Kupując mieszkania u dewelopera, musimy zadbać o sprawdzenie kontrahenta oraz jego uprawnień do sfinalizowania danej inwestycji. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym ważne jest zbadanie wielu okoliczności dotyczących mieszkania i jego właścicieli, bo jeśli nawet umowę zawrzemy w formie aktu notarialnego, nie da nam to pełnych gwarancji bezpieczeństwa.

Sprzedający lokal często nie ujawnia całej prawdy o obciążeniach dotyczących zbywanej nieruchomości - a nie wszystkie z nich muszą być ujawniane w księdze wieczystej. Jeśli więc później inna osoba spoza grona sprzedających wystąpi z uzasadnionymi prawnie roszczeniami, będziemy musieli je spełnić.
Tego rodzaju pułapki są groźne zwłaszcza teraz, gdy w związku z rosnącymi ekspresowo cenami nieruchomości także na rynku wtórnym kupujący zachowują się mniej ostrożnie niż zwykle, głównie z obawy, że jeśli natychmiast nie podejmą decyzji o zakupie, to ubiegnie ich równie zdeterminowany konkurent. Taki stan rzeczy zresztą jest wykorzystywany przez wiele osób występujących w roli sprzedającego. I trzeba być na to przygotowanym.
NASZA RADA
GWARANCJE UMOWY
Nawet zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania lub domu w siedzibie i w obecności radcy prawnego biura nieruchomości nie gwarantuje dotrzymania jej warunków przez sprzedającego. Aby mieć pełne prawne gwarancje, umowę zawrzeć trzeba przed notariuszem.
Umowa przedwstępna
Jeśli znajdziemy lokal, który chcemy kupić, powinniśmy zacząć od zawarcia umowy przedwstępnej.
Takie rozwiązanie jest korzystne dla obu stron transakcji. Kupujący zazwyczaj nie dysponuje własną kwotą stanowiącą cenę sprzedaży i musi sięgnąć po kredyt bankowy. Z kolei sprzedający nie zawsze jest odpowiednio przygotowany do transakcji, głównie pod względem zgromadzenia niezbędnych dokumentów. Nie zawsze chociażby posiada aktualny wypis z księgi wieczystej. Ponadto pozostaje kwestia umówienia wizyty u notariusza w terminie, który będzie odpowiadał wszystkim stronom transakcji.
Zazwyczaj umowę taką ma przygotowaną agent pośredniczący w obrocie nieruchomością. Bywa też, że zostaje ona sporządzona odręcznie przez jedną ze stron transakcji. Oczywiście, jeśli obie strony mają dobre intencje, nie ma przeszkód prawnych, by umowę przedwstępną w tym trybie zawrzeć. Gdy warunki w niej określone zostaną dotrzymane, nie będzie problemu. Jednak gdy któraś ze stron, zwłaszcza sprzedający, rozmyśli się, kupującemu trudno będzie na podstawie takiej umowy zrekompensować sobie poniesione straty. Zwłaszcza w obecnej sytuacji, gdy ceny idą w górę, nawet zwrot wpłaconego zadatku takich strat nie zrekompensuje.
Dlatego dla pewności, podobnie jak w przypadku umowy zawieranej z deweloperem, powinniśmy umowę przedwstępną podpisać w obecności notariusza.
CO W UMOWIE PRZEDWSTĘPNEJ
W każdej umowie przedwstępnej muszą znaleźć się następujące ustalenia:
  •  strony umowy: kupujący, sprzedający,
  •  oświadczenie sprzedającego, że jest jedynym właścicielem lub ma umocowanie prawne do reprezentowania wszystkich właścicieli,
  •  przedmiot umowy: mieszkanie, z dokładnym adresem i z opisem co dodatkowo będzie przedmiotem transakcji (umeblowanie i wyposażenie, miejsce parkingowe itd.),
  •  cena oraz sposób zapłaty (w tym wysokość zadatku lub zaliczki),
  •  orientacyjny termin, w którym zwarta zostanie umowa u notariusza (zwyczajowo od czterech do sześciu tygodni),
  •  termin wydania kluczy do mieszkania (np. następnego dnia po zaksięgowaniu przelewu bankowego na koncie sprzedającego),
  •  miejsce i data zawarcia umowy.
Istotną częścią umowy przedwstępnej są regulacje dotyczące zadatku. W przypadku braku odmiennego zastrzeżenia w umowie albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Natomiast w razie zgodnego rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, w której niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Sprzedający i prawo własności
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, musimy być szczególnie uwrażliwieni na trzy kwestie. Po pierwsze, prawo własności mieszkania lub domu sprzedającego. Większość Polaków pozostaje we wspólnocie majątkowej ze współmałżonkiem. Nie wystarczy zatem tylko wola jednego z małżonków, aby mogło dojść do takiej transakcji. Jeśli negocjujemy sprawę zakupu tylko z jednym z małżonków, musi on mieć pełnomocnictwo - i to w formie notarialnej - drugiego, aby transakcja mogła być skutecznie sfinalizowana.
Dotyczy to także umowy przedwstępnej. Jeśli o to nie zadbamy, wpłacimy zadatek, a potem okaże się, że nie można doprowadzić do sfinalizowania sprzedaży, bo drugi z małżonków nie wyraża na to zgody, stracimy czas, a być może i pieniądze.
Równie często przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której współwłaścicielami są krewni. Tak jest zazwyczaj, gdy sprzedawane jest mieszkanie uprzednio odziedziczone. W tym przypadku także osoba występująca w roli sprzedającego musi mieć notarialnie poświadczone pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli - także do zawarcia umowy przedwstępnej. W tym zresztą przypadku do nieporozumień między sprzedającymi dochodzi znacznie częściej niż między małżonkami. Jeśli jest ich kilku, wystarczy, że jednemu z nich nie spodoba się cena, aby transakcja została skutecznie zablokowana.
I trzecia pułapka - oprócz mieszkania czy domu w postaci murów kupujemy działkę lub udział w gruncie, który z lokum jest związany. Bardzo często zdarza się - zwłaszcza w przypadku zakupu domu - że własność działki lub udziału w gruncie jest inna niż własność samego budynku. Jeśli np. dom sprzedają małżonkowie, którzy wybudowali go na działce stanowiącej własność ich rodziców, samo kupno domu nie zagwarantuje nam wszystkich praw właścicielskich. W tej sytuacji musimy zadbać, aby przynajmniej w finalnej umowie uregulowane zostały także nasze prawa do gruntu.
Dlatego przystępując do negocjacji w sprawie kupna mieszkania, jeszcze zanim podpiszemy umowę przedwstępną, powinniśmy zażądać od oferującego sprzedaż wglądu w akt notarialny własności lokalu. Z aktu tego powinno wynikać, czy jest on rzeczywiście wyłącznym jego właścicielem. Gdy okaże się, że tylko współwłaścicielem, dalszy tok rokowań powinniśmy uzależnić od przedstawienia pełnomocnictw od pozostałych właścicieli, uprawniających go do sprzedaży mieszkania.
Dowody uregulowania zobowiązań
Musimy więc zażądać oświadczenia (i wpisać je do umowy), że nie toczy się egzekucja z nieruchomości. Mało tego. Jeśli np. sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, musimy poprosić o zaświadczenie, że nie zalega on z podatkami i należnościami wobec ZUS, gdyż może się zdarzyć, że już po przejściu na naszą własność z nabywanej nieruchomości komornik w imieniu fiskusa będzie dochodzić spłaty zobowiązań od nas.
Ważne!
Najważniejszym dokumentem niezbędnym do zawarcia umowy jest wypis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikać, iż nabywana przez nas nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami. Trzeba jednak pamiętać, że wiele takich zobowiązań nie jest do księgi wpisanych lub może zostać wpisanych w czasie między wydaniem wypisu z księgi a zawarciem przez nas transakcji
W przypadku zakupu domu lub jego części istotne są też umowy z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorientować, czy wszystkie instalacje (w tym szczególnie gazowa i elektryczna) są właściwie wykorzystywane. Zdarza się, że np. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane bez odpowiednich atestów.
Gdy kupujemy nowe mieszkanie, sami będziemy pierwszymi jego lokatorami i pod nowym adresem w urzędzie gminy zostanie założona dla tego lokalu ewidencja, w której odnotowywane jest zameldowanie właścicieli oraz innych osób, które za zgodą właścicieli zostały w nim zameldowane. Zupełnie inaczej jest w przypadku zakupu na rynku wtórnym. Ewidencja taka zawiera już wiele zapisów. Nie można wykluczyć, że figurują w niej osoby, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają tytuł prawny do zamieszkiwania w nim. Aktualnie zaś mogą przebywać za granicą, w szpitalu czy choćby w zakładzie karnym.
Dlatego powinniśmy zażądać od sprzedającego zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób mających zameldowanie w tym lokalu. A także wyjaśnienia kwestii, czy lokal nie jest obciążony innymi zobowiązaniami, np. umową najmu. Bywa bowiem i tak, że najemca mający tytuł prawny do mieszkania nie jest w nim zameldowany.
Z kolei kupując dom od osoby prowadzącej działalność gospodarczą, warto zwrócić się do niej o wydanie zaświadczeń, że nie zalega z podatkami i składami ZUS.
Umowa kupna-sprzedaży
Ostateczną umowę kupna mieszkania trzeba podpisać u notariusza. Jeśli korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości, zapewne będzie to notariusz współpracujący z agencją. Często jest tak, że z pośrednictwa agencji korzysta zarówno sprzedający, jak i kupujący. Wówczas wybór notariusza, przed którym zostanie sfinalizowana transakcja, pozostaje sprawą umowną, do uzgodnienia między stronami.
Korzyść z pośrednictwa agencji w tym przypadku polega również na tym, że agent przygotuje treść umowy. Trzeba bowiem pamiętać, że choć umowę zawiera się przed notariuszem, to jednak notariusz nie jest zobowiązany do przygotowania, a tym bardziej redagowania takiej umowy. Natomiast agent, a w praktyce prawnik działający na rzecz agencji nieruchomości, przygotuje umowę o właściwej treści.
Jeśli natomiast nie korzystamy z pośrednictwa agencji, a z takiego pośrednictwa korzysta strona sprzedająca, odpowiedni dokument przygotuje pośrednik sprzedającego, my jednak powinniśmy wcześniej dokładnie się z nim zapoznać, by sprawdzić, czy wszystkie wspomniane kwestie zostały w umowie odpowiednio uregulowane.
Gdy jednak nie korzystamy z agencji pośrednictwa, dla zagwarantowania sobie pełnego bezpieczeństwa powinniśmy skorzystać z usług adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości.
Dla sprzedającego najważniejszą sprawą jest uzyskanie pieniędzy za sprzedawane mieszkanie - w ustalonej wysokości i na czas. Jest oczywiste, że dopóki nie otrzyma całej należnej mu kwoty, dopóty nie będzie skory do wydania kluczy, co jest symbolem przekazania sprzedanego mieszkania we władanie nabywcy.
Z kolei kupujący najchętniej wpłaciłby pieniądze dopiero wtedy, gdy otrzyma klucze. Takie rozwiązanie wchodzi w grę praktycznie tylko wtedy, gdy kupujący finansuje transakcję w całości ze środków własnych - gotówki lub pożyczki czy kredytu, który wcześniej trafił na jego konto. W takim przypadku pieniądze mogą być przekazane w momencie podpisywania aktu notarialnego (w gotówce, choć jest to mało wygodne i bezpieczne albo np. w postaci czeku potwierdzonego), a tym samym kupujący może natychmiast przejąć władanie nad kupionym mieszkaniem.
PRAWO DO PIWNICY
Jeśli do mieszkania czy domu przynależą dodatkowe pomieszczenia (piwnice, miejsce parkingowe itd.), musimy także zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowania nimi. Jeśli są one własnością sprzedającego, powinny być wyszczególnione w umowie zawartej przed notariuszem, nawet gdy nie są one odrębnymi nieruchomościami. Gdy natomiast są wynajmowanie, dzierżawione lub użytkowane na podstawie innego tytułu prawnego, powinniśmy zagwarantować sobie w umowie prawo do przejęcia tych praw po zakupie mieszkania. Jeśli okaże się to niemożliwe, nie powinniśmy płacić za coś, z czego nie będziemy mogli korzystać.
Zazwyczaj jednak część transakcji jest finansowana z kredytu hipotecznego, który wpływa na konto sprzedającego dopiero, gdy umowa zostanie zawarta, a do banku trafi kopia aktu notarialnego i wówczas sprzedający przekazuje klucze.
Niezależnie od sposobu, w jaki zawarta umowa kupna-sprzedaży mieszkania zostanie rozliczona (od razu czy po kilku dniach od zawarcia aktu), procedurę tę można szczegółowo opisać w samej treści umowy zawieranej przed notariuszem.
Notariusz nie jest
zobowiązany ani do przygotowania, ani do redagowania umowy kupna-sprzedaży mieszkania
Budowa lub zakup z premią
Jak już to zostało wyjaśnione w pierwszej części tego poradnika, właścicielowi książeczki mieszkaniowej, czyli osobie fizycznej, która jest posiadaczem wkładu oszczędnościowego gromadzonego na rachunku bankowym na cele mieszkaniowe, którego imienny dowód stanowi książeczka mieszkaniowa wystawiona do 23 października 1990 r., przysługuje premia gwarancyjna, jeśli dokona on jednej z dziewięciu czynności wymienionych na zasadzie pełnej listy w ustawie, związanych z własną inwestycją mieszkaniową. Aby uzyskać taką premię, przedmiotowa nieruchomość musi znajdować się na terytorium Polski, a właściciel książeczki mieszkaniowej musi złożyć wniosek o jej likwidację i wypłatę premii gwarancyjnej w terminie 90 dni od dnia dokonania jednej z tych dziewięciu czynności. Poza wykupem lokatorskiego mieszkania spółdzielczego na własność jest to zarówno budowa albo rozbudowa domu, jak i kupno mieszkania - na rynku wtórnym albo dopiero budowanego za pośrednictwem spółdzielni lub dewelopera.
W zależności od charakteru inwestycji, aby zlikwidować książeczkę w sposób umożliwiający otrzymanie premii już w trakcie inwestycji, trzeba spełnić szereg warunków.
Na wniosek właściciela książeczki mieszkaniowej, przed zakończeniem inwestycji mieszkaniowej uprawniającej do premii, premia gwarancyjna może być wypłacona właścicielowi książeczki mieszkaniowej w przypadku zaawansowania budowy własnego domu jednorodzinnego, w wysokości co najmniej 20 proc. jego wartości kosztorysowej. A przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub pomieszczeń niemieszkalnych, jeżeli w ten sposób ma powstać odrębna własność lokalu mieszkalnego, w wysokości co najmniej 50 proc. jej wartości kosztorysowej.
Gdy przedsięwzięcie jest realizowane za pośrednictwem dewelopera lub innego inwestora, premię przed zakończeniem inwestycji otrzymamy, a ściślej zostanie ona przekazana wskazanemu inwestorowi w przypadku wniesienia co najmniej 50 proc. wymaganego przez spółdzielnię mieszkaniową wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, wpłacenia co najmniej 50 proc. wartości kosztorysowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo wniesienia co najmniej 50 proc. kwoty partycypacji w ramach TBS.
Warunkiem udzielenia premii gwarancyjnej jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej dokumentów potwierdzających spełnienie wyżej określonych warunków na dzień złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej, w tym pisemnego zaświadczenia inwestora, lub innych dokumentów potwierdzających poniesienie wymaganych nakładów. Dokumenty te powinny być wystawione nie wcześniej niż 30 dni przed dniem złożenia wniosku. Ponadto, w przypadku realizowania inwestycji za pośrednictwem inwestora, złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej pisemnego zobowiązania do zwrócenia, za pośrednictwem banku, równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w terminie 30 dni od dnia zbycia przez właściciela książeczki mieszkaniowej ekspektatywy odrębnej własności lokalu określonej w art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zaś po upływie tego terminu - premii wraz z odsetkami ustawowymi. Ponadto pisemnego upoważnienia udzielonego inwestorowi do zwrócenia, za pośrednictwem banku, równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w przypadku wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej środków na wymagany przez spółdzielnię wkład lub sfinansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, lub wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej wpłaty partycypacji.
Ważne!
Inwestor dokonuje zwrotu równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w dniu wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej środków na wymagany przez spółdzielnię wkład lub sfinansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego czy lokalu mieszkalnego lub wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej wpłaty partycypacji do TBS
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl