Po kilkutygodniowej względnej stabilizacji indeks WIG-DEWEL tąpnął w tym tygodniu spadając wyraźnie poniżej poziomu 1100 punktów. W ten sposób wskaźnik zbliżył się niebezpiecznie do poziomu 1003 punktów, czyli pamiętnego dołka z lutego 2009, a więc kulminacyjnego punktu globalnego krachu giełdowego po upadku banku Lehman Brothers.

Jednak branżowi weterani giełdowych notowań, będący jednocześnie niekwestionowanymi liderami giełdowej deweloperki: J.W. Construction, Gant czy też Polnord, już od dość dawna notowane są po kursach istotnie niższych niż te zanotowane w dnie krachu z 2009 roku. Może to oznaczać, że okrągła wartość 1000 punktów dla indeksu WIG-DEWEL raczej nie powinna stanowić silnej bariery dla powstrzymania dalszych spadków.

A szkoda, bo znaczenie techniczne oraz psychologiczne tego poziomu wydaje się niebagatelne. Podobna okazja do odwrócenia trendu spadkowego przez zbudowanie w tym miejscu szerokiej formacji podwójnego dna, nie powtórzy się prędko. 

Prawdopodobnie zachowanie kursów spółek deweloperskich w tym miejscu nie tylko przesądzi o ich perspektywach rynkowych w co najmniej średnim terminie, ale też dostarczy wielu cennych wskazówek na temat koniunktury na krajowym rynku mieszkaniowym w najbliższych miesiącach. 

WIG DEWEL

WIG DEWEL

źródło: Inne

Deweloperka jak budowlanka?

- Jedynym subindeksem GPW, który prezentuje się dziś gorzej od branżowego wskaźnika koniunktury giełdowych deweloperów jest WIG-budownictwo. Jego wartość już przed rokiem gwałtownie zapadła się poniżej pamiętnego dna z 2009 roku, co zaowocowało załamaniem notowań budowlanki o kolejne 70 procent – podkreśla Jarosław Jędrzyński analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Czy giełdowi inwestorzy i spekulanci wyprzedają akcje deweloperów w obawie, że podobny scenariusz może powtórzyć się także w tym przypadku? W końcu obie branże są ze sobą silnie kojarzone, skorelowane, czasem wręcz utożsamiane, a już na pewno zaliczane do tej samej kategorii ryzyka inwestycyjnego.
Czy istnieją jakiekolwiek przesłanki zapowiadające załamanie krajowego rynku mieszkaniowego, uzasadniające ewentualną zapaść notowań deweloperów, podobną do przypadku budowlanki?

Optymizm zarządów…
Z informacji docierających z samych spółek, a zwłaszcza z medialnych wystąpień przedstawicieli firm deweloperskich, absolutnie nie wynika, by branża miała podzielić los siostrzanej budowlanki.

Wręcz przeciwnie, częściej słychać zapowiedzi utrzymania sprzedaży mieszkań, a w dalszej kolejności przychodów i zysków na zadowalającym akcjonariuszy poziomie. Oczywiście świadomość nadchodzących trudności i spowolnienia jest oczywista, a oczekiwania co do możliwości rozwoju biznesu, zwłaszcza w kwestii nowych inwestycji w 2013 roku mocno ograniczone. 

Problem jednak w tym, że „olimpijski spokój” nie opuszcza przede wszystkim prezesów największych spółek deweloperskich. Sytuacja firm małych a nawet średnich nie jest już tak optymistyczna, by nie powiedzieć, że nieporównywalnie gorsza. 

Raczej problematycznym potwierdzeniem wciąż nienajgorszej kondycji i niezłych fundamentów giełdowych deweloperów mieszkaniowych są publikowane właśnie raporty finansowe za pierwsze półrocze. Wprawdzie zdarzają się przypadki (Dom Development, Robyg), w których osiągnięte wyniki są znacząco lepsze od ubiegłorocznych, jednak w większości przypadków dynamika zysków jest wyraźnie malejąca w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. 

Brak publikacji strat na poziomie zysku netto świadczy wprawdzie o wciąż ograniczonym wpływie kryzysu na kondycję spółek z jednej strony, z drugiej jednak spadające zyski są dowodem silnie pogarszającego się środowiska makroekonomicznego krajowych deweloperów. - W sumie więc poszukiwanie płaszczyzny do porównań fundamentów lub perspektyw obu sektorów giełdowych: budowlanego i deweloperskiego nie ma głębszego sensu tylko do pewnego stopnia – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. 

…i obawy inwestorów 

Jednym z bardziej charakterystycznych cech notowań giełdowych jest ich wyprzedzający w stosunku do przyszłych zdarzeń charakter. Innymi słowy dyskontują one przyszłość w perspektywie zazwyczaj 2-3 kwartałów. Widoczna i wciąż postępująca słabość notowań giełdowych deweloperów jest wyrazem rynkowych obaw o dalsze istotne pogorszenie środowiska makroekonomicznego dla tej grupy przedsiębiorców w przyszłości.

Dziś inwestorzy obawiają się przede wszystkim spadających w tempie 50-70 proc. rok do roku zysków, które już w perspektywie półrocznej mogą zamienić się w straty, co pociągnie za sobą falę bankructw mniejszych firm, ale i niemałe kłopoty tych większych.

Powodów dla tego typu obaw nie brakuje. Postępujące spowolnienie gospodarcze, potwierdzone ostatnio silnym spadkiem krajowego PKB, pociągnie zapewne w górę statystyki bezrobocia, które jest główną zmorą nie tylko rodzimego rynku nieruchomości. 

Nie widać też końca pogarszających się warunków finansowania rynku nieruchomości mieszkaniowych zarówno z punktu widzenia firm deweloperskich, jak i ich klientów. - Szczególnie niepokojąco prezentują się statystyki rynku kredytów hipotecznych opublikowane ostatnio przez Związek Banków Polskich. 

Spadek wartości nowych kredytów hipotecznych w drugim kwartale o prawie 2 proc. w stosunku do kwartału pierwszego nie jest jednak najgorszą informacją, jaką krajowa mieszkaniówka otrzymała w ostatnim czasie. Tą najgorszą jest zawarta w tym samym raporcie wzmianka o 20-procentowym spadku wolumenu kredytów hipotecznych oraz 35-procentowym regresie wartościowym w stosunku do analogicznego okresu ub. roku.

Dlaczego akurat te statystyki są aż tak niepokojące, najszybciej zrozumieją te osoby, które miały okazję zapoznać się z historią krachu hiszpańskiego rynku nieruchomości – podkreśla Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

W najbliższych miesiącach czeka nas jeszcze koniec RnS. Program ten, co by o nim nie mówić, miał długoterminowe pozytywne przełożenie na rynkowy popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Jego eliminacja również nie będzie pozytywnym rynkowym impulsem. 

O ile wiele wskazuje na perspektywę trudnych kolejnych kwartałów dla całej gospodarki, to prawdopodobnie dla sektora budownictwa mieszkaniowego i rodzimych firm deweloperskich okres ten może być czasem prawdziwej próby – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Jarosław Jędrzyński