W czasach gdy ceny mieszkań i domów spadają, a deweloperzy wstrzymują inwestycje, rekordy biją ceny ziemi rolnej. Przeciętnie hektar w obrocie prywatnym kosztuje już 24,8 tys zł, o 4,2 tys. więcej niż w grudniu. To największy wzrost od końca 2004 roku, od kiedy takie dane są gromadzone. O tym, jak imponujący to wynik, mogą świadczyć średnie kwartalne zmiany ich cen z ostatnich siedmiu lat. Wtedy ziemia drożała średnio o 4,2 proc.

Niemal 25 tys. zł za hektar gruntu ornego to o 28 proc. więcej niż przed rokiem. Żaden inny segment rynku nieruchomości w Polsce nie może się pochwalić takimi zwyżkami. Specjaliści nie mają wątpliwości. Cenę ziemi rolnej podbijają zamożni Polacy, którzy szukają bezpiecznego miejsca do ulokowania pieniędzy.

Według specjalistów jedną z przyczyn tak dużej zwyżki jest zainteresowanie gruntami rolnymi wśród inwestorów, którzy szukają sposobu na korzystne ulokowanie pieniędzy. – Możemy mówić o pewnego rodzaju modzie na tego typu inwestycje – mówi Radosław Brodaczewski, doradca do spraw nieruchomości w Lion’s House, który specjalizuje się w transakcjach na rynku gruntów.

Rynek ziemi rolnej przyciąga ludzi, którzy nie chcą ryzykować, inwestując na giełdzie, w waluty lub na innych rynkach nieruchomości, np. mieszkaniowym. Inwestorzy nie kupują ziemi, aby ją uprawiać, ale aby na niej zarobić. Koncentrują się więc głównie na działkach w okolicach dużych miast. – Większy udział tego typu transakcji podbija średnią cenę ziemi rolnej w całej Polsce – wskazuje Radosław Brodaczewski.

To, że zakup ziemi rolnej jest traktowany jako wieloletnia lokata kapitału, potwierdza Bogusław Jęcek z łódzkiej firmy Ekspres Nieruchomości. W tym regionie ludzie kupują ją głównie po to, aby sprzedać po przekształceniu na działki budowlane.

Czy ponad 20-proc. wzrost cen ziemi rolnej w ciągu zaledwie trzech miesięcy nie jest zapowiedzią kolejnej spekulacyjnej bańki? Specjaliści na razie uspokajają. – Gdyby w kolejnych kwartałach taka dynamika wzrostu się utrzymywała, mogłoby to być niepokojące, ale do bańki spekulacyjnej droga daleka – mówi doradca z Lion’s House. Wskazuje, że zwykle powoduje ją nadmierna podaż kapitału, tymczasem na zakup ziemi rolnej kredytów udzielają nieliczne banki. Na dodatek ograniczenia w zakupie ziemi obejmują obcokrajowców. Ograniczone są też sama jej podaż i możliwość przeprowadzania transakcji. Rozmówcy DGP wskazują bowiem, że posiadanie ziemi przynosi dodatkowe profity w postaci dopłat unijnych i przez rolników traktowane jest jako swoista renta.

Specjaliści ostrzegają, że takie zwyżki na dłuższą metę są nie do utrzymania.

– Po tak silnym wzroście w ciągu zaledwie trzech miesięcy nie można wykluczyć ich spadku nawet w kolejnym kwartale – mówi Radosław Brodaczewski.

Jest jednak kilka argumentów, które przemawiają za lokatą pieniędzy w ziemię rolną. W najbliższych latach jej cenom nadal powinny sprzyjać m.in. ograniczona podaż, możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych kierowanych do rolników, a także zniesienie ograniczeń w nabywaniu gruntów rolnych przez cudzoziemców w drugiej połowie 2016 roku. Radosław Brodaczewski przewiduje, że może to wywołać wzrost popytu już w 2015 r.

Jednak wielu inwestorów liczy m.in. na zarobek na przekształceniu ziemi rolnej w budowlaną i sprzedaży jej osobom zainteresowanym budową własnego domu. Takie przekształcenie ziemi, szczególnie w okolicy większych miast lub w rejonach, gdzie będzie rozwijała się infrastruktura drogowa, znacząco podbija ceny działek. Na przykład w okolicach Trójmiasta ceny metra kwadratowego ziemi rolnej wynoszą od 15 do 30 zł. Tymczasem działki budowlane kosztują już o kilkadziesiąt złotych więcej za metr. To nie oznacza jednak, że kupno ziemi i jej przekształcenie daje 100 proc. szans na szybki zysk. W przeciwieństwie do gruntów rolnych na rynku działek budowlanych sytuacja jest bardzo trudna. Bianka Rapicka z gdańskiego biura nieruchomości mówi wprost, że panuje tam zastój. Właściciele nie chcą schodzić z cen, a chętnych do kupna jest niewielu, m.in. z powodu ograniczeń w dostępności kredytów oraz wysokich kosztów.

– Można wybierać w tysiącach działek w fajnych miejscach. Jest dobrze, jeśli uda się sprzedać tysiącmetrowy teren ze wszystkimi mediami za 70 – 80 tys. zł – mówi Rapicka. Dodaje, że w ostatnich latach ceny działek budowlanych spadły o ok. 20 – 25 proc. Teraz są wprawdzie stabilne, ale nie spodziewa się, aby w ciągu najbliższych 3 – 4 lat ich ceny wzrosły.

Nie najlepiej wygląda też sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Według danych Open Finance i Home Brokera, pośredników na rynku nieruchomości i kredytowym, w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce spadły o kilka do kilkunastu procent. W ostatnich miesiącach spadki nieco wyhamowały, ale nic nie wskazuje, aby sytuacja miała zacząć się poprawiać. Głównie z powodu ograniczeń w dostępności kredytów hipotecznych.

– Przy braku wyraźnych perspektyw na poprawę sytuacji finansowania inwestycji trudno oczekiwać zasadniczej zmiany na rynku mieszkaniowym. Dlatego spodziewamy się, że w krótkim i średnim terminie ceny mieszkań nadal będą znajdowały się w trendzie spadkowym, który jednak stopniowo powinien słabnąć – ocenia Bernard Waszczyk z Open Finance. Na dodatek rynek pierwotny i wtórny mocno ze sobą konkurują. Deweloperzy mają w ofercie rekordową liczbę mieszkań do sprzedania. Według szacunków firmy doradczej Reas na koniec I kwartału w największych miastach było ich w ofercie ponad 50 tys., z czego jedna trzecia to gotowe lokale.

Ziemia to bezpieczne miejsce do ulokowania pieniędzy