Z rynku nieruchomości docierają sygnały, że wiele banków wymaga od współpracujących ze sobą rzeczoznawców majątkowych sporządzania różnorodnych skrótowych opracowań mających zastąpić pełnowartościową wycenę nieruchomości.
Pomimo różnych nazw samych opracowań (np. Bankowa Informacja o Nieruchomości, tzw. BION), jak i przedstawianych w nich wyników (np. „informacja o cenie przeciętnej nieruchomości”) de facto są to wyceny, choć zarówno ich forma, jak i treść nie spełniają wymagań obowiązującego prawa.
Obowiązujące bezwzględnie – także w Polsce – przepisy rozporządzenia Parlamentu i Rady (UE) nr 575/2013 mówią wprost: „Jeżeli chodzi o zabezpieczenie w formie nieruchomości, zabezpieczenie jest wyceniane przez niezależnego rzeczoznawcę na poziomie wartości rynkowej lub poniżej tej wartości”. Istnieje tam także analogiczna regulacja umożliwiającą bankowi opcjonalne opieracie się na wartości bankowo-hipotecznej. Nie ma jednak nigdzie mowy, aby bank udzielając kredytu, mógł się opierać na informacjach o cenie przeciętnej lub jakichkolwiek innych, podobnych ocenach.
Jest to o tyle ważne, że ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774) w art. 156 wyraźnie i jednoznacznie stwierdza, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w pisemnej formie operatu szacunkowego. Z kolei zawartość takiego dokumentu precyzyjnie określa rozporządzenie wykonawcze do ustawy. Pomimo odstępstwa uczynionego przez ustawodawcę dla wartości bankowo-hipotecznej (dopuszcza formę „ekspertyzy”) dla najczęściej stosowanej wartości rynkowej nie ma żadnych odstępstw. Tym samym nie ma więc żadnej prawnej możliwości, aby kredyt był udzielany na podstawie jakiegokolwiek innego dokumentu niż operat szacunkowy.
Istniejąca sytuacja zagraża poważnie stabilności polskiego systemu bankowego. Tak naprawdę bowiem banki, które udzielają kredytów na podstawie tzw. BION-ów, nie posiadają dziś rzetelnej informacji o wartości zabezpieczeń tych kredytów. Musimy wyciągać wnioski z niedawnego kryzysu finansowego, który nastąpił po upadku banku Lehman Brothers, a który polski system bankowy zniósł akurat całkiem dobrze. Dziś grozi nam, że w razie kolejnego kryzysu może być gorzej.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wnioski z niedawno publikowanego raportu irlandzkiej komisji parlamentarnej, dotyczącego przyczyn kryzysu bankowego. W obszernej analizie raport wskazał m.in. na udzielanie kredytów na podstawie niskiej jakości skróconych opracowań, będących jedynie pobieżnymi analizami, przy braku dokładnych oględzin nieruchomości. W Polsce obowiązujące w tym zakresie prawo teoretycznie chroni gospodarkę przed powtórzeniem irlandzkich błędów. Jednak co z tego, skoro nie jest ono stosowane i nikt nie wydaje się wyciągać z tego wniosków?