Inwestorzy często realizują duże przedsięwzięcia budowlane etapami, ponieważ dzięki temu ułatwione jest finansowanie oraz komercjalizacja inwestycji. Czy prawo budowlane im na to pozwala?

Andrzej Lulka radca prawny, kieruje departamentem nieruchomości Kancelaria Prawna GLN Zasadą prawa budowlanego jest, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jednak art. 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (DZ.U z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.) stanowi, że w przypadku zamierzenia budowlanego stanowiącego więcej niż jeden obiekt, inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę dotyczące wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Inwestorzy często decydują się realizować duże przedsięwzięcia budowlane etapami, ponieważ dzięki temu ułatwione jest finansowanie oraz komercjalizacja inwestycji. W przypadku inwestycji przemysłowych, etapową realizację inwestycji uzasadniają często potrzeby produkcyjne, które mają wzrastać stopniowo w perspektywie kilku lat. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę wydawane jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma jednak określony termin ważności, po upływie którego wygasa. W praktyce często pojawia się zatem pytanie, czy do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę kolejnych etapów inwestycji należy załączyć nową, obowiązującą w dniu złożenia wniosku, decyzję o warunkach zabudowy, czy też można odwołać się do już wygasłej decyzji załączonej do wniosku o pozwolenie na budowę pierwszego etapu? Zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy. Wygaśnięcie decyzji przed wydaniem pozwolenia na budowę, lecz po wniesieniu wniosku, nie ma już wpływu na spełnienie powyższego warunku. Miarodajną dla oceny ważności decyzji o warunkach zabudowy jest chwila złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Należy dodać, iż art. 33 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy wymaga, aby decyzja o warunkach zabudowy została załączona do wniosku o pozwolenie na budowę. O ile bezsporne jest, iż warunkiem spełnienia wymagań formalnych wniosku o pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji jest złożenie wniosku w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy, o tyle większe kontrowersje budzi zagadnienie, czy warunek ten musi zostać spełniony również przy złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę kolejnych etapów. Spotykane są opinie oraz praktyka, uznające za poprawne wydawanie pozwoleń na budowę kolejnych etapów inwestycji, w sytuacji gdy decyzja o warunkach zabudowy wygasła po dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę pierwszego etapu. Zakładają one, iż ważność decyzji o warunkach zabudowy należy oceniać według stanu w chwili złożenia wniosku o pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji. Postępowanie w sprawie kolejnych etapów inwestycji miałoby stanowić pewnego rodzaju kontynuację postępowania wszczętego na podstawie pierwszego wniosku. Taka interpretacja przepisów jest z całą pewnością korzystna z pragmatycznego punktu widzenia, ponieważ pozwala na skrócenie długotrwałych postępowań administracyjnych i wpływa pozytywnie na ogólny rozwój inwestycji. Ma to szczególne znaczenie w obecnej sytuacji planistycznej, ponieważ wiele inwestycji realizowanych jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.