Po 31 lipca nie będą mogły już powstawać nowe mieszkania spółdzielcze o statusie własnościowych. Obecnie jedyna różnica między nabyciem mieszkania w spółdzielni a u dewelopera polegać będzie na tym, że w pierwszym przypadku przyszli właściciele zazwyczaj zarządzać będą swoją nieruchomością w ramach spółdzielni i na mocy prawa o spółdzielniach mieszkaniowych (choć po zakończeniu inwestycji w ramach spółdzielni także mogą stworzyć wspólnotę mieszkaniową). Drudzy zaś, tworząc wspólnotę mieszkaniową, w jej zarządzaniu kierować się będą przepisami ustawy o własności lokali.

Pozwolenie na budowę

Oznacza to, że decydując się na kupno nowego mieszkania - a w zasadzie na finansowanie jego budowy za pośrednictwem spółdzielni czy dewelopera - możemy skoncentrować się na wyborze najlepszej lokalizacji oraz optymalnej ceny, a całkowicie pominąć kwestię: lepsze mieszkanie o statusie pełnej własności czy kupione na prawach spółdzielczego mieszkania własnościowego. Ta druga kategoria będzie bowiem teraz zarezerwowana wyłącznie do obrotu na rynku wtórnym.

Nie zmienia to faktu, że przed zawarciem pierwszej umowy ze spółdzielnią lub deweloperem powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować ich kondycję finansową. Jest to istotne zwłaszcza teraz, gdy w związku z rekordowym popytem na nowe mieszkania działalnością deweloperską zajmuje się wiele firm bez historii w tej branży, a w konsekwencji bez należytego przygotowania. Wiąże się z tym ryzyko, że inwestycja będzie się ślimaczyć, a jakość wykonanych prac budowlanych może pozostawiać wiele do życzenia.

Przede wszystkim jednak musimy żądać od dewelopera okazania dokumentów potwierdzających tytuł własności gruntu, na którym ma być wznoszony budynek wielorodzinny, oraz pozwolenia na budowę. Bez tego bowiem nie ma mowy o rozpoczęciu, a tym samym sfinalizowaniu inwestycji w deklarowanym przez dewelopera terminie.

Jeśli zbagatelizujemy te okoliczności, prawie na pewno znajdziemy się w gronie osób, które zamiast upragnionego lokum kupują za bezcen dziurę w ziemi.

Umowa wyłącznie u notariusza

Jeśli gwarancje dewelopera nas zadowalają, zawieramy umowę przedwstępną. Koniecznie przed notariuszem i jednoznacznie określając w umowie ostateczną cenę, termin zakończenia budowy, harmonogram wnoszenia wpłat oraz sankcje wobec dewelopera za niedotrzymanie terminów.

Jeśli te kwestie zbagatelizujemy, ponosimy ryzyko, że w trakcie budowy będziemy musieli zgodzić się na podwyższenie ceny mieszkania albo deweloper zerwie umowę zwracając nam jedynie wpłacone wcześniej kwoty.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, w przypadku każdej umowy, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli bowiem strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa ta zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Zaś strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

NASZA RADA

GDY DEWELOPER ZREZYGNUJE

Gdy umowa przedwstępna, a taką jest umowa, którą zawieramy z deweloperem na wstępie, nie ma formy aktu notarialnego, a sprzedający zrezygnował ze sprzedaży mieszkania, kupujący otrzyma zwrot zaliczki lub zadatku. Ponadto może on dochodzić strat spowodowanych niedotrzymaniem umowy - praktycznie w sądzie cywilnym.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Ponadto, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Inaczej jest, gdy umowę przedwstępną zawarto przed notariuszem. Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak już zaznaczyliśmy wcześniej, wszelkie umowy dotyczące obrotu nieruchomościami powinny być zawarte na piśmie i przed notariuszem. W tym więc przypadku, choć praktycznie też przed sądem, kupujący może domagać się, by mieszkanie zostało mu sprzedane na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, a sąd może wydać wyrok nakazujący sprzedającemu wywiązanie się z umowy.

Po zakończeniu budowy odbieramy inwestycję protokołem zdawczo-odbiorczym, po wcześniejszym usunięciu przez dewelopera ewentualnych usterek. Dopiero wtedy ustalamy termin zawarcia przed notariuszem umowy przenoszącej własność lokalu i na koniec podpisujemy akt notarialny przenoszący własność lokalu oraz ewentualnie wnosimy resztę należności na konto dewelopera.

Ważne!

Okazanie nam przez pracownika dewelopera projektów budynku oraz interesującego nas lokalu nie oznacza, że deweloper ma już pozwolenia na budowę oraz załatwione inne formalności pozwalające na rozpoczęcie inwestycji

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl