiąc mieszkańców. W starych krajach UE na tysiąc mieszkańców przypada 500 mieszkań, a w Polsce 325. W praktyce to oznacza, że w tamtych krajach średnio w jednym mieszkaniu mieszkają dwie osoby. Natomiast w Polsce ponad trzy. Jednak nie ma się co temu dziwić, skoro tylko po II wojnie światowej w nietkniętej wojną Szwecji dobudowano 10 mieszkań na tysiąc mieszkańców, zaś w Niemczech Zachodnich 14. W krajach Starej Unii przełom cywilizacyjny w mieszkalnictwie dokonał się w latach 1950-1975. Natomiast w Polsce wszystko jest przed nami. Z tego też powodu uważam, że sprawa rynku mieszkaniowego nie jest tylko problemem samych deweloperów. Od liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie zależy sytuacja społeczna danej rodziny. Pomnożona przez liczbę osób, które nie mają samodzielnego mieszkania, pokazuje skalę problemu w skali całego państwa. Nie może być dalej tak, aby trzypokoleniowa rodzina mieszkała w trzypokojowym mieszkaniu.



• Jak sobie radzą deweloperzy, żeby przetrwać na rynku?
- Bardzo różnie. Większość dużych firm, które mają własne grunty, sporządza bardzo karkołomne umowy z klientami. Przeważnie przekazuje im grunt będący później podstawą do wystąpienia do banku o kredyt. Z boku wygląda to tak, jakby przyszły właściciel domu miał grunt będący jego wkładem własnym przy budowie domu.
• Czy tylko?
- Nie. Nasza firma za własne pieniądze wybudowała domy. Domy te mają już czystą hipotekę i można je kupić. Nie musimy pożyczać od klientów środków na nowe inwestycje. Chcemy im natomiast zaproponować inne rozwiązanie. Wiem, że obecnie szukają mieszkań osoby będące już właścicielami niewielkich mieszkań często w wielkiej płycie. Osoby te bardzo chętnie sprzedałyby mieszkanie i kupiły dom, lecz przeważnie nie mają gdzie przemieszkać kilku miesięcy w czasie przeprowadzania transakcji kupna-sprzedaży. Do tych osób jest skierowana nasza oferta. W zamian za mieszkanie sprzedamy im dom.
• Tak po prostu?
- W rozliczeniu. Opowiem to na przykładzie. Rodzina jest właścicielem niewielkiego mieszkania na warszawskim Bródnie. Chce natomiast kupić od nas elegancki bliźniak na obrzeżach Warszawy. Rzeczoznawca wyceni ich mieszkanie, a kwota, po akceptacji jej przez klienta, zostanie odliczona od ceny nowego domu. Bank, udzielający kredytu na zakup domu, będzie musiał ją uwzględnić jako własny wkład. W zależności od wartości mieszkania, będzie można uzyskać wkład własny od 30 do 50 proc. wartości nowego domu. Dodatkowo sprzedający nie będzie się musiał martwić, że już podpisał umowę kupna nowego domu, zaś jeszcze nie sprzedał starego.
• Co firma zrobi z tak zdobytymi mieszkaniami?
- To zależy od sytuacji na rynku nieruchomości. Tak przejęte mieszkania na pewno będą wymagały remontu lub modernizacji. Po przeprowadzeniu go mieszkania trafią do sprzedaży na rynku wtórnym. Mogą też być wynajmowane.
• Czy to opłacalne rozwiązanie?
- To bardzo dobre rozwiązania zarówno dla nabywcy, jak i dewelopera. Klient nie musi się martwić o sprzedaż mieszkania, zaś my oferujemy gotowy produkt. Dodatkowo inwestujemy w mieszkania na rynku wtórnym, które wcześniej lub później będą drożały. Za trzy lata wróci koniunktura, a wtedy nie tylko zwrócą się poniesione nakłady. My na tym dobrze zarobimy.